[摘要] 据统计局最新公布的数据显示，郑州前7月住宅销售额同比降幅为10.5%，而商业营业用房销售额则增长了8.6%，年内平均同比增幅为近7%。与此同时，万科、龙湖、绿地、华润置地等多家房企对商业地产频频加码，宣布将加大对该领域的投资力度。
高品质主题商业缺乏 重点在于后期经营
商业地产的投资火爆，一方面可以证明城市消费商机增多、居民的消费能力提高，对城市未来经济发展更有信心;另一方面，显示出目前郑州受到较高关注、占有销售比例较大、有代表性的，多为主题商业街或专业市场。
郑州住宅密集区自发形成的商业形态，因没有集中、统一规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化——从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。
“看不到具有差异化、创新的商业作品，真正的好产品可谓凤毛麟角，这与中原经济区国家级的地位是不相匹配的。”RET睿意德郑州公司负责人告诉记者，目前郑州的很多开发商，对于商业地产的开发与理解，还停留在住宅的理念上，强调的是交易收益。而商业地产在于其运营价值，不是说卖出去就万事大吉了，更在于它的后期经营。
从发达地区的商业地产发展历程来看，主题商业形态不仅是城市化的标志，也是商业发展到高级阶段的产物。而郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业，来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。
“如果整体运营不到位，对于开发商来说，商业地产就会由‘摇钱树’变成‘烫手山芋’;而对于投资者来说，其收益会受到直接影响。”该负责人表示，在中原经济区的规划建设中，郑州拥有绝对核心的地位，其对周边城市的产业拉动、高端人士的吸引，具有巨大优势。在此背景下，市场必然呼唤具有更多价值的商业产品出现。
何宏剑认为，成功的住宅项目可以复制，成功的商业项目是不能复制的。一个商业项目要想取得成功，唯一的办法就是“因需而变”。
“小地块、沿街的物业，不适合做集中商业的，就做底铺;适合做集中商业的地段，要优先选择集中商业，因为主力店和次主力店会给其带来人潮，通过或得的人流，带动其他的独立商铺的销售。开发不能盲目。商业房地产在业界的专用名字是‘商用不动产’，一个用字是核心，说明一切都是为用而设计的。所以，想做好商业地产，就要从设计阶段开始调研定位，适合哪一类的业种，哪一种业态，在这种业态里应该选择哪几个品牌，作为大型商业的主力店或次主力店，再到投资人和消费者的研究等。这样才可以做到长治久安。只是用传统的商业房地产的概念，一定会出问题。”何宏剑如是分析。
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