[摘要] 今年1月，与一、二线城市火爆的土地市场相反，不少三、四线城市市场低迷，多项统计显示，三、四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势，降价促销城市不断增加。开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间，三、四线城市楼市再次被推到风口浪尖，“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等说法不绝于耳。
今年1月，与一、二线城市火爆的土地市场相反，不少三、四线城市市场低迷，多项统计显示，三、四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势，降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加的有5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三、四线城市。
开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间，三、四线城市楼市再次被推到风口浪尖，“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等说法不绝于耳。一些城市楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方这样?是拐点将至还是阶段性问题?
观点
上海易居房地产研究院副院长 杨红旭：
楼市分化，警惕短周期风险
2014年全国市场大的形势应该是高位振荡、逐步降温。一线城市虽然热度比较高，但当全国大部分区域降温之后，其楼市也会继续降温，也会跟着全国大势走。目前全国大部分地区基本上没有降温，只是个别地方有降温，所以一线城市市场火爆的态势还会持续一段时间，估计到今年下半年，这些城市楼市也会有所降温。
杨红旭分析认为，杭州楼市低迷现象早已出现。2011年下半年到2012年上半年，整个浙江片区是中国楼市最低迷的地区，其中温州是一个核心地区，房价一直在降。作为浙江的省会，杭州的楼市受到了整个片区低迷的影响，所以目前的状态是存货量比较大，供大于求。有些企业资金面偏紧，或者看形势不是很好，就率先降价促销。
杨红旭表示，杭州的情况只能当做一个个案来看，并不代表中国所有的省会城市，也不能拿浙江温州、杭州跟广大中西部的三、四线城市比。同样是长三角地区城市，杭州的市场跟南京相比就不一样，杭州比较低迷，但南京市场非常强势，房子价格也比较坚挺。杭州楼市除了受浙江板块比较弱的影响之外，也受到全国整个楼市大气候慢慢开始高位盘整、区域降温的影响。小环境比较恶劣，大环境也开始降温，二者相互交叠影响了杭州楼市。
未来三、四线城市和一、二线城市的楼市走势会不会越来越两极分化?杨红旭认为，总体上讲差异化是比较明显的，但是不是继续大规模分化，目前还不能下判断。目前地区区域差异是存在的，一、二线城市土地需求旺盛，土地供应偏紧，所以价格长期涨幅会大于三、四线城市，但全国大势既会影响三、四线城市也会影响一、二线城市，所以我们要观察和分析整体与局部，还有局部和局部之间的差异。从长远来看，区域差异会持续存在，购房也好，投资开发也好，要关注楼市短周期波动的风险。
大V看台
@光远看经济：认为三、四线城市楼市肯定出问题，一、二线城市还会上涨的出发点是供求逻辑。三、四线过剩，一、二线需求旺盛，但供求逻辑只是中国房价的逻辑之一，支撑中国高房价的逻辑还有：经济高速增长、货币宽松。这两个逻辑对所有城市的房价都是适用的。而现在的情况是，经济减速，货币收紧，价格高企，高房价的引擎全部熄火。所以，坚持三、四线城市市场出问题，一、二线城市房价仍然会上涨的分化论的人是没有看到中国目前房地产的整体风险，以及导致房地产预期逆转的经济减速和货币收紧的逻辑。房地产整体转向已经加速到来，这是不以土地财政等“人为意志”转移的。有没有办法继续维持房地产泡沫?有，那就是继续货币放水，但结果就是中国经济崩盘了。
@董藩：过去连续两年商品房成交处于高位状态：6.45万亿元、8.1万亿元，今年交易额有所回落很正常，但也未必跌到6万亿元以下。涨幅趋缓正常，因积压需求大多已释放，但全国性房价大跌不可能。个别城市虽有问题，但恐慌期早已过去。经济形势越是不好，对房地产业越是依赖。抛弃房地产业，金融业会先死掉，国家玩完。
