[摘要] 楼市变局山雨欲来之际，在产权交易所挂牌的房地产类项目规模和交易金额居于高位。张大伟认为，杭州市、常州市等地部分房地产项目下调售价以及多家银行传出收紧房地产贷款的消息，已经使得房地产行业的信心出现动摇。
楼市变局山雨欲来之际，在产权交易所挂牌的房地产类项目规模和交易金额居于高位。北京产权交易所、上海产权交易所数据显示，目前这两家交易所挂牌的房地产类项目达43宗，市值合计近200亿元。分析人士认为，在这波楼市低潮期中，区域布局集中、信贷资质较差的中小房地企业将首当其冲。随着三四线城市楼市风险的加大，部分房地产企业的资金问题今年可能会凸显，行业并购重组的步伐也将加快。
新增挂牌项目金额居前列
根据北京产权交易所信息，1月24日至2月13日的三周，北交所的房地产类产权交易维持高规模。在春节前的最后一周（1月24日-1月30日），北交所企业国有产权项目成交16.72亿元，房地产业、仓储业、金融业位居前三位；新增挂牌项目总金额17.28亿元，房地产业、采矿业、金融业位居前三位。2月7日-13日的一周内，北交所企业国有产权项目成交41.02亿元，电力热力生产和供应业、商务服务业、建筑业位居前三位；新增挂牌项目总金额1.22亿元，电力热力生产和供应业、教育业、房地产业位居前三位。
目前在北交所挂牌的房地产类项目达27宗。今年以来挂牌的项目达19宗。业内人士估算，当前北交所正在挂牌的房地产类项目市值合计超过百亿元。上海产权交易所目前挂牌的房地产类项目达到16宗，市值合计接近百亿元。
历史数据显示，最近几年来，在各大产权交易所中，房地产类股权转让的金额、宗数保持较大规模。从2011年开始，房地产类股权月度平均交易规模达百亿元，年度交易规模超千亿元。中原地产首席分析师张大伟分析，目前房地产市场主流尚处于上涨过程中，房地产股权价值仍较高，所以总市值较高。
中小房企最“受伤”
“一些中小房企从去年开始就难以从银行获得贷款了。”一位不愿具名的房地产行业协会人士表示，在当前寻求项目产权出让的房地产企业中，中小房企占主流，主要原因在于小型房企获取资金的成本高、渠道窄，项目的区域布局集中，无法分散市场风险。
据国家统计局数据，去年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。业内人士指出，虽然房地产业的整体资金状况仍较好，但企业间已开始出现分化，虽然大型房企普遍“不差钱”，但一些中小房企已陷入资金困境。去年年初“新国五条”出台以来，金融机构对房地产贷款的审核日趋严格，房地产企业的融资环境一直不佳。其中，中小房企的贷款资质较差，与大房企相比更不容易获得银行贷款，部分小企业已多年无法从银行获得贷款。在近期的“停贷风波”中，虽然各家银行公开表态称并未收紧房地产信贷政策，但总体而言，融资环境难有明显改善，且有进一步收紧的可能。
至于房地产企业其他常用的融资渠道，信托、私募等融资方式的成本高企，海外融资不仅更复杂，且投资者对于行业风险更敏感。一些中小房地产企业的资金紧张状态始终无法缓解。
就销售回款而言，去年下半年以来，三四线城市楼市的风险加剧，部分房地产项目陷入滞销困境，导致相关的区域性小型房企迟迟无法完成回款。分析人士认为，今年局部区域的风险可能加剧，这些房企的日子恐怕更加难过。
值得注意的是，即便身处一线城市，一些中小型房企也不能幸免。上述房协人士表示，一线城市虽然已经不再实施“限价令”，但相关政府部门对预售证的审批仍较为严格，这也会影响企业的销售回款速度。“一些小型房企指望毕其功于一役，只做一两个项目，而且项目布局比较集中。一旦陷入销售困境，它们容易出现资金链断裂的风险。”该人士表示，今年房地产销售速度放缓是大势所趋，项目销售很可能遇到阻力。为求快速回款，很多企业可能不得不降价销售或者选择出让项目股权的方式“断臂求生”。
并购重组或加速
在经历了去年的销售旺季后，房地产企业面临的生存环境正在发生变化。多位业内人士对中国证券报记者表示，房地产业的“黄金十年”已终结，未来房地产蛋糕很难进一步做大，房地产市场将逐步从增量市场转向存量市场。
“这个过程必然伴随着阵痛。”上述房协人士认为，很多三四线城市存在供应压力，未来可能有更多的区域出现降价现象，导致企业利润率降低。在一线城市和二线热点城市，土地成本的提高同样在挤压房企的利润空间。
根据兰德咨询发布的报告，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将持续下去。预计到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业之间的盈利能力进一步呈现加剧分化的趋势。这意味着，绝大多数房地产企业需要调低盈利目标。
与这一趋势同步的是房地产行业并购整合的加速。上述报告显示，截至去年底，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万家，比2010年减少36.6%。预计未来3年内还将有30%的企业出局，其中以中小房企为主。
张大伟认为，杭州市、常州市等地部分房地产项目下调售价以及多家银行传出收紧房地产贷款的消息，已经使得房地产行业的信心出现动摇。未来类似的警示信号将更加频繁地出现，可能加剧房地产行业并购重组的步伐。
