知名地产商任志强在其微博上发表了题为《为什么是房地产？》的文章，从业内角度回答了网友关心的关于房地产的六大问题。文章中，他解释了楼市宏观调控的原因，并称人为的调控违背市场规律，并不能让房价下降。他还对当前房地产泡沫破裂的言论表示反对，他说，假如房地产销量下降30%也还有十亿平米的销量，世界各国都不会有这么大的市场。房地产在城镇化和消费升级中还有巨大的需求。

　　《为什么是房地产？》全文如下：

　　一问：富豪排行榜为什么那么多房地产？

　　1，中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地！（也曾有过煤炭）看看在美国，英国，日本，韩国，俄罗斯等国的首富中为什么没有开发商？因为当金融，资本，石油，矿产，电讯，平面媒体，电视，网络媒体，军工等行业都充分对市场开放时，房地产就不再被关注和唯一了。

　　2，中国正处于城镇化的高峰期，且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段，房地产也都如此高增长。只是当城镇化率远超过75%之后，市场已从一手生产为主变为了二手交易为主和持有物业为主。如美国约八百多万套的交易中，新房最高一百多万套。目前只有六十万套。而中国近两年，年均新房约一千万套，保障约二百多万套。一手交易远大于二手交易。只有少数城镇化率较高的城市，二手略大于一手数量。

　　3，单位值和总数量大，价值高，产销集中度高是其他行业非垄断行业无法相比的。如一个单位少则五、六十米，大则数百米，而非以一米，二米为单位交易。一个项目少则数万米，多则数百万米于一地。总量超过十多亿平米。总值超过八万多亿元。也是其他非垄断商品无法相比的。即使单值利润率不高，总额也巨大。只是无法与垄断行业相比。

　　二问：为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产？

　　1，其实，凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业。（个别是为解决自身问题，而非为市场）没有其他优势和没有其他投资渠道的才进入房地产。这是一种市场逐步开放的结果。九八年的住房制度改革是开放的契机。城镇化的需求则是吸引力。

　　2，房地产的项目规模化效率则有助于企业规模的快速提升。一个不用依赖于科技创新，就能靠外包服务打开市场的初期阶段，还没有到拼产品技术的白热化竞争，打开了许多企业进入的大门。尤其是划拨土地的阶段，可以用同样的资本，更快的扩大规模。

　　3，房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷，预售之后又能靠预收款和个贷扩大杠杆率。而其他无资产、实物做抵押的行业，就很难将杠杆率放大。

　　4，非银行信贷的其他融资还可以用股权入股，股权抵押等多种方式再加大杠杆率。尽管在先全额一次性支付全部土地款之后，这种杠杆率已经被大大压缩了。尤其是政府监管预售款，银行延迟个贷发放更严重的影响到杠杆率和现金流。但与其他行业相比，负债率还是很高的。

　　5，工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位，如大量备料款，设备款等。有信誉的企业的支付担保也成为一种短期、小额融资手段。这些都成为进入这个行业的＂理由＂。但当市场逐步充分竞争之后，专业与非专业的企业之间的差距就充分显现了。 

　　三问：为什么每次调控枪口都对准房地产？

　　1，投资是影响经济增长的重要部分，尤其是计划经济的时代。没有开放市场时，大多建房都列为基本建设科目。因此自建国以来都是用限制建房投资来调控经济的。在＂先生产，后生活＂的时代更是如此。一九八八年的楼堂馆所停缓建是建国以来的第七次大的调控。当经济高热，通涨上升时，从压缩投资入手是最有效的。一九九三年的调控也是如此，也因此有了连续几年的经济下滑。

　　2，同样在经济下行时，启动投资也是最有效的拉动。九七年亚洲金融危机之后，中国要拉动经济增长，但这时已经是半市场化，而非政府行为的基本建设方式为主建房了。于是有了住房制度的改革，让住房完全市场化，取消福利住房分配。房地产成了突围的敢死队。

　　3，零三年为防止投资过热再次将板子打在了房地产的头上。这次的错误在于只看到了房地产市场投资的高增长，却没看到基本建设中住房建设的投资快速下降的市场化替代关系。还好一场全球化的传染病，平息了这次调控。

　　4，土地招拍挂和分税制，让土地财政成为地方政府的救命草，也让中央与地方之间出现了政策分岐。地方政府的招商引资和地价上升，再一次让房地产成为调控的靶子。却不知土地的垄断与供应下降是根源。再一次把板子打错了地方。

　　5，零七年初中央第一次提出了正确的增加供给的主张，但饥饿的市场在土地供给增加时出现了大量的天价地和投资增长。于是年底又来了＂两防＂的政策。直到寒八年的经济低谷。

　　6，对付低谷仍要靠投资拉动，于是有了四万亿。但十大产业振兴除了扩大过剩产能之外，几乎没用。（高铁应除外）尤其是不可能让老百姓拿出手里的钱。最终还要靠房地产拉动，才能增加民间的消费。并让市场上了个台阶。尽管后来有了限购、限贷但二零一一年，房地产消费总额第一次超过了食品。

　　7，历史上多次的调控都是从投资入手的。尤其是在投资占GDP的大头，出口对GDP负贡献时，更是如此。政府提供公共服务的投资不能动，就只能动房地产了。因此有了冯仑的＂房地产是个夜壶＂的形象比喻。政府的手就总是一会提夜壶，一会扔夜壶的不停的乱摸。甚至不惜违法违规的摸进内衣里不该摸的地方！

　　8，市场本是靠价格释放供求关系的信号，这才能发挥看不见的手的作用。而以价格为目标的调控，就是要斩断市场看不见的手。以限制需求为手段人为调节供求关系，更是破坏市场机制。还谈什么市场化？房地产只是政府平衡经济增减的工具，因为，这是上下游带动产业最多的行业，且在投资，信贷，就业，税收，土地收入上都对政府，社会，财政，GDP影响最大最直接的产业。也直接制约到中国城镇化增长进程。