住房市场改革牵动城镇化战略全局

　　中国的房地产库存化解方案，对准了各个区域层级特别是近年来三四线房地产市场过剩供给造成的城市化“虚胖”问题。现阶段，中国住房市场的改革牵动城镇化战略的全局，即前一阶段形成的住房市场存量如果不尽快为新增需求化解，后续的城镇化很可能导致大量土地浪费和农地征用型城镇化的不断复制。楼市若延续这种发展状态，不仅会使开发商及其银行资金供给系统出现断裂问题，还会使中国出现农村剩余劳动力无法转移到城市的“过度城市化”后的结果。

　　因此，中央明确提出，通过推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。这显然是为促进农民工购房做出的战略性考虑。新型城镇化的一大目标即是努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。如果按照户均4—5人计算，那么这1亿规模左右的农村剩余劳动力，将会产生超过2000万套的城市住房需求。另外，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），未来5年总共会购买23.1亿平方米。同时，考虑到三四线城市与农村的距离因素，总量超过2000万套、人均超过30平方米的需求，将主要覆盖目前严重积压于上述地区的存量及新增楼盘。这个战略调整如果得以实现，中国住房市场供给侧的调整将取得巨大成功。

　　促使农业转移人口购房存在较大困难

　　第一，三四线房地产市场的库存之所以积压严重，是因为这些楼盘所在地多位于城郊结合部、农地征用区域，或者集中整理后通过增加挂钩实现连片开发的宅基地，或农村建设用地等区域。这些地方缺乏城市化生活配套所需的基础设施、公共服务以及就业机会，住进楼房不等于实质上的“身份”改变，更不意味着找到发展的机遇并致富。

　　第二，农业转移人口缺乏足够的资金和信用来化解住房库存。农业转移人口尽管数量庞大，但是其收入来源主要依靠打工和务农收入。现阶段三四线城市的平均收入水平和农业收入水平加起来，也很难支撑他们在三四线城市的购房需求。替代性的选择是，在一二线城市打工，在三四线城市购房。问题是，如果农业转移人口能够较为稳定地在一二线城市打工，他们往往不会选择去三四线城市购房。

　　第三，短期内政府难以出台大规模的补贴政策，并配套改善三四线城市楼盘周边的基础设施和公共服务环境。例如，一套80平方米的三四线住房，按5000元的均价计算，已经达到40万元的交易额。如果政府补贴达不到30%或以上，农业转移人口很难有购房的动力。假设每套新购住房政府补贴12万元以上，仅就2015年新增的400万套住房而言，政府就将支出4800亿净财政资金补贴。从这个角度看，让政府接盘楼市前些年过度发展造成的存量，既不可能，也违背了让市场在资源配置中起决定性作用的改革宗旨。

　　第四，中小城市不断复制“大城市病”的弊端，使去库存面临极大压力。2015年9月，中国社会科学院发布报告指出，中国287个地级市中，“亚健康”城市占9成以上，资源紧缺、环境污染等“城市病”或“亚健康”现象依然普遍。

　　积极争取国际资金 消化中国楼市库存

　　美国在同一时期展开的降低甚至取消外来资本在美国购买不动产的应征税，除了吸引养老基金这种成熟的投资基金外，对国际游资特别是来自中国市场住房投资的吸引，无疑是个巨大的推手。全美房地产经纪人协会2015年6月底的报告称，中国人已经变成美国物业的大买家之一。在截至2015年3月底的一年里，中国买家在美国房地产市场上支出了286亿美元，同比增加了30%，其中主要用于购买住宅物业。美国降低乃至取消外国资本投资美国不动产税率的法案，无疑将吸引更多中国市场的住房投资基金。以应对美国的住房投资税率改革政策为入手点，从全球视角来化解中国住房市场库存过高的难题，或许能取得政策上的突破。

　　第一，改变住房70年产权的期限制度，接轨国际住房市场的常规做法。中国可以不采用西方国家的住房私有产权制度，但是完全可以将70年的住房产权购买年限延长到住房投资回报率绝对可以接受与信任的年份。这一举措，既不至于引起住房产权制度与现有城市国有土地制度以及农村集体土地制度的激烈冲突，也能够充分稳定住房购买者、住房拥有者的预期。

　　第二，放开外国资本购买中国楼市的制度障碍，积极争取国际资金消化中国楼市库存，对冲美国楼市放开政策。国内住房市场需求，尤其是农业转移人口的资金量不足是一个客观事实。政府担保、银行贷款对那些投资型住房需求往往帮助较大，但对农业转移人口的住房需求则是杯水车薪。积极引入外资，合理管理，倡导政府与社会资本特别是外资合作的模式，对分担中央与地方在化解楼市库存方面的财政负担，可以大有作为。美国对其国内购房者的保护以及对其房地产的投资限制，可以说异常小心，但也主动调整了35年没动过的海外投资限制性法案。多管齐下既是政策创新，又可分担风险。

　　第三，引入以人为本的城市发展理念，并将部分三四线楼市及其公共服务设施打包为标的，主动推向国际市场。外资引入不是单纯的资金引入，更是在以人为本的城市发展理念下的引入。再就是统筹管理，要在空间、规模、产业、规划、建设、管理、生产、生活和生态等多个方面，提高城市工作的全局性、系统性、宜居性。

　　其实，现阶段许多楼盘在开发时也曾追求上述城市发展价值观，但为什么三四线楼市依旧大量过剩？由于各地情况千差万别，楼市过剩情况不好一概而论。但是，其发展的方向性偏差肯定是客观存在的。引入外资投资、经营乃至重建相关三四线楼市和公共服务设施的目的，就是在那些我们容易忽略的方面，特别是城镇化过程中关于人性化的舒适、宜居等，通过注入外资的模式，带来城市管理上的质变。（作者：吴垠 西南财经大学经济学院）

　　（本文系国家社科基金青年项目“我国新型城镇化道路的理论、模式与政策研究”（14CJY023）阶段性成果）