为更好地落实房地产调控政策，今年以来，北京土地市场推出的住宅地块，除了建设自住型商品房外，全部实行了“限房价、竞地价”的方式，也就是说，土地在出让的时候，就已经提前限定了未来的销售价格。近日，首批拿地之后可以销售的“限房价、竞地价”商品房来了，正式准备入市。

　　此次即将取得预售许可证开盘销售的“限房价、竞地价”项目共有两个，都位于北京市房山区良乡区域。在其中一个项目的售楼处，记者看到，虽然是非周末，但已经有人前来咨询了。

　　据介绍，这两个项目，在今年2月土地出让的时候，就已经限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元，且最高销售单价不得超过每平方米40944元。而周边在售项目的价格，要比这两个项目的价格高出近20%。以一套89平方米的小三居户型来计算，购房总价约350万。假如购房者是首次购房，按最低首付40%来计算，需要140万。

　　不仅是限制了单价，北京今年不少土地在出让被限价的同时，还规定了项目70%的部分必须要建设90平方米以内的中小户型，也就是俗称的“7090”政策。以记者走访的这个项目为例，此次销售的900多套户型中，绝大多数是中小户型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的两居，只有10%是112㎡的三居。

　　限定的“房价”是如何计算出来的

　　房山这个限价房项目，限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元。其实，今年北京出让的这些“限房价、竞地价”地块，在地块出让的标书中，都明确限定价格具体到了个位数。那么，这个价格到底是怎么算出来的呢？

　　据了解，采用“限房价、竞地价”模式出让的地块，都是由北京市规土委、北京市住建委和属地有关部门共同会商确定销售限价。

　　这个限定的价格首先是以该出让地块周边的项目均价作为基础。主要做法是，以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础。考虑到地块成交到上市需要一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主；其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平米以下的普通住宅。最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。

　　同时，限定的价格还要综合考虑出让地块周边公共配套设施水平等因素，配套设施的有无，会对限定价格的高低产生影响。此外，限定的价格，还要与周边自住型商品房的价格基本适应。

　　据北京市住建委表示，为确保限价政策的有效执行，政策红利惠及住房需求群体，北京市住建委会同相关部门，会加强项目的建设和销售管理。确保项目的建设质量和品质。加强引导，严格监管，在设计、施工、交易等环节层层把关，确保此类项目的质量、安全符合有关标准，建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。

　　未来北京新房绝大多数是“限价房”

　　从去年年底开始，“限房价、竞地价”首次出现在了北京市的土地出让过程中。而进入到今年以来，在北京市多轮土地出让中，只要涉及住宅类用地，“限房价、竞地价”都成了必选的方式。

　　去年9月30日，北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中明确在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以便有效控制房地产价格快速上涨。

　　在北京市今年出让的土地中，除了明确为自住型商品房、共有产权住房的土地外，其他住宅用地都明确“限房价、竞地价”。这其中，既有远郊区县像密云、延庆的地块，也有近年市场比较火热的朝阳、丰台地块，基本在北京市形成了全面覆盖。根据初步统计，截至目前，北京土地市场已成交了45宗“限房价、竞地价”地块。按照两年左右的建设周期来计算，未来两年，北京商品房市场上，除了共有产权住房和自住型商品房外，上市的绝大多数都将是这类“限房价”的户型。

　　而自从北京今年在土地出让市场全面实行“限房价 竞地价”的模式，成功出让的“限房价、竞地价”地块，溢价率并不高，以往开发商不停举牌造就的高价地自此再也没有出现，企业拿地变得越来越谨慎。

　　限价房将拉低市场成交均价

　　随着这些限价房项目的陆续入市，北京商品住宅未来将逐渐进入住宅限价的时代。那么，几十个项目、上百万平方米的面积，这么多限价的房子上市，会给市场带来什么样的影响呢？

　　今年前10月，北京新建住宅签约20621套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅达50%。

　　在业内人士看来，市场冷淡的同时，限价房作为未来一段时期内北京住宅市场的新标签，将对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。

　　限价房与其他房子的区别

　　说到这种“限房价、竞地价”的项目，我们可以简单以“限价房”来称呼它。那么，说到它跟北京的两限房、自住房还有共有产权房到底有什么区别，可能这个问题会困扰到不少人。

　　在北京市即将开盘销售的首批“限房价、竞地价”的楼盘现场，记者看到，开发商为了让不明白政策的购房者能有清楚的认识，甚至特意做了展板。

　　这种“限房价、竞地价”的项目，与普通商品房其实是一样的，只要有购房资格，都可以购买。只是开发商在拿地的时候，被规定了每平方米最高的销售价格和销售均价。