[摘要] 前三季度，调控政策层出不穷、地产群雄争霸全城、购房者举棋不定，而依旧不明朗的楼市雾霭重重，地产列车难寻楼市轨迹。克而瑞(CRIC)《郑州2013年9月房地产市场月报》显示，9月份郑州土地市场回暖迹象显著，供应26宗地块，共计62.77万㎡，环比上涨111%，其中住宅用地占比46%;成交16宗地块，共计49.10万㎡，环比上涨961%。
前三季度，调控政策层出不穷、地产群雄争霸全城、购房者举棋不定，而依旧不明朗的楼市雾霭重重，地产列车难寻楼市轨迹。
在“升级版限购令”之下，郑州楼市应声下行，9月、10月成交量均不同程度下降。第四季度，开发商年底冲量在即，资金回笼压力明显增大，在二三季度快速去化的背景之下，今年年底楼市或将难以延续去年暖冬形势，难言翘尾行情。
供应与存量并存 销售压力加大
自9月份以来，郑州楼市就进入了密集的推盘期，根据郑州新浪乐居的统计，9月份郑州共有23个楼盘入市，10月则有26个楼盘新入或加推。
而接下来的11月，入市房源还将继续增长，共有30家楼盘推出房源，其中纯新盘16个，占总量的近53.3%，总体住宅类型27个，占据开盘总数90%。
值得注意的是，入市房源除了占绝对主力的刚需两房、三房户型外，第四季度，郑州郊县高端大盘也纷纷积极入市，在争抢本地区高消费客源之外，也在分抢郑州客源。
尽管目前尚无准确数据说明四季度将有多少房源入市，但从11月激增的开盘数量中可以看出，四季度入市房源或创下年度新高。
一方面是供应量增大，另一方面则是高库存的存在。据克而瑞(CRIC)发布的数据，郑州9月开盘项目整体去化率为62.23%，整体去化水平较一般，多数项目的主力产品为80㎡-90㎡的两房和小三房，以刚需产品为开盘主推。
在9月份开盘的14个项目，仅有6个楼盘开盘去化率在80%以上，个别项目开盘去化甚至不足30%，各个项目去化差异性明显。
郑州市房管局公布的数据表明，截至9月底，市区商品房累计可售面积为1193.68万平方米，同比增长54.45%。其中，商品住房累计可售面积为394.65万平方米，同比增长8.83%。按照前9月的平均去化率，目前存量住宅去化周期为6个月，逼近合理存量水平底线。业内预计，随着四季度入市房源的增加，住宅库存量将进一步增多，很有可能突破存量房的合理水平线。而不少开发商亦表示，四季度将面临更大的销售压力。
“我们楼盘今年以来开了三次盘，每次开盘效果都不是很好，全年任务能否完成，第四季度很关键，但就目前情况而言，完成任务的压力非常大。”东区某楼盘的营销负责人对记者表示。
限购与限价同在 房企难以提价
2013年9月，郑州市住房保障和房地产管理局升级版“限购令”发布以来，已经取得了一定的成效。据统计，郑州市八九月份商品住房价格分别为每平方米7589元和7561元，已连续两个月下探。
在“限购令”发布之时，房管局还提出了提出“房价零增长”目标。根据这一目标，郑州市每套商品房都要在房管、物价部门备案，备案价格不得高于此前售价，并且今后房价不得增长。
相比限购令，限价令对于开发商的限制更为直接，房企纷纷表示不敢贸然提价。据悉，目前郑州市已经有200多个项目按照“零增长”的要求在房管部门备案销售价格。这些项目，既有6000多元/平方米的“刚需盘”，又有1.6万元/平方米的“珍稀盘”，更多的是8000元/平方米左右的“大众盘”。
此举被认为直接卡住了开发商的“喉咙”，据记者了解，9月份，郑州市又有26家楼盘因为房价上涨，被郑州市房管局约谈负责人、停止网签，并要求限期进行整改。
“限价令就相当于悬在开发商头上的一把达摩克利斯之剑，你价格定高了，就拿不到预售证，没法销售，所以接下来开发商在提价方面会相当谨慎。”一名业内人士坦言。
郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦也表示，前期出现的商品住房价格上涨，是由短期供应不足导致的短暂性需求紧张造成的。针对这一情况，年底前将有300多万平方米的中小套型普通商品住房陆续投放市场，届时房地产市场将呈现出供求平衡、价格稳定的态势。
