[摘要] 2007年10月1日施行的《物权法》第一百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。
近期发生的奉化居民楼倒塌事件，让建筑质量和房屋的土地使用权限成为众人关注的焦点。尤其是当房屋毁损后，其原来房主的土地使用权究竟该如何延续?一般来说，居民居住用地的土地使用权期限70年，而商品房设计使用年限却只有50年，中间多出的20年又该怎么办?特别是，当居民住房用地达到70年后，是否就真的不能再继续享有其住房用地的使用权?针对这些公众都十分关心的问题，我们采访了法律界和业内相关人士。
土地使用年限≠房屋产权年限 70年届满可自动续期
国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。但问题是，到期后的土地该怎么办?
据江苏致邦律师事务所赵静律师介绍，“很多人误以为房屋产权70年到期后会被收走，其实这是个误解。”所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是房屋所在国有土地的使用年限。“只要所购买的房产拥有合法的产权证，就是个人的私有财产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。”
2007年10月1日施行的《物权法》第一百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条也规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
“自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，但目前并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。”赵静律师认为，“从1992年算起的话，现在离70年大限还有几十年，相关细则的出台还需要时间。”
房屋倒塌土地使用权依然存在
从理论上说，公众有充分理由对住房设计使用年限保持乐观。根据国家颁布的《住宅建筑规范》规定：住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。“房子存在多久，地的期限就存在多久。”物权法草案起草人之一、全国人大法律委员会委员王利明教授曾说。
但实际上，住建部副部长仇保兴曾公开表示，“中国住房使用寿命只能持续25至30年。”远低于欧美国家的水平。而上世纪八九十年代，正好是我国开始进入房地产大发展的时期。这就意味着从现在开始，将会有越来越多的房产可能成为令人提心吊胆的高危建筑。而浙江奉化发生的居民楼倒塌事件，实际就只有20年历史。
对于业主来说，最初购买住房时所支付的土地出让金已经赋予业主70年的土地使用权，只要房屋存在，还可以在届满前自动续期。一旦房屋倒塌，与之相关的土地权属问题仍然存在，那么，业主又该如何继续享有这部分权利呢?
曾任南京市住建委房屋产权市场处副处长、现任南京房协秘书长的曾新骏认为，“从业主的角度来说，一旦房屋倒塌，但其土地使用权还在。理想的状态是，房屋寿命到了就推倒重建，对房屋产权进行重新登记，最大限度保障业主的利益。但实际操作中，谁规划、谁主张、如何申报、资金来源如何解决、项目审计等都没有明确的划分，南京目前也没有出现过这样的案例。”
