[摘要] 去年12月，在高铁商务区投资了半层写字楼的魏先生，现在很无奈。虽然有多次成功的写字楼投资经验，并没有给他多大的信心。看着高铁商务区写字楼密集扎堆的“阵势”，他对未来的租金收益心里没有一点底儿。
据统计，相对于物业增值，
86.7%的写字楼投资客更关注租金回报，但郑州的写字楼，缘何不敢轻谈租金？
“如果有人要，每平我降1000，帮我出手吧。”
去年12月，在高铁商务区投资了半层写字楼的魏先生，现在很无奈。虽然有多次成功的写字楼投资经验，并没有给他多大的信心。看着高铁商务区写字楼密集扎堆的“阵势”，他对未来的租金收益心里没有一点底儿。
魏先生的忧虑，自然有他的缘由。
同质化、价格战，新东站商圈写字楼未来堪忧
从郑州写字楼市场近年发展态势看，从2011年中原经济区正式获批，两年多的时间，国内外资本注入，中小企业集体崛起，住宅政策调控，三重驱动力作用下，商务地产备受关注，供销两旺。
于此同时，高铁板块开始春心萌动，数十家项目相继入市，势呈“井喷”。据权威机构统计，2013年郑州写字楼存量将达约400万平方米，按目前郑州80万-100万平方米的年去化速度计算，消化存量就得4至5年。
不可否认，从中原经济区的崛起，和郑州市在中原经济区的龙头地位来看，郑州目前的写字楼市场存量，远未满足未来的市场需求，大量办公需要仍待开发。
但问题是，现在东区热火朝天的施工场面与销售中心气氛沉闷的现状，已形成巨大反差，销售冷淡，咨询者寥寥。东区的写字楼供应量、开发速度，明显超出了该地区企业需求增长的速度，超过了该区的经济增速、超过了区域内企业新增速度。
这样直接的后果，就是直接引发区域写字楼市场在售楼盘价格竞相走低，各个项目纷纷打折促销，对于租赁市场，同样会引发价格战。
何况，东区写字楼的价格战，已是不争的事实。
这种价格战主导的区域市场若长期发展下去，写字楼价值将会受到极大伤害，价格走低直接导致的现象便是进驻企业良莠不齐→优质企业/大型投资客退出该地区（或该楼宇）→价格战升级→租金低承受力企业持续涌入→优质企业望而却步，形成一个难以收拾的恶性循环。情况恶劣的，甚至有可能导致区域写字楼市场崩盘，投资者稳定的收益难以保障，区域商业环境完全恶化。
投资回报成敏感词，高租金回报，想说爱你不容易
郑州写字楼的存量面积已达到了历史最高水平。多个写字楼项目先后交房，供应集中入市，无论是出售的投资型物业，还是品牌开发商自持的高端办公物业，同样遵循一条法则，即价格决定价值。
而居高不下的商务租金价格，就是写字楼价值最明显的表征。租金回报率，作为一种投入产出比，也是投资者衡量写字楼物业是否值得投资的有力参考。
据某房地产机构的一项调查显示，相对于物业增值，86.7%写字楼投资客户更关注租金回报。但是，就目前东区的市场状况来看，租金回报已相当敏感。
不少客户对开发商预估的3-5元的高租金产生了免疫；甚至也有开发商开始避讳向客户谈起投资回报，转而向产品力上倾斜，因为项目的高拿地成本和目前的低租金形成的价值倒置，早已将投资回报一路拉低。
而产品的高同质化，又让企业租户在地段共生、配套共享、宣传内容和产品内容几乎一样的写字楼面前，更偏向于选择租金相对低廉的写字楼，这无疑就降低了收益预期。
未来几年大量办公楼陆续上市及大量供应，中高端写字楼竞争日益白热化，租金的升势受到压力，再加上，高铁商务区内60-70%的都是投资型客户，激烈市场竞争，高投资比重，双重作用之下，将直接推高高铁区域写字楼的空置率，拉低租金收益。
以高铁区某成交均价为14000元/平方米的写字楼项目为例，租金为2.5元/平米/天，那么，该项目的年租金回报率则为6.4%（年回报率=每平方米的租金÷每平方米的售价×12个月），需要15.62年才能顺利回本。
而这样的投资回报，却是排除项目同质化在未来引起的租金大战和高空置率等不利因素后的理想计算结果。
