[摘要] 还来不及细细挑选，家住通州的吴女士便迅速在大兴西红门购买了自己的第二套房屋。“财富城堡”项目的提价，虽有容积率低于1的产品密度优势，但当前北京房价仍处于上涨通道，已是不争的事实。
还来不及细细挑选，家住通州的吴女士便迅速在大兴西红门购买了自己的第二套房屋。为方便孩子上学和夫妻俩上班，吴女士一直想从北京郊区搬到“城里”，当她凑够首付准备慢慢看房时，北京接连诞生几宗“地王”，房价上涨预期升温让吴女士不敢再等。
吴女士的购房经历堪称近期北京楼市乃至整个一线城市楼市缩影。一方面，高价地频出，房价上涨预期强烈；另一方面，改善型需求抬头，供不应求形势明朗。业内人士认为，当前正值楼市销售“金九银十”，虽然房价上涨趋势难改，但市场追涨情绪弥漫，楼市将迎来一轮交易热潮。
改善型需求成主流
作为自己的第二套房屋，吴女士在选房时有很多要求。首先，房屋面积不能太小，户型要合理，方便照顾孩子和老人；其次，小区位置不能太偏，否则不利工作和生活；最后，房屋总价不宜过高，要控制在自己可接受的范围内。
抱着这种目标，吴女士在大兴区的西红门选中了一套面积不到90平方米的二手房，算上税费和佣金，总价约为280万元。在当前的北京楼市中，这样的价位正是市场水平的体现。
与自己购买首套房时不足100万元的价格相比，新房的总价几乎超出两倍。但作为已有一套房屋资产的吴女士，仍然通过将原有房屋的变卖来支付首付款——她将首套房屋标价180万元，并已收到多个购买意向。
在当前的北京楼市，类似吴女士这样的改善型购房者逐渐成为主流。多家机构报告显示，今年以来，北京楼市住宅成交平均面积有明显提升，销售价格也大幅上涨。
金地集团华北区副总经理遇绣峰向中国证券报记者表示，当前北京市场主力购买户型的区间是80平方米到120平方米，总价区间为150万元到300万元左右。这个范围与改善型群体的需求有较高的吻合度。
业内人士认为，在今年年初的楼市交易热潮中，以首次置业为主的刚性需求已得到了充分释放，未来改善型需求将逐渐释放，其所占的比重也将越来越高。值得注意的是，近期房地产按揭贷款额度逐渐不足，批贷难，且放款周期较长，对于支付能力不强的刚性需求来说，不利于其释放。
豪宅化与小户型并存
与需求结构的渐变相比，北京楼市的供应模式也在发生变化。梳理9月以来北京新开盘的项目特征不难发现，一方面，别墅、洋房等高端项目供应量加大；另一方面，刚需产品的套型面积越来越小，70平方米以下的房源供应量在加大。
在从业人员看来，这种局面的出现，与近期的“地王”频出不无关系。今年7月至9月，北京的夏家胡同、孙河、农展馆区域接连拍出单价“地王”，“地王”门槛从此前的4.2万元/平方米抬升至7.3万元/平方米，这种局面对整体房价预期的抬升不可忽略。
遇绣峰表示，在房屋单价提升的情况下，一方面，产品会出现高端化倾向；另一方面，很多公司会选择采取更安全、能够快速走量的方法，即把户型面积进行有效的控制，从而控制房屋总价。
9月7日，位于北京大兴区的“格林小镇”项目正式接受认购，该项目在首次置业产品为主的基础上，加入适合首次改善需求的洋房产品，以及部分别墅。现场之火爆，颇能反映市场供需失衡的态势和该类型产品的受欢迎程度。
事实上，改善型需求的释放，使高端产品迎来了最好的销售时机。中原地产市场研究部统计显示，截至9月10日，北京单价超过5万元的住宅类物业签约套数已经达到了1635套，总面积达到了35.7万平方米。成交量创造历史新高。
