[摘要] 央视报道称，李劲松在对国内知名的40多家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应缴未缴的土地增值税。“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。
据央视《每周质量报告》昨天报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。
■算账房企8年欠税3.8万亿
据专家介绍，土地增值税实际上就是反房地产暴利税。据测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。按照目前房地产商通常的操作模式，土地增值税已经被列入开发成本，也就是说，房地产商应向国家缴纳的土地增值税，早已包含在消费者的购房款中。按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。
央视报道称，李劲松在对国内知名的40多家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应缴未缴的土地增值税。截至2012年12月31日，其中28家房地产上市公司应缴未缴土地增值税总额高达640亿元。应缴未缴土地增值税金额排名前十的企业分别是：雅居乐（83亿元）、SOHO中国（64亿元）、富力地产（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商局地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国地产（24亿港元）。
李劲松根据国家统计局、财政部和国家税务总局公布的房地产相关数据，对全国范围内没有征收到位的土地增值税做了分析测算：自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元；而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆，其中没有达到土地增值税清算条件的项目收入几乎可以忽略。照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这就意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。
■分析欠税房企从中获利不菲
截至2012年12月31日，广州富力地产有58亿元应缴未缴土地增值税，记者就此问题致电富力地产，该公司一名负责人表示，这些土地增值税“没到缴的条件”，满足缴税条件后，就会“有一笔就缴一笔”。该负责人表示，“不是（企业年报）上面挂多少，就要缴多少。”
记者注意到，富力地产等房企虽然声称在年报中所列出的土地增值税不是现时义务，并不需要全部立即上缴，却将这部分土地增值税算成公司已经支出的经营成本，也就是说，这些上市公司向股民公布的年报中，所计算的企业利润已经减掉了这部分他们并没有足额上缴的土地增值税。记者追问富力地产为何采取这种完全不合理的计算方式，相关负责人却避而不答。
对于富力地产声称上述土地增值税“还没达到清算征缴条件”的说法，专家称这种解释站不住脚。“应付税金就是你应该缴的税，比如说你算出来应缴1000万元税金，如果你没缴，那就欠税了。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希说。
把应付未付土地增值税长期挂在自己的账上，为什么会成为房地产上市公司的惯常做法呢？
招商局地产一位不愿透露姓名的相关部门负责人说，其目的之一是直接获取银行利息，“（这是）公司的一个策略，钱存在银行里，40多亿，我晚一个月缴的话，有多少利息收入？如果我早缴一个月，又损失多少利息？”专业人士指出，开发商把土地增值税攥在手里，不但有利可图，而且获利不菲。以SOHO中国为例，该公司有应缴未缴土地增值税64亿元，存在银行每月可获利息1500多万元，一年就是1.8亿元。
