[摘要] 低开高走、小面积价格高于大面积、区域竞争盘价格趋近……这些郑州楼盘定价规则正在潜移默化地发生改变。除了参考周边项目，在自身定价上，开发商一般会给出一个“均价”，而增减的价格系数通常是由地块区位、朝向、位置、景观、设计、建筑密度、楼层叠加组成的。
低开高走、小面积价格高于大面积、区域竞争盘价格趋近……这些郑州楼盘定价规则正在潜移默化地发生改变。为了迎接即将来临的“金三银四”传统销售旺季，郑州楼市中，有一些楼盘正在采用一种更迎合市场的定价策略和更为随机灵活的定价体系。
有楼盘尝试“新价格”
事例1：今年1月份，中牟一个楼盘开启了“新价格”，在节后推出了一批高层住宅房源，起价在5800元/㎡左右，均价则在6200元/㎡左右。这样的价位让许多购房者吃了一惊。
从去年起，该楼盘的在售均价一直保持在6800元/㎡左右。一些亲历现场的购房者告诉记者，现场一些售楼员直接说，每平方米价格比以前降了四五百元。记者对该项目所推房源以及销售情况进行了一番调查发现，均价在6200元/㎡左右的房源位置并不好，在社区中较为靠内位置，不临近主干道。
有代理公司负责人表示，维持高价，量会走得很慢，该楼盘用相对非优质楼栋特价抢市场客户，以保证其快销及销售指标。
事例2：2月初，有购房者发现西区某楼盘逐渐对存量房展开调价。购房者李先生在此期间听说，在售的房源多为90㎡、120㎡、140㎡，有些房源正在特惠，大户房型的单价不到7400元/㎡。
日前，记者又向售楼部咨询，推出的房源位于项目东侧，售价在7300元/㎡左右，而目前主推则是另一区域，位置较好，密度稍低，单价在7800元/㎡左右。据了解，该楼盘价格此前一直走高，从最初的6200元/㎡上升到了目前的7800元/㎡左右。
对于此次部分房源价格出现的调整，销售人员承认价格是比之前略有下调，“目前，市场刚需购房者需要有价格刺激才会出手，而且房源的地块也没有之前的好。”
“新价格”市场感觉挺好
后，市场不仅不排斥，接受度还很高。中牟推出“新价格”的这一楼盘1月后销售明显加快，较之2013年开盘6800多元/㎡价位时，去化率提升20%~30%。而西区项目尚在认筹情况也不错。
有业内人士亦表示，这招其实是十分巧妙的价格策略。“房源位置不同，价格自然不同。上一期房源剩下的尾房，经过一段时间可以推出做特惠，只要与本期在售房源相比有明显降幅，就会很有吸引力。”
他举例说，上一期房源的尾房价格在8000元/㎡左右，历经大半年时间后以9000元/㎡价格做特惠，虽然比目前在售房源的10000元/㎡均价低了1000元/㎡，但还是比原先价格有所上浮。还有一种策略则是，将较好的房源制定一个价格，给买房人一个预期心理参考;然后推其他房源时，价格略有下浮，就能给买房人一种很划算的感觉。
以往，开发商如何定价?“一般来说，在一个区域板块内，楼盘之间会形成一个大致的价格，我们也会按照这个区域的价格进行定价，不论涨跌，步伐都比较一致。”航海路一楼盘的销售经理告诉记者。
除了参考周边项目，在自身定价上，开发商一般会给出一个“均价”，而增减的价格系数通常是由地块区位、朝向、位置、景观、设计、建筑密度、楼层叠加组成的。
高房价抗性较大“新价格”应对旺季
业内人士林先生表示，“尤其是唱空声音较多的当下，为了给3月传统旺季预热，不少房企选择一定的促销或者让利优惠，希望撬动被房贷收紧影响的客户。”有些楼盘在推出不同产品时，价格在10%幅度内调整，是撬动市场的一种策略。“更多以优惠做噱头吸引客户。”
从市场情况来看，大户型销售较为缓慢，因此，大户型的优惠、调价行为更加明显，欲尽快清仓突出重围。西区一楼盘案场经理张旭东认为，“从2013年下半年开始，购房者对高房价抗性逐渐增加，2014年初肯定要缓一缓。”
另一方面，大多数开发商靠去年赚的钱已经可以“吃饱饭”，不太会主动割肉跳水。因此，部分开发商为适应市场做出调价动作以试探消费者，更多的是用相对“低价”吸引客户，为旺季蓄客。
河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，楼盘尝试新价格体系与即将到来的“金三银四”不无关系，“三四月份，郑州楼市会迎来阶段性的开盘小高潮。大量供应意味着竞争激烈，三四月有望形成一波价格促销、抢夺刚需的成交潮。”
