曾几何时，滚烫的房价曾让“地王们”尝尽甜头。遥想去年9月，长三角一日出现“仨地王”的盛况依然历历在目，然而不到一年，曾经的辉煌只剩下沧桑。“零成交”、降价促销、退地转让……昔日荣耀的地王，今朝却成了悲情的“地主”。当光环散去，一批地王项目站上销售前台，却陷入“卖也不是，不卖也不是”的尴尬境地。

　　“零成交”的地王：

　　杭州豪宅骑虎难下

　　杭州去年房产销售额达1600亿元，如果40%到50%用来拿地，对应的土地出让金约为800亿元。但杭州去年土地出让金高达1300亿元，多推了500亿元，相当于多推了50块土地，对杭州楼市造成的压力可想而知。走豪宅路线的中海御道路一号，似乎有点生不逢时。

　　“凡在去年下半年还高溢价拿地的，今年都非死即伤。”中海地产某高管向记者感慨。

　　这个判断也得到杭州本地房企滨江集团董事长戚金兴的认同。“去年杭州土地卖了1300亿元，其中70%的地是外来开发企业拿的。很多开发企业满怀信心到杭州，现在可能都很悲伤，去年下半年进来的，1/3会亏，1/3保本，1/3微利。有的还是巨亏。”戚金兴说。

　　2012年10月，杭州推出一块位于钱江新城边上的稀缺沿江宝地，吸引了全国很多一线品牌房企进场争夺，最终中海地产以总价近55.9亿元成功摘牌，楼面地价高达18150元/平方米。若再加上营销费用、管理费用和其他隐性成本，中海御道路一号的一期成本在4万元/平方米左右。

　　日前，记者从中海御道路一号售楼处了解到，目前项目并未正式开盘，销售价格也没有确定。但有消息人士告诉记者，今年3、4月份，项目曾经悄悄开盘过一次，但认购情况不佳，项目索性对外宣称尚未开盘。目前为止，中海御道路一号官方备案体现的成交量为零。

　　据了解，中海御道路一号一期的预售报备均价为4.2万元/平方米。而从杭州搜房网公布的预售价格来看，项目开盘底价可能低至3.6万元/平方米。

　　屡上头条的地王：

　　这次能否“挺过去”?

　　日前，除了杭州外，上海等一线城市地王的情况同样不容乐观。

　　“如果说2013年的地王项目，最麻烦的要算临港新城的地王和方兴地产的百亿地王了。”一位上海房地产界人士告诉记者。

　　去年12月，受上海自由贸易区概念带动，上海浦东临港新城土地拍卖创下溢价刷新纪录。最终，一家名为上海锦绣投资有限公司的企业拿下两幅商住用地，虽然总金额只有7.45亿元，但平均溢价率接近400%，楼板价高达1.5万/平方米。这个价格，远远高出当时临港新城住宅销售均价。

　　“听说这家企业就是在深圳买了明斯克航母的企业，把航母开到临港来也确实可能成为项目亮点。不过，这个盘要想有盈利，难度可能很大。”上海克而瑞机构薛建雄表示。

　　不计成本闯上海的，不仅包括涉房不深的民营企业，也有大型央企。今年1月28日，方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率高达111.59%，折合楼板价4.8万元/平方米，刷新了上海宅地的总价纪录。

　　方兴地产可谓实力不俗，这家开发了上海金茂大厦的企业，是世界五百强中化集团旗下的房地产开发平台。2009年以来，方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。2009年，方兴地产以40.6亿元拿下北京广渠路15号地王，此后，公司在北京、上海和苏州屡拿地王，斥资超过200亿元。

　　“上海大宁地王项目听说明年初开售，首期价格要开在7万元至9万元，后续可能上10万元。这个价格在大宁这个区域，是有很大难度的。高端豪宅从配套到概念，都需要时间来打磨和营造。但方兴地产作为在港上市的央企有一个优势：融资成本相对较低，资金实力较强。如果能挺过这个周期，就可能成为赢家。”薛建雄表示。

　　底气不足的地王：

　　已为跌价做好准备

　　实际上，2008年以来，每一轮楼市调整，都会有一些地王项目遭遇“裸泳”的尴尬。从中华企业2009年以28亿元拿下的杭州地王，再到SOHO中国接手的上海外滩8-1地王、南京中冶百亿地王，其境遇之坎坷和尴尬，宛如一部部生动的活教材。

　　究竟是什么魔力，使得各路房地产豪杰在土地市场不惜一掷千金、前赴后继呢?

　　2009年，中华企业在联手两大险资与证大集团竞争外滩8-1地块的同期，中华企业也把目光投到了杭州。“听说那时中华企业拿地意愿格外强烈，当天，一家超级大房企的老板亲赴现场，大有志在必得之势。而中华企业最终以28亿元价格直接把他‘拍死在沙滩上’。”当地一位地产界人士回忆。

　　只不过，到今天，这个楼板价为1.8万元/平方米的住宅项目尚未开售。作为杭州江干区域的住宅项目，区域可查的上半年销售均价为2.2万元/平方米左右，而中华企业的中企御品湾，要开到3.4万元/平方米左右方可有盈利——超过周边50%以上的定价，在今天的杭州楼市，简直是天方夜谭。

　　日前，记者在实地走访该项目时获知，尽管开盘在即，但项目最终以毛坯还是精装方式出售都尚未确定。中华企业也在2013年年报中注明，为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元。

　　当然，地王故事中，还有至今被大家关注的SOHO中国与复星集团关于外滩8-1百亿地王的争端，也少不了中冶集团南京地王一分为三、二次转手的传奇。据上海证券报

　　观点

　　房企为何不惧“地王后遗症”

　　回顾地王的往事，总是令人不胜唏嘘。2009年一批高价拿下地王项目的房企，已经在2012年尝尽苦果，而在2013年楼市大涨后，房企似乎很快就淡忘了曾经的伤痛。多位地产界人士直言，凡在2013年下半年高溢价拿地的企业，将来都会“非死即伤”，其中民企可能因资金实力较弱，最先倒下。

　　而房企疯狂拿地的背后原因也是各异。“一般来说，央企拿地王都是出于区域战略考虑。比如华润在深圳前海拿地王，方兴地产在上海拿地，都是出于战略布局。由于预期回收周期较长，相对比较安全。但一些民营企业，尤其是那些为冲刺上市而不计成本拿地的企业，未来一定会面临风险。”薛建雄称。

　　然而，多年来，因为中国楼市行政色彩较浓等特殊性，每一轮调整都以房价再次上涨告终，地王项目暗藏的风险，也逐渐被房企忽视了。“不要紧，总有一天，高价地王会被市场化解。”不少地产商认为。

　　可是，这一次，幸运女神，还会眷顾这些曾经的地王吗?