[摘要] 根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。回顾我国改革开放的历史不难发现，“住宅用地70年土地使用权”是土地制度改革重要的成果之一。
导语：“70年后，我的房子还是我的吗?或者说，要怎样它才能继续属于我呢?”
这是每一个商品房拥有者都要面对的问题。是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法?
在我国，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。土地使用权的到期事实上也就意味着房屋整体所有权的到期，这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。
要付出多大代价才能续期?
根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
根据《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
这些规定给人们留下了想象的空间，“70年后的续期，还要付出多大的代价?”
补缴巨额土地差价可能性不大
再次申请土地使用需要补缴土地出让金，不过补缴多少，以什么为标准，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理?这一系列的问题暂时还没有任何政策能够回答。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。“国家会适时地进行政策调整，在商品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。”
土地制度改革应解决“70年后怎么办”
1990年5月19日发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。
回顾我国改革开放的历史不难发现，“住宅用地70年土地使用权”是土地制度改革重要的成果之一。
事实上，对土地使用权转让进行时间限制也并非独创，在其制度设计之初就受到了当时香港土地使用和交易制度的影响。根据其他国家和地区的经验，在相关法规和政策健全的基础上，本着对公民私有财产的尊重，土地使用权的续期并不会造成严重的社会问题、侵害业主的合法权益。
不过，从我国相关法律制定之初到现在，二十多年过去了，由于当时的法律、法规并没有过多涉及70年之后的问题，而随着很多商品住宅“年龄”的增高，原本要留给未来解决的问题开始变得十分迫切，“70年后土地使用权怎么办”，不仅是购房者关心的个人问题，同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须回答的问题。
