近三年，郑州市区住宅二手房交易量分别是20312套、25532套、47016套，呈逐年递增态势，但由于二手房房源复杂，交易者大多对行情和法律规定不熟悉，导致交易中投诉和纠纷不断。

　　住宅二手房买卖中，可能遇到哪些烦心事儿?

　　按揭贷款

　　案例

　　银行放款速度慢

　　张女士在郑州有一套房产要出售，去年下半年，买家向她付了21万元的首付款，剩余的45万元需要向银行贷款。在房屋中介公司签完买卖合同后，双方按照正常的交易流程走，但是恰逢银行放贷政策收紧，放款时间延长。

　　张女士经常出国，这个意料之外的情况不仅打乱了她的投资计划，还给她的生活造成了很大困扰。这45万元房款，可以进行多种投资，几乎每天都能有几千元进账，但买家的贷款拖到现在也没音信，这些本属于她的收益只能白白流失了。

　　分析：从去年年底到现在，因银行放款速度慢而引发二手房买卖双方发生不愉快的事情有很多，有的需要投资，有的急用钱，有的想尽快搬进去住，有的因无法过户而拿不到房本，进而影响了小孩入学……

　　近日，商报记者在黄河路附近走访了一部分房产中介公司，最让他们感到头疼的是，去年压的一部分单子，款还没有下来，买家经常催，但银行给的额度是有限的，他们也很无奈。以前经常跟客户说的“放心吧，放款没问题，很快的”，也变成了“贷款可以下来，但我不能保证具体时间”。

　　21世纪不动产郑州区域总经理王川说，以前平均2个月就能完成一笔单子，现在至少需要4个月，长的需要6个月，这种放款周期延长的现象估计会贯穿整个2014年。但是，市场上住宅二手房的买卖热度一点也没降。

　　王川说，现在，买家来询问时，员工都会提醒他们，注意考虑银行的放款速度问题。

　　河南嘉同律师事务所律师回新生的建议则是，在签署房屋买卖合同时，如果买方需要贷款，卖方必须充分了解银行的贷款政策和趋势后，再确定是否同意对方贷款。如果真走到打官司这一步，那么法官也是以调解为主，极少判决。更谨慎一点的做法是，双方在合同备注栏里或者附件中约定好期限及违约条件，以更好地规避风险。

　　居间合同

　　案例

　　合同还没解除，卖家解压不久又抵押

　　去年5月份，郑州市民罗女士在城东路有一套商品房要卖，面积为80多平方米。没过多久，房产中介就通知她，有人相中了她的房子。三方见面后，买方话不多，都是中介在帮买家应答。

　　当时，罗女士心里闪过一丝疑虑，买主怎么不关心房子呢?由于自己的房子还在按揭，买家又不假思索地答应出钱帮自己解压，所以，罗女士很爽快地就把合同签了。

　　“合同我也没细看，光想着解压的事了。”罗女士说，关键是买家也不讨价还价，就说全款买。

　　一个月过去了，罗女士始终不见买家把款打过来，后来一再追问，买家才说，钱凑不够，让罗女士自己想法解压。罗女士很生气，不得不筹钱解压，完成后又把房子腾了出来。

　　一晃近俩月过去了，突然有一天，中介告诉她，这房子买家不要了。为了偿还此前解压欠下的债务，罗女士愤而又将房子抵押出去。彼时，时间已经过去两个多月了。

　　居间合同约定，如果超过70天，卖家还未能解压，就属于违约，需赔付双倍定金作为违约金。房子抵押出去不久，罗女士就收到一张法院寄来的传票，原来，买主把自己告了，理由是她没有在70天内将房子解压。

　　分析：罗女士在向商报记者投诉时称，买主很可能是房产中介找的托儿，他们联合起来欺骗自己。近期，向记者投诉类似案例的读者很多，他们多将过错归到别人身上，而忽视了合同本身。在回新生看来，签完合同后，如果确定买主不想要了，罗女士需及时联系中介和买主，三方到场后，签订一个解除合同的声明，同时，向买主索赔违约金。

　　之所以会出现像罗女士这样的情况，除了中介的原因，还有就是她过于相信对方的口头承诺，而忽视了合同内容的约束力。

　　此外，签订的合同未约定详细内容，导致责任无法划清的情形也很多。在买卖之前最好将各种因素约定好，以避免不必要的纠纷。如购买尚未拿到房本的房子，需在合同中约定好，是以房管局实测的面积为准，还是以卖方手里的购房合同面积为准。

　　郑州市房管局市场处的工作人员也提醒，签订合同时要注意事先约定好各种细节，如维修基金、有线电视费、电话费、物业费等，是否已经交清。

　　房产中介

　　案例

　　一套房子，父女都是买主

　　郑州市民梁先生想给女儿买一套二手房，中介公司帮他选了一处房源，他很满意，但梁先生还想到别的中介公司看看。

　　这家房产中介公司的经纪人见状，使出浑身解数，力劝梁先生下单。最终，梁先生答应了，本来应该是女儿过来签字的，但这位工作人员告诉他，无所谓，谁签都一样。梁先生心想，都是一家人，就在“甲方”栏里签下了自己的名字。

　　后来，去郑州市房管局过户时，中介公司的工作人员对他说，还需要签一个房屋买卖契约，房管局便于归档管理，必须让买主签字。于是，梁先生喊来女儿签了字。女儿问，总房款写多少，中介公司工作人员说，随便写吧，反正将来是按照房管局的评估价来缴税。梁先生的女儿就随手写了1万元。

　　由于是上世纪90年代的房子，当时，房主通过特殊渠道没有缴那2000多元契税。因此，去年，双方办理过户时，税务部门让补缴契税，一共是6万多元。到底该谁缴?双方发生了纠纷，闹到法院，卖方指责买方欺骗他。梁先生很郁闷：这都是中介公司的人害的。

　　分析：对于上述案例，回新生说，这场官司非常难打，因为两个买主，一个是父亲，另一个是女儿，他们所签的合同和契约都是合法有效的，法律都应该保护。这种情况下，法官只能调解，归根结底，是中介业务不精，不负责任，没有规范操作。像这种情况，梁先生是可以代签的，但必须注明是代理人。

　　目前，郑州二手房市场的房产中介的素质水平参差不齐，消费者最好选择有品牌实力的中介公司，或者聘请对二手房交易有研究的专业人士如律师陪办业务。

　　房产中介公司分三种：正规中介公司、灰中介公司和黑中介公司，正规中介公司有工商部门核发的营业执照和房管部门核发的备案证书，灰中介公司只有营业执照而没有备案证书，黑中介公司则什么都没有。

　　郑州市房管局工作人员提醒市民，一家正规房产中介公司，应具有营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。对买房者来说，需要重点查看的是工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证。有此三证，与中介公司产生纠纷时，就可以到工商部门或房管部门投诉。