[摘要] 自央行5月12日“窗口指导”维稳楼市后，商业银行在房贷上的谨慎程度并没有松懈，总体额度仍然偏紧，利率鲜有优惠。笔者认为，商业银行不愿放松房贷，是出于政策和业务方面的现实考虑。
在房地产“限购”政策逐步调整甚至取消的同时，“限贷”政策的变化成为关注的焦点。然而，自央行5月12日“窗口指导”维稳楼市后，商业银行在房贷上的谨慎程度并没有松懈，总体额度仍然偏紧，利率鲜有优惠。笔者认为，商业银行不愿放松房贷，是出于政策和业务方面的现实考虑。
从宏观经济政策方面来看，国务院总理李克强曾经多次表示，房地产调控要以全体人民住有所居为目标，要针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。在此大政策环境下，放松房贷，使得房价重回上升甚至暴涨轨道，不符合广大人民群众的根本利益。央行的“窗口指导”曾经引发房地产市场的无限遐想，但重点提及的是合理配置信贷资源，尤其是优先满足首套房贷款需求，而非市场期盼的定向宽松政策。
银监会也曾多次在指导商业银行保证刚需房贷的同时，提醒银行房地产行业的风险。银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上表示，部分地区已经出现房企甚至业主违约，一些中小房企的资金链紧张，三四线城市相关信贷风险需要高度关注。5月底，银监会相关领导也曾经表态，对于银行房地产贷款监管没有丝毫松动，包括土地、房地产开发贷款和个人购房贷款，没有讨价还价的余地。这说明，银行如果过分放松房贷也得不到监管机构的认可。
银行不肯放松房贷，最大的原因可能是来自于从自身现实利益的考虑。无论外界环境如何，银行必须根据自身业务情况和商业利益来决定是否放贷。从安全性的角度来说，目前房地产行业处于低迷期，房价逐步下行使得楼市风险已经凸显出来，在这个时候继续发放更多房贷，对商业银行的风险控制提出更多挑战。从流动性的角度来说，个人购房贷款占房地产贷款的80%以上，个人购房贷款一般期限在10年至30年，流动性非常之差。同时，目前银行通过存款几乎吸收不来资金，大多是通过理财产品和同业拆借吸收资金，而这两类负债期限大多在1年以内，这就造成房贷出现严重的资金来源与运用的期限错配现象。在银行流动性管理挑战增大的条件下，这是一个越来越高的风险点。从盈利性的角度来说，银行发放住房贷款的盈利性在逐步下降，甚至在仅仅能够保本的水平。在利率市场化和互联网金融的冲击下，银行资金来源成本较大幅度地在增加。即使首套房贷维持基准利率，银行盈利水平也仅为微利，银行下调房贷利率动力明显不足。目前5年期以上房贷基准利率为6.55%，而5年期的存款利率已“一浮到顶”至5.225%，二者十分接近。存贷差是银行的主要盈利来源，房贷的存贷差相对较狭小，对银行不具诱惑力。
央行影响信贷量主要是通过三大政策工具：利率、公开市场业务和存款准备金率，而监管部门的主要职责是监督银行业务是否合规合法，而不是直接干预银行贷款的是否放贷，期限多少，利率高低等等。是否放松房贷还要从银行自身的业务经营实际出发。从银行自身看，在房地产低迷或说是房贷下行之时，松绑房贷，无异于将信贷资金往风险巨大的火坑里扔，房地产运行有其自身的规律，银行松绑房贷不仅救不了楼市，而且会给自己带来严重的影响，即使能够阻止房价下行于一时，但可能进一步推高房地产市场泡沫风险，是毁人不利己之举。
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