[摘要] 曾经一路“高歌猛进”的中国房地产数据已经连续几个月看上去不再那么“美”。接受中国证券报记者采访的专家认为，目前部分城市库存量较大，甚至处于绝对过剩阶段，房价尚未真正触及底部。
曾经一路“高歌猛进”的中国房地产数据已经连续几个月看上去不再那么“美”。一线城市房价不再坚挺、房价涨幅进一步收窄、新房开工量萎缩、投资增速减缓……虽然已有37个城市推出限购松绑的措施，一些地方还出现了限贷“松绑”的信号，但市场表现依然无情，“买涨不买跌”仍是主流消费心态，中国房地产市场深度调整的窗口已然打开。
专家强调，这一时期，在定向降息的货币环境和楼市下行预期将抵消各地取消限购可能出现的地产再度疯狂的背景下，中国政府要把握住调整窗口，加强改革的顶层设计，寻找楼市“治本之策”，通过包括财税、土地、金融在内的一系列改革而非行政和价格干预，建立房地产调控的长效机制，促进市场持续健康发展。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示，楼市遇冷，不该成为地方政府“松绑”的借口。限购政策作为行政手段，本身就无法改变供求关系，解除限购更不是楼市的“救命稻草”。他强调，中国政府的着眼点不该是“救市”而是“借势”，在充分利用市场力量的同时改进调控方式和切入角度，建立长效机制，提高房地产市场的“健康指数”。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，从长远看，在房地产调控方面加强市场调节的导向作用，防止楼市暴涨暴跌，必须切实推进土地、财税和金融体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革。
中国政府正在积极“破冰”。今年初，发展和改革委官员表示，2014年拟研究推进房产税法。“空置税”也是让楼市回归自住时代的重要手段。住建部专家委员会成员马泓铭此前表示，从中长期看，根本性的调节办法是用经济手段对自住需求和投资需求进行严格区分，对自住房实施免税或低税，反之对个人拥有两套以上空置房则以高税惩戒。
中国国务院日前公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。业内人士认为，只有实现不动产登记和个人住房信息联网工作，房产税的征收才变为可能。作为楼市调控的基础性长效机制，不动产登记使房源信息和房屋产权信息一目了然，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，有效遏制楼市投机等非理性需求。
除了财税制度的改革，土地和金融对于楼市的影响同样不可小觑。一方面必须防止过高的金融杠杆形成房地产泡沫，并继续执行差别化的信贷政策;另一方面也要积极调整土地结构，适度降低工商业用地指标，增加住房用地指标，以平衡供求关系。
政府必须拿出改革攻坚的勇气，超脱利益掣肘，只有建立有长效机制保障的市场，在房地产调控方面加强市场调节的导向作用，才能挤破房地产市场的泡沫。
楼市库存“消化不良” 政策调整预期强化
“7月，70个城市中新建商品房价格指数环比下跌城市有64个，二手房环比下调城市有65个，创历史新高，呈现普跌趋势。”中原地产首席分析师张大伟表示。
接受中国证券报记者采访的专家认为，目前部分城市库存量较大，甚至处于绝对过剩阶段，房价尚未真正触及底部。鉴于房地产投资下滑对经济增长的负效应，一些地方可能出台救市政策。如果信贷支持力度加大，四季度房地产市场有望走稳。总体而言，全年房地产投资或保持10%左右的增速。
库存高企部分城市去化艰难
国家统计局18日发布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上广深新建商品住宅指数首次全线下调。7月，我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅环比下降的城市数量达到64个和65个，分别比6月份增加了9个和13个。
张大伟认为，2014年楼市变化的速度远远超出市场预期。一线城市第一次出现住宅指数全面下调，楼市降温已经从点覆盖到面。
专家表示，前期库存较大、房价上涨过快等市场本身风险积累是造成房价回落的主要原因。统计局数据显示，7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。
中国房地产学会副会长陈国强指出，目前部分城市库存量较大，消化或需几年，有的甚至需要八至十年时间。库存情况严重与否不应以几线城市区分，而应以土地出让规模为衡量依据。张大伟也认为，市场已告别绝对短缺，部分城市已经绝对过剩。
报告还显示，7月北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9、17.2、14.1和14.7个月。4个一线城市的存销比走势趋同，相比6月份均出现上涨。在2013年年末，4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软，致使4个城市的存销比数据明显增大，说明库存去化变得艰难。相较而言，北京存销比提升的力度最大。去年北京的库存压力最小，但今年逆转成为压力最大的城市，说明北京市场的降温力度较大。
而各地出台的放松限购等政策尚未起到刺激销售的功效。根据统计局数据，1-7月商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。其中，住宅销售面积下降9.4%。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降10.5%。
