[摘要] 个人房贷微调可期，但难回八五折优惠期。
“目前整体来说，市场上的资金成本有往下走的趋势，到期资金出来后有再投资的需求，供给端没有问题，需求端又比较旺盛，所以未来房贷利率这块确实松动”，华泰证券分析师林博程对《证券日报》记者表示。
“农行房贷利率优惠应该是在房贷增速放缓背景下，监管层进一步窗口指导的结果;而资本管理高级法背景下，房贷更加节约资本，也为利率折扣提供了条件。未来其他银行可能也会跟进。不过，由于银行面对的整体资金成本高于2012年，八五折优惠时代不太可能大规模重返”，瑞银证券报告指出。
央行刚刚公布的《中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，个人住房贷款比年初增加8704亿元，同比少增92亿元。
报告称，2014年以来，房地产市场有所分化和调整，一些商业银行在盈利压力增大、信贷政策投向引导力度较大的情况下，倾向于将有限的信贷资源更多地配置到收益更高的小微企业、个人经营贷款等领域，房地产信贷投放意愿有所下降。但个人住房贷款增量占比仍处于较高水平，上半年增量在全部新增贷款中占比为15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。
高折扣时代难返
央行刚刚公布的《中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，个人住房贷款比年初增加8704亿元，同比少增92亿元。
而央行此前发布的《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》中指出，截至上半年末，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比一季度末低1.7个百分点;上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。
“但个人住房贷款增量占比仍处于较高水平，上半年增量在全部新增贷款中占比为15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。”
业内人士认为，在监管层窗口指导和政策微调叠加效应下，再加上目前银行的流动性确实较前期宽松，各家银行有望开始启动新一轮的房贷优惠政策。
招商证券指出，“农行下调上海的按揭贷款利率，具有很强的政策信号，从历史上不同时期的房贷政策来看，国有银行一般都会统一行动，收紧或者放松房贷按揭利率。银行下调按揭贷款利率的动力来自于政策导向及资金面相对宽松导致的无风险利率的下行。传导路径上可能由农行传导至其他银行，由上海地区逐步扩散到其他地区，如其他的一线城市等”。
但瑞银证券指出，由于银行面对的资金成本整体高于2012年，银行房贷利率优惠不太可能大规模重返八五折优惠时代。
“这轮房贷利率下调是政策驱动下由大行带动的，当然也要在流动性的配合下进行。但是，个人房贷业务投入产出比相对较低是事实，各家银行也不会为了配合政策而完全牺牲利润，所以略微回调可期，但要回到此前的八五折大幅优惠可能性不大”，另一位银行业分析师也坦言。
个贷与开发贷隐性连接
“我们现在很少向期房发放贷款，一般我们做二手房贷款比较多”，汇丰银行一位客户经理告诉记者，“即便是向新房发放贷款，其利率通常也比二手房要高。”
但是形成鲜明对比的是，据记者调查，多家中资银行的二手房贷款利率都比新房贷款利率要高。
“针对目前房地产市场的情况，对于期房我们主要有一个楼盘完工风险的考虑。如果是小型的开发商，资金链有可能会断掉，也许还没封顶就没办法再进行开发了，所以新房这块的房贷我们做的不多”，上述汇丰客户经理解释称。
该客户经理透露，很多大的中资银行之所以青睐于做新楼盘贷款，主要是很多房地产项目已经是银行开发贷的客户，所以连带个人房贷也都一起做了，其中蕴含的风险比较低。
有媒体报道称，今年以来，销售业绩下滑导致资金回笼较慢、融资难度的加大、开发贷和按揭贷的收紧，都令开发商的资金链进一步承压。从高通智库重点监测的品牌房企1月至6月的销售目标达成率来看，多数落后于合理目标，完成进度约为全年的三分之一。
另据统计，主要银行业金融机构房地产贷款和其他以房地产为抵押的贷款总额占银行各项贷款的四成左右，房地产市场波动将使银行近四成的资产质量承受风险。
