纵观2014年的郑州楼市，波澜起伏，悬念迭起。虽然在外界看来，郑州开发商和消费者各自拗着一股劲，为了保护各自的利益持续进行着博弈，但是相较其他城市明枪暗箭“迷人眼”的营销手段，总体来说郑州楼市的营销手段不外乎这三样——“优惠”、“降价”和“明星”，手段平淡无奇不出彩。

　　上市房企90%房企难完成年度计划

　　今年来，从“金三银四”，到“红五月”，再到一年中最被看重的“金九银十”，期待中购销两旺的场景一直没有出现，全国楼市整体呈下行趋势。从已公布10月份销售业绩的房地产上市企业来看，这23家企业，“银十”明显比“金九”表现更好。前10个月，23家房企累计销售业绩达到了9025亿，比2013年同期的8178亿上涨了10.4%，但分化明显严重，其中万科等14家企业同比上涨，其他9家企业则出现了同比下调。

　　有专家分析认为，央行新政实施后，大部分房企的销售都明显好转，其中万科等企业表现优于市场，但部分企业也依然面临巨大的去库存压力。未来市场分化将不仅出现在各类型城市，对于房企来说，因为经营策略、管理能力的不同，运营重心的差异，表现出来的差距也将非常大。大部分企业销售情况距离年初制定的销售目标相差很大，库存积压仍然严重。除万科、恒大外，其他90%的企业完成年度任务的难度依然比较大。在仅剩2个月的情况下，21家企业的平均任务完成率仅为74%。虽是如此，但至今为止，几乎没有听闻上市房企公开调整今年的销售任务。

　　为了冲刺抢收过个好年，原本与地产毫无关系的“双11”，今年却成为“购房节”，各大房企纷纷拿出数量可观房源进行促销。在借助限贷松绑新政之势大促之后，开发商们不满足于“银十”的成绩，一进入11月便盯上了近几年流行的“双11”全国网民购物节。尤以地产大腕为甚。万科联动全国108盘千余套房源继续推出“淘宝购房节”，双11五折限时秒杀。中海地产推出“双11全民购房节”，覆盖全国30个城市、超过1万套房源，号称让利幅度达亿元之多。远洋地产则与互联网金融平台京东金融联手发起众筹活动，覆盖企业旗下12个城市、25个项目，涉及近万套房源。

　　本地走势旺季风光不再郑州房企年度任务完成无望

　　大环境如此，郑州也很难一枝独秀。虽然10月的郑州楼市，因为新政的推出而活跃了不少。不过受大环境影响，购房者的观望情绪依然存在。部分项目因前期蓄客效果未达预期，选择低调推盘，“银十”楼市依然成色不足。

　　11月已过一大半，距离房地产行业交年度成绩单仅剩最后的42天。据了解，正商全年销售计划130亿，目前完成60个亿左右;亚新全年销售计划30亿，地市项目销售情况不好，目前完成不到70%;而正弘全年销售计划38亿，由于主城区基本无住宅，拼商业，目前完成26.8亿。预计完成全年计划的则是河南碧桂园，全年计划20亿，目前已完成85%，只待新乡开盘完成计划。而更多企业是在问及是否完成全年任务时，都纷纷表示太惨淡。接下来，虽然不少项目的开盘具体时间还未定下，但是“蓄客”大戏已经提前登场。

　　放眼看来，很多开发商一时所谓的“放价促销”，实质有很多“水分”在其中，购房者很难淘得真正的实惠，也就无所谓到底是哪天购房。眼下又临近年底了，从不少房企发布的前十月业绩来看，部分房企已完成全年销售目标的7成左右，但是也有部分房企还远远没有达标。搭乘双11还算是一个营销热点，这股热气过后，开发商会卖力思考以何种方式策划，接棒下一个营销节点?难道是双12?

　　毕竟，年底的销售压力就摆在那里，开发商会在最后接近一个半月的时间里集中火力，全力出击。据说各个项目军令状都已签发，各种“拼离职”、“拼下跪”、“拼罚款”，但到底最终谁能完成任务，挺进百亿房企，谁能摘得花魁，还得拭目以待。

　　促销力度楼市打响年末冲关战

　　一方面是任务完成进度的不达标;另一方面是对年底销售的看好，这就很容易理解，为何众多开发商在今年年底开启“冲刺70天”、“冲刺高峰期”的终极冲刺模式。在冲刺模式之下，年底新盘、新货不断。对于年底众多全新楼盘扎堆面市，很多人并不感到意外，“一些楼盘之前赶‘十一’市场，赶不上‘十一’就赶年底。”这些“赶”的楼盘中，有不少全新楼盘，也有不少旧盘新推。

　　“团购优惠买房”“新年大礼赠送置业基金”“年终清盘特惠房”“买房送豪车”等，短信铺天盖地，电话营销让购房者不胜其烦。“某楼盘，给我打了不下5个电话说有特惠房，售楼员连番轰炸。”市民王女士表示。

　　大多没有完成全年任务的开发商到了奋力一搏之时，猛烈的促销之外，极具亮点的营销活动同样成为助力销售业绩的重中之重。某项目相关负责人告诉记者，年底开发公司为了完成全年的销售任务，项目营销总监将在年底带队到各大人流密集处亲自拓客，“还有1200套房源在加推计划内，压力程度可想而知。”有业内人士直白地说：“一个月要卖1亿元的货量，不可能坐等买家上门，不冲是不行的。”该负责人所谓的“冲”，就是以优惠价格进行促销。

　　随着圣诞节、元旦等节日的到来，楼市将会兴起新一轮的抢收潮。有专家表示，其实在今年去库存的市场主旋律下，大部分城市仍然有房价下行的压力，有不少房企因为资金仍然较紧张，维持“以价换量”的市场策略。“简单而言很多项目都是亏钱在卖，目的就是撬动市场跑量，回笼资金。”但他表示，房企此时跑量只不过是追求表面业绩的回升，年底阶段的这种“冲量”背后难掩开发商利润率下降的现实。

　　“每到年底房企进入集中结算期，而明年年初在制定计划做相应采购时也会牵涉资金，因此这段时间对房企的资金压力会明显放大。”他说，据他预计这样的情况及做法会一直持续到明年年初。持续低迷超过半年的楼市，对部分房企造成了较大影响，对于面临高库存的房企来说，加快推盘节奏，想方设法高调揽客，为年终冲刺做最后一搏。