[摘要] 打开链家地产的房源网站，同样是南北通透、装修一般的57平方米两居户型，一个小区的三套房竟然挂出了三个不同的价格：220万元、210万元、200万元。李店长所在的门店几乎是劲松区域“掌管”房源比例最高的，因此他对近期二手房价格的波动也最敏感。
打开链家地产的房源网站，同样是南北通透、装修一般的57平方米两居户型，一个小区的三套房竟然挂出了三个不同的价格：220万元、210万元、200万元。这一幕，就真实发生在东三环劲松地区的华威西里小区里，也体现出了楼市趋冷的大环境下，卖房人在与买房人博弈中出现的不同心态：卖房人里有心急降价的，也有价格坚挺的；买房人里，让经纪人最挠头的“杀价”型和“保本”型购房人占了主流，但各方显然已经达成了共识：如果想在近期尽快促成交易，不降价几乎没可能。
“八零中二”户型仨月仨价儿
“这是商量吗？简直是打劫！”昨晚8时，接待完当天最有诚意的一拨儿看房人，华威西里的卖房人程先生心怀愤懑地给李店长打了个电话。挂牌总价已经降到200万元的两居室，看房人却一口咬定：最多出价185万元，跟程先生的心理底线还差着10万元。
李店长所在的门店几乎是劲松区域“掌管”房源比例最高的，因此他对近期二手房价格的波动也最敏感。
“同一小区、同一户型、同等装修的二手房，能同时报出三个价格，代表了三种行情。”李店长所说的，就是门店经纪人经手的华威西里的三套57平方米的二手房两居室，均为上世纪九十年代的经典款式——“八零中二”户型：六层的红砖楼南北通透，南北各有一个卧室，拼起来像计算器上打出的数字“8”；位于中间的客厅很小接近于“0”，卫生间和厨房隔着客厅的过道，对门而开，是为“中二”。
李店长记得清楚，凡是报价在220万元以上的“八零中二”卖房人，都属于坚挺派，单价约3.9万元/平方米，“这个户型门店在3月份成交了一套，卖房人坚持这个春节前的报价，因为屋里装修也比较干净，最后仍以220万元挂牌价成交。”他说，可是进入4月，二手房交易趋冷，一部分卖房人率先降价，华威西里当月成交的一套“八零中二”房，单价降到了3.7万元/平方米——总价已经比3月份降了10万元，而4月份降价的卖房人很多都不愿再降。
程先生的这套“满五惟一”的优质资源，因为急于成交已把总价降到了200万元，因此被定为中介5月份重点攻关对象，“区域里七八家店都盯着呢。”
预期房价再降购房人猛砍价
昨晚花了10多分钟，才安抚好程先生，经纪人小葛暗暗叫苦。
“好不容易来了个刚需买家，怎么又是个‘杀价’型的？”“杀价”型客户，是一些资深经纪人私下给看房人起的绰号，这类客户一张嘴至少要砍下10万元来，不但让很多卖房人一时难以接受，更是给经纪人出难题。程先生的这套“八零中二”报价，5月中旬刚刚被小葛“劝”下来10万元，所以其200万元的最新报价，比大多数同类户型低了10万元以上。
“已经降了10万元了，怎么就不能再降10万元？”“杀价”型购房人的这番话，让小葛感觉就像一把利剑悬在头顶，但这把利剑的首要攻击目标还是卖房人。昨天，程先生决定再降价5万元，但195万元的底线价还是让经纪人感觉有些为难。
“目前看比较合理的成交价是190万元，我还比较有把握，可购房人要是坚持185万元‘一口价’，这单生意可就不好做了。”他说，其实自己也给这单交易设定了底线，一定要在6月中旬前成交，“届时如果国家统计局发布的数据显示，5月份二手房价降幅加大，那就不光是要应对‘杀价’型购房人，‘保本’型购房人恐怕也要卷土重来。”
小葛所说的“保本”型客户，也是当下二手房主要购房群体之一。因为预期房价仍会继续下降，但又不愿继续观望，所以在和卖房人砍价时，会故意把未来房价下跌的空间预先“砍”出来，所以成了经纪人口中的“保本派”。
新闻延伸
中介“大单”标准降了100万元
随着成交价下滑和购房人心态的变化，很多经纪人也改变了对“大单”的认识。
“现在，我们店里管总价超过300万元的二手房统称为‘大单’，标准比以前降了100万元左右。”东三环一家品牌中介门店周经理说，因为目前北京的二手房市场基本靠刚需支撑，小户型、低总价的房子最容易找到下家。相比之下，在劲松、方庄等昔日二手房热点地区，总价超过300万元的大户型住宅，成交异常困难。随着房价回落，总价300万元以下的二手房选择空间增大。
昨日，市住建委统计的成交数据便很能说明问题：5月27日二手住宅网签了320套，总面积约2.9万平方米，套均面积在90平方米上下。如果在劲松、方庄等三环附近区域买一套同样面积的二手房，总价不会超过300万元。
链家地产市场研究部张旭认为，在二手住宅市场成交疲软，价格滞涨的市场形势持续了一段时间以后，5月成交均价出现较为明显的下滑：一方面，体现出在市场冷淡、成交困难的情况下，像程先生这样的急售业主迫于成交压力，降价意愿明显增加；另一方面，近期市场低价房源成交量的上升，也在一定程度上拉低了成交均价。
“从供需层面分析，目前买卖双方博弈中买方略占上风，而北京二手住宅市场长期潜在需求量仍大于供应量，这为日后的市场平稳复苏奠定基础。”张旭说，值得注意的是，央行日前发出了“满足首套房贷款”的声音，对于刚需购房人和楼市来说是一大利好。
