[摘要] 单纯因为房价下跌而“断供弃房”的案例并不多,这类现象的主要原因是购房者自身资金情况出现问题,难以继续还贷。且选择弃房的人多以外地投资客为主。
近日,随着部分城市房价的大幅回落,浙江、江苏、福建等地陆续出现因资金吃紧而“断供弃房”的情况。
“断供弃房”就是购房者停止支付按揭贷款,而将缩水的房屋资产丢给银行。个别业主究竟是因不愿为未来的负资产买单,不惜损失首付款和已还本息而“止损”,还是因“炒房”套牢、资金链断裂不得已而为之?“断供弃房”现象是否让本已从紧的信贷环境更加不容乐观?记者对此展开了调查。
“断供弃房”是供不起还是甩“包袱”?
此前有媒体报道称,由于个别楼盘房价大幅回落,导致不动产资产缩水,杭州等地陆续出现业主“断供弃房”现象。但记者在杭州等地调查了解到,单纯因为房价下跌而“断供弃房”的案例并不多,这类现象的主要原因是购房者自身资金情况出现问题,难以继续还贷。且选择弃房的人多以外地投资客为主。
浙江某国有银行风险管理部一名负责人分析认为,在“炒房客”较盛的地方,由于楼市整体趋稳下行,“炒房客”资金链吃紧,无法按期支付按揭贷款,加之预期房价一时无法回暖,因此便“断供弃房”。
在连续数月领跌全国房价的温州市,据当地监管部门统计,目前房屋按揭贷款中出现的弃房现象共有41例,较去年仅略有增长。
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为,目前整个住宅市场的杠杆率是非常低的,作为普通购房者,其首套房首付需付三成,二套房首付要付六成以上。这就意味着,除非房价大跌30%以上,否则他们“断供弃房”的可能性极小。
据透明售房网数据显示,2014年一季度杭州二手房成交均价为18300元/平方米,而二手房每平方米跌幅在1000元到3000元。也就是说,杭州二手房的最大跌幅在16%,业主如果弃房将得不偿失。
“断供弃房”拷问松绑限购
在本轮楼市的调整中,地方政府在救市上表现得颇为积极。据记者不完全统计,截至目前,已有36个城市在限购方面有不同程度松动,几乎占全部46个限购城市的八成。明文松绑限购的城市几乎都在解禁之初迎来一波楼市成交小高潮。
业内人士表示,诚然,松绑限购在一定程度上会刺激住宅销量增长,带动房价上行,但如果仅靠刺激政策,这无异于以产生新问题的代价去解决老问题,“断供弃房”多为投机客资金链断裂引起便是明显例证,其将增加金融系统的房贷坏账风险。
马英枢说:“如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼’,无底线地放开限购,这无异于让已经离场的投资客再度归来,激发投资投机性需求,这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力,但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷,政府不应回头重走老路。”
国际评级机构惠誉最新发布报告称,要警惕中国房地产松绑限购之后投机再起。一旦宏观管理层放弃限购政策,被压抑一时的市场投机需求可能反弹。
放松“限贷”恐不容乐观
虽然目前尚无更多事实表明“断供弃房”将成普遍现象,但银行业内人士认为,房地产抵押贷款的逾期率和逾期额在上升,下半年要重点防控此类风险。多家银行的授信管理部门已明确表示将加强监控、严格审批房贷申请。
杭州一家股份制银行个人金融部负责人表示,尽管从目前看,“断供弃房”仍是个别现象,但仍需引起重视。“房贷风险的苗子已经出现,需要及时应对。特别是在已经出现弃房的地方,楼市持续不景气,一些业主还款意愿降低,一些高端楼盘以及投资客集中地是高危区域。”
“在楼市持续下跌时,‘断供弃房’现象增多是免不了的”,一监管部门人士告诉记者,“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关,商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”
这一趋势无疑是对寄望于“松贷”救市的地方政府的重大打击,同时也可能误伤刚需购房者。穆迪分析师梁镇邦表示:“除非银行信贷供应量增加和按揭贷款利率下降,否则,即使部分城市取消了限购政策,也不太可能刺激需求大幅增加。”
记者在上海走访多家银行发现,当前银行吸纳存款的成本居高不下、房贷的存贷差较小,所以额度依然吃紧。可以预见,下半年刚需购买力将被继续抑制。
上海重阳投资管理公司总裁王庆解释说,由于贷款以不动产为抵押,房价下降会引起银行惜贷。在原有的信贷框架下已很难解决刚需购房问题,商业银行执行原有购房贷款支持政策的动力也明显不足。未来可能需要管理层出台专门关于支持刚需购房抵押贷款的政策,才会将此问题解决。
