[摘要] “房东死扛着也要涨房租，就是想在转手卖出的时候，能拿到逐年递增的租金回报率凭证。据悉，商铺转让费是承租者给上一个经营者的额外费用，第一个商铺承租者是直接向真正房东租赁的，只需要付租金。
从2008年以来，郑州商业地产进入了一个快速发展的时期。随着城市结构框架不断拉大、城中村拆迁工程有序进行，商铺火爆的背后，更多的是凸显出来的矛盾。高额租金让置业者赚个盆满钵满，而其背后则是租户的勉强支撑和各种不堪忍受之重。
商铺：租金疯涨
“近几年商铺一直很火，而且各有各的火法，各有各的卖点。”爱铺网王少华告诉记者，目前郑州最火商圈莫过于二七商圈、花园路商圈等，其商铺租金几乎都在100元/平方米以上。
商业地产大形势上的红火，掩盖不了商铺行业日益凸显的各种矛盾。“租金贵得不靠谱”、“转让费太吓人”等相关问题让商户们很苦恼。一方面，近年来投资商业地产的热潮，推动了郑州市店面价格节节攀升;另一方面，店面投资者为了达到预期回报率，不断提高租金。
房租：死扛也要涨
店铺租金随市场行情上涨本无可厚非，但租金涨幅超过商户承受力则必然打破市场秩序。到底是什么原因导致店租“跨步前进”?
“房东无须担心租不出去，特别是位置好的地方，一个店家倒下了，总有人争着挤进来。”一位商家告诉记者，年后房租到期续签合同时，房东把租金从原来的40元/平方米直接调至110元/平方米，他曾联合商户与房东协商，但房东根本不让步。
“房东死扛着也要涨房租，就是想在转手卖出的时候，能拿到逐年递增的租金回报率凭证。”据一位投资者透露，如果房东手上有几份不同时段的合同，上面的租金都是递增的，而且还不低，涨幅达到百分之二三十，是最能吸引租户的。尤其是一些对商业环境并不熟悉的租户，就是看到了这种逐年递增的租金回报率才接手的。而且，不少店面投资者手中资金充裕，财大气粗，涨价后即使导致短期空置，也有相当的承受力，不会轻易松口。
转让费：谁在获利?
“一些商户先把店面租下来自己尝试着经营，如果经营不善，就找机会转出去，即使租金涨不了，还可以从中赚个数万元的转让费。”美华房产经纪人吉尚雷告诉记者。
据悉，商铺转让费是承租者给上一个经营者的额外费用，第一个商铺承租者是直接向真正房东租赁的，只需要付租金。而从第二个起，商铺转让费就层层转嫁到下一个承租者。在不断的转租过程中，商铺的转让费就这样一步步被抬高。
“转让费主要是弥补上一个承租者在装修、滞留店内物品等方面的亏空，也包括尚未到期的房租。”吉尚雷告诉记者，转让费并没有统一的标准或说辞，一般都是租户与租户或租户与中介自行协商。
建议：要处方还要见疗效
河南圆点公司调查数据显示，郑州市多数商铺购买者并不是将商铺用于直接经营，55%的商铺投资者与最终经营者存在错位，也就是存在商铺第二次招商的问题，其价值链明显加长。而店铺转让费只是一个潜规则，国家对商铺转让费也没有明确的法律规定。
“规范租金需要政府的合理引导，不合理的费用应该明确禁止。”21世纪不动产置业顾问赫荣涛认为，店面一般都在个体房东手中，很难进行统一的规范，没办法控制。房东一般都看眼前的收益，根本不会管你做什么业态，也不会认什么品牌。这时候需要政府部门能站在市场的角度，用经济的手段给予合理干预，通过限制不正当炒铺等行为以净化市场经营，稳定市场秩序。
“市场规范不能只要处方，最重要的是看疗效。”吉尚雷认为政府的监管不能只依靠相关的法律法规，还需要政府出台具体的措施，该疏的疏，该堵的堵，行业的规范有序发展，最终受益的不仅是商户，还有广大消费者。
