郑州商品住宅供销价走势图

　　经过连续的放松限购、限贷、降息等政策利好后，多地楼市持续火爆，成交量稳中有升，而成交均价更是告别多月来的“持续下行”，迎来“止跌回升”。对以刚需为主的郑州楼市而言，量价集体反弹意味着市场筑底成功。而在第三方分析人士看来，政策面的利好将有效促使积压的需求集中释放，从而有助于市场成交量回升。

　　数据

　　销量稳中有升价格也再度反弹

　　第三方机构同致行提供的数据显示，今年11月份，郑州市商品住宅供应63.8万㎡，同比下降51.1%，环比上升82.9%，而月内商品住宅共销售52.1万㎡，较上月略微上涨，环比上升6%，同比下降44.4%。商品住宅依然是供过于求的状态，供求比为1.22。

　　值得注意的是，随着成交量的稳中有升，商品住宅的价格也再度反弹，本月成交价格8895元/㎡，较上月8818元/㎡上涨了77元/㎡，环比上升0.87%，同比上升13.75%，价格为年内新高。

　　数据同时显示，郑州市商品住宅市场的库存量在进入2014年下半年之后直线上升，供需矛盾加剧。自5月份开始，连续5个月供应处于高位，直至10月份，供求态势才略微有所缓和，但本月供应63.8万㎡，销售52.1万㎡，依然供过于求。

　　价格由供求关系决定，判断房价走势，库存量是一个重要的指标。同致行监测数据显示，郑州市商品住宅整体库存量452.7万㎡，按照近3个月月均48.9万㎡的去化速度来看，去化需要9.3个月，较10月份8.3个月的去化周期有所上升，但较其他物业形态来说，商品住宅去化压力不大，库存量合理。

　　结构

　　刚需支撑楼市，后市成长可期

　　数据显示，今年11月份，商品住宅销售的主力军依然是80~90㎡面积段，本月共计销售18.93万㎡，较10月份16.89万㎡的销量增加了2.04万㎡，环比上涨12.1%，占全月销量的36.3%。此面积段本月销售均价8067元/㎡，和上月8057元/㎡的价格基本持平。此面积段为刚需客户置业的重点面积段，因此也基本为刚需项目。

　　成交结构数据再次印证了“刚需支撑楼市”的观点，而在业内人士看来，这个刚需群体还有巨大后劲。

　　值得关注的是，郑州房地产市场的刚需购房群体不仅有本地客户，来自周边地市的买家也在不断增加。房价点评网(郑州)首席分析师赵爽表示，郑州房地产市场上有67%的购房者来自周边地市，“历年来不管政策、经济如何波动，郑州的市场表现基本稳定。主要是因为郑州是以刚需为主的城市，需求旺盛。各开发商的产品供应也是以刚需为主，投资和改善型的客户偏少，这是限购政策也难以引起市场大波动的主要原因。”

　　而在胡葆森等业界大佬眼里，河南是一个人口大省，郑州是一个比较特殊的省会城市，河南各地市有实力的购房者，都会首选在郑州买房，相对而言，需求还是比较大的，所以市场的前景可期。

　　分析

　　政策放松推动回暖，降息促进成交量回升

　　对于楼市的筑底回升，业界认为是大势所趋。从9月开始，政府每个月均有政策大招放出。9月限贷松绑，10月公积金新政，11月更是宣布2008年以来最大幅度降息。

　　分析称，随着限贷松绑，改善型需求释放，但银行基于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率的局面，“7折利率”在执行上更是“几无可能”，但新政依然鼓舞了很多购房者，在一定程度上影响了购房者的预期，促进房产市场的成交。

　　同致行认为，相比起限贷政策偏重于改善型购房者，降息则是直接将矛头对准了市场的中坚力量——刚需。当然限贷松绑和本次降息形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，促使这部分需求持续入市，形成对楼市进一步托举的效应。

　　“一方面促使开发商加大推盘力度，整体供应持续增长，另一方面也有助于提升有实际需要的购房者的支付能力，对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振，短期内前期积压的需求将会集中释放，从而有助于市场成交量的回升。”该分析人士称。