[摘要] 提示|郑州从2003年开始城中村改造，到现在已经将近十一年。目前，郑州原来的城中村改造也从以住宅为主的房地产开发，逐步迈向了住宅、商业地产开发于一体复合性的综合开发。
提示|郑州从2003年开始城中村改造，到现在已经将近十一年。有很多项目已经做成了郑州的地标性建筑。到目前为止，总共228个自然村有170个自然村已经获得批准，其中103个自然村已经实施拆迁，5月份郑州将有11宗土地挂牌出让，总面积达到24.2万㎡，其中10宗地均为城中村改造用地。
目前，郑州原来的城中村改造也从以住宅为主的房地产开发，逐步迈向了住宅、商业地产开发于一体复合性的综合开发。这其中，商业地产规划和运营在城中村改造中扮演着越来越重要的角色。开发企业如何依托商业开发实现弯道超车，记者走访了曾经参与城中村开发的房地产企业和相关商业专业机构人士。
早期城中村商业开发多成时尚地标，但仍有遗憾
十一年的郑州城中村改造历程，对改善郑州人居，提升郑州城市形象做出了突出贡献。这其中，涌现出一些像升龙曼哈顿广场、小李庄升龙国际中心、郑州国贸360等一批郑州时尚地标，吸引着郑州的时尚男女。但回头来看在这些项目的商业地产开发过程中，也留有一些遗憾。升龙集团商业中心总监李杰在接受记者采访时坦言，曼哈顿广场作为升龙的第一个项目，整体开发很成功，但从商业的角度去看规划和招商还是有一些问题的，这些问题的产生主要在于前期没有进行很好的商业定位。
李杰说，现在由于前期商业规划存在一些缺陷，造成一些品牌升级比较困难。以星巴克为例，由于没有合适的物业，星巴克只是拿了金水路北侧写字楼下面的位置，而这个位置客观来讲是没有进行产权分割的。小李庄改造项目是曼哈顿广场的复制版，室内三层步行街直接面对二七万达的竞争，目前万达商业对项目的冲击已经逐渐呈现出来，但幸运的是，曼哈顿广场和升龙国际中心都占据了郑州的核心地段。升龙在发展的过程中也不断地自我改进和修正，也认识到商业对地产的效应是需要时间积淀慢慢显现的，目前升龙又一城的商业就明显得到了优化升级，增加自持比例。
360国贸广场是郑州本土地产商中，商业运营十分成功的地产项目。星巴克、MUJI、优衣库等指标性潮牌餐饮都是首次入郑，但即便这样，其商业开发依然有些遗憾，RET睿意德郑州公司长期对郑州重点商业项目进行跟踪研究，据该公司策略顾问部总监石俊东说，这个地段是商业价值很高的地段，但项目在主力店引入、自持等方面其实可以做到价值更大化一些。
石俊东说，郑州的商业开发留给后者的经验就是，如何能更好地处理自持和物业销售的关系，这点对项目以后的成败很关键。
城中村改造项目，商业要因地制宜
曼哈顿广场、国贸360、锦艺城如今都已是城市商圈甚至副中心。但这些项目并非都能复制，资金实力、企业战略都是束缚项目商业开发的掣肘。郑州天荣房地产开发有限公司总经理潘金玉是从事商业地产开发的老资格。参与过光彩市场的升级改造、火车站某服装市场的开发经营。对于商业，他认为，不是每个城中村改造都适合做商业，一定要根据它的地段、位置、拆迁密度、可建密度，根据具体情况来定位。
RET睿意德郑州公司总经理王浩杰认为，并不是每个项目都能做到价值最大化。像金水路传统的商业集聚区做大型的城改，偏重商务的休闲商业会比较有发展空间。像在北区传统的居民区，就适合做成生活服务型商业。
差异化、主题化，未来城中村改造商业更有看点
记者了解到，据2012年统计显示，郑州有53个城市综合体项目在建，其中还不包括这两年城中村改造中在规划和已报建未亮相的商业综合体项目，而城市综合体都会伴随着巨量商业。但这些城市综合体中，优秀的规划设计并不多，同质化竞争日趋激烈。同策房产4月份数据报告显示，郑州4月份商业物业销量达到8万平方米，同比下降49.9%。
如今，如何让商业出彩已经成为现阶段房地产综合开发项目的头等大事。河南恒祥实业有限公司作为胜岗村的开发企业，从2007年接触胜岗村这块地开始已经7个年头了，据招商总监杨光介绍，该项目商业明确定位为区域性商业，服务人群就是方圆2.5平方公里范围。多引进郑州没有的产品和业态，走商业地产差异化、避免同质化是今后的发展方向。
越来越多的开发商已经认识到商业差异化的必要性。未来城中村改造的商业业态将更有看点，一些趣味性、主题性的商业未来将成为郑州商业新亮点。作为陈砦城中村改造一期工程项目，美景的大观音寺项目就是一个依托大观音寺打造的具有浓厚中原文化特色的高端商业街区项目。同样是城中村改造项目，中部大观·璞丽商业设计也很有看点，璞丽主要打造集情趣、开放、休闲、场景性、生活化于一体的街区生活，中部大观商业管理有限公司总经理梁斌认为，同质化竞争将导致产品极大过剩。“体验业态、主题特色将成为避免同质化竞争的重要手段之一。璞丽倡导的是一种没有任何压力的商业体验。璞丽中心填补2平方公里的商业空白。
