[摘要] 7月20日,位于北京大兴枣园地铁站的中建国际港项目开盘,开盘当天1462套房源售罄,认购金额37.9亿元,创下2012年以来全国单一楼盘单日销售的最高纪录。一线城市房地产价量齐升,在中国银行首席经济学家曹远征看来,限价限购等行政调控政策已经“走到尽头”。
进入7月,与天气一样,北京房地产市场热度持续攀升。“日光盘”不断涌现,价格不断上涨。
7月20日,位于北京大兴枣园地铁站的中建国际港项目开盘,开盘当天1462套房源售罄,认购金额37.9亿元,创下2012年以来全国单一楼盘单日销售的最高纪录。
一线城市房地产价量齐升,在中国银行首席经济学家曹远征看来,限价限购等行政调控政策已经“走到尽头”。
房地产相关各方都在极力捕捉政策新动向。7月30日中央政治局会议“促进房地产市场平稳健康发展”的表述,令地产股应声而涨。
华泰证券认为,决策层有望从行政调控转向着眼市场化的长效机制。但更多受访人士判断,中国房地产调控长效机制的建立尚在起步阶段,目前正处在思维转变的过渡期,因而房地产各项调控政策短期内不会贸然调整。
新一届政府还面临着一个全新问题,即房地产市场正在加速分化,一二线城市楼市价格快速上涨的同时,三四线的“空城”、“鬼城”亦逐渐增多。是故,从“需求管制”到“增加供给”的理想化路径,并不容易转变。
从具体举措来看,中央层面的新政尚处于蛰伏期、真空期,而业界和一些地方则已按捺不住,开始萌动。
一线限价失效
位于北京大兴区的金融街融汇项目原计划4月初开盘,但600套房有超过6000组客户认购,“关系户”远超房源数量。开发商只得在7月低调开盘,房源被一抢而空。同样情况也出现在保利、万科、珠江等开发商的项目上。
“现在北京市场,一套房有10个人抢,没有关系根本买不到。”一位上市房地产企业销售负责人对记者介绍,这样的趋势始于2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盘入市都会销售一空,今年更是供不应求。
“很多开发商都没存货了。去年上半年市场不好,急于‘跑货’,现在后悔当时卖得太便宜。”这位负责人说。
一位接近北京市建委的市场分析人士认为,市场需求积压到一定程度就会反弹。北京目前供需矛盾严重;限购又产生了“堰塞湖效应”,有许多在限购之初不够资格的人,现在逐渐有了资格,涌入市场。
“堰塞湖效应”传导至价格层面,终致北京房价再度出现“狂飙”态势。
以万科北京房山项目为例,2012年5月,该项目售价1.5万元/平方米,8月份为1.8万元/平方米。2013年再次开盘,为规避政府限价,开发商采取装修拆分的方式,售价达2.3万元/平方米。
一位不愿意透露姓名的北京某上市房地产企业负责人对《财经国家周刊》记者坦言:“价格没办法完全控制,北京市住建委也是睁一只眼闭一只眼。没有消费者投诉,他们也不会去管开发商。”
据他介绍,目前调控的主要手段已经被开发商消解。虽然政府采取各种限价政策,但开发商还是有自己的对策。比如,装修拆分,把装修款单独列出,提高价格;现房销售,建委目前对现房价格没有过多要求;取得预售许可证时将地下车库捆绑销售,等等。
因为客户量足够多,开发商还会利用“验资”程序对客户进行筛选。通常做法是让客户提供50-70万存款证明,作为排号门槛;而在没有取得预售证之前,开发商还会让合作电商收取几万块钱“诚意金”。
