[摘要] 2014年以来，房地产市场的低迷形势开始由三四线城市向一二线城市蔓延，悲观情绪也随之不断累积，关于楼市或将崩盘的猜想正在发酵之中。另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。
2014年以来，房地产市场的低迷形势开始由三四线城市向一二线城市蔓延，悲观情绪也随之不断累积，关于楼市或将崩盘的猜想正在发酵之中。为应对市场不景气，南宁、天津、杭州、无锡等很多城市都纷纷用不同的方式谋求“救市”，而放宽限购政策是其首要手段。本轮房地产市场调整的底部究竟在哪里？楼市是否存在崩盘的可能？地方政府的“救市”行为是否应及时制止？这些问题都非常值得我们探究。
首先需要明确的问题是，本轮房价下跌的主要动力是什么？
是因为经历了疯狂的房地产热后，住房已经严重供大于求，累积的天量供应购房者无法消化吗？
答案是否定的。本轮房价下跌的主要原因，不是来自于供大于求的事实，而是来自于人们对房地产市场可能严重供大于求的恐惧。至于房地产市场的真实供求状况，很遗憾目前仍然是个黑箱。到底我们需要多少住房，目前市场存量及可售量有多大，相信没有人能真正弄明白。正因为住房真实供求状况仍然是个黑箱，所以这种基于猜想的恐惧才是最具杀伤力的。与大蒜等部分农产品市场一样，房地产市场具有天然波动性特征。阶段性的供大于求与供不应求相互交替，构成房地产市场的全部发展史。本轮的房地产市场调整，从真实供求缺口看也许和2008年及2011年的调整并无特别大的区别。但在房地产供求信息极不透明的条件下，人们出于对房地产泡沫破灭的本能恐惧，很可使市场短期内产生急剧下挫的动力。在经历了2013年过度乐观的退潮后，一边倒式的观望、恐慌性的抛售等都将使阶段性的供大于求深化。
其次，本轮房价下跌将持续多久？中国房地产市场会进入崩盘吗？
如前所述，如果不考虑政府可能采取激进救市行为，人们出于对房地产市场黑箱负面猜测所形成的本能恐惧，房地产市场在短期大幅下挫是完全可能的。但这个时间不会持续太久，短则一年，长则两年，这是由人性对恐惧情绪的本能厌恶所决定的。之后，集中观望期将结束，房地产市场进入新的阶段。
进一步的问题是，这个短期下挫之后的阶段是持续的衰退与萧条，还是新一轮的上升周期？
这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。当经济发展到人们有足够的财力承担住房建筑成本时，人们对住房的需求到底有多大，很大程度上取决于人们对它的欲望有多大，而并非象通常所认为的取决于某一客观界限。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转，比如逆城市化、郊区化或逃离“北上广”成为新的风潮？
关于人们改善居住条件的动力，目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着G D P增长和地方财源，它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米左右，但多数人对自身的住房条件难言满足。撇开鸽笼式公寓是当前城镇住宅存量的主体不谈，住小房子的渴求换成大房子，多代共居的希望能够分开居住以减少不必要的家庭矛盾，住公寓的期望住进别墅，住别墅的向往住进富人区，在城市有房还想要在风景区有个度假公寓，这些动力都将推动住房需求不断升级与深化。因此，在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。
另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。北京等大城市的拥堵与雾霾将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但是“有人辞官归故里，有人星夜赶科场”。又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。
总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然存在，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但有可能进入结构性过剩时代。从全国看，短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条。从局部看，住房市场结构性调整动力持续存在，一些低劣开发区域、无增长潜力鬼城等，有可能面临毁灭式洗牌。
最后，如何看待地方政府的“救市”行为？
地方政府并不掌握金融政策，其“救市”手段，目前主要有两种。一是通过对政策的重新解读，变相放松住房限购等需求行政管控政策。应当说，住房限购仅是一种应对房价过快上涨的应急措施，具有扭曲市场的副作用，不宜长期使用。如果不考虑地方政府的政策动机，仅从行为事实结果看，既然房价过快上涨的条件不存在，通过放松限购促使市场供求机制回归常态，本身无可厚非。另一手段据说是收紧土地供应，避免供求形势进一步恶化。由于市场本身具有调节机制，房地产市场低迷将使开发商购地动机消失，这一手段其实是形式大于内容。总体而言，地方政府“救市”大多是根据市场形势发展，对行政扭曲市场的纠正，事实上有利于缓解恐慌，避免市场非理性急挫。从宏观看，房地产市场非理性下挫将对各宏观经济部门带来较大冲击，短期难以复原。从房地产市场看，因为暴跌往往埋下下一轮房价暴涨的种子，所以避免市场暴涨暴跌是非常必要的。地方政府守土有责，其“救市”行为有其客观合理性的一面。尽管如此，房地产政策的调整，不仅要考虑市场的需要，更需要综合考虑政策的延续性和公众舆论的承受力，寻求最佳切入点。
(作者单位：中国社科院财经战略研究院)
