据同致行研究部发布的2014年前三季度楼市指数显示，截至9月底，郑州商品房销量同比下跌25%，但价格稳中有升。全年房地产下行明显，销售难以与去年相比。其预计在房贷政策放松后，今年四季度，成交将有所冲高。

　　【商品房】

　　库存增加，预计四季度成交有所回升

　　2014年前三季度，郑州市商品房整体供应804.65万㎡，2013年同期供应量879.86万㎡，同比下降8.5%。2014年上半年郑州商品房供应量同比下跌25.53%，因此第三季度商品房整体较高的供应量拉低了与去年同期的差距，但整体供应仍低于去年同期。

　　2014年前三季度，郑州市商品房整体销售面积550.04万㎡，2013年同期销量732.58万㎡，同比下跌25%。2014年前三季度月均成交61.1万㎡，2013年同期月均成交量81.4万㎡，月均成交量减少20.3万㎡。

　　综合来看，今年前三季度仅有8月成交量达78.5万㎡，其余各月成交均低于70万㎡，而去年仅有2月份成交低于70万㎡。

　　8月9日，郑州限购取消，当月成交78.5万㎡，成交量上涨明显，平稳过渡一个月后，9月成交量仅有56.15万㎡，可见限购取消对市场的刺激作用短暂且有限。

　　按照目前月均61.1万㎡的去化情况预测，2014年郑州市商品房整体去化量将达733.2万㎡，但限贷取消后四季度成交将有所回升，因此成交量将有所冲高，预计整体成交量将在800万㎡左右，较2013年全年1027万㎡的成交量还是下降了22%。

　　前三季度，郑州市商品房均价9818元/㎡，较2013年同期的8786元/㎡上涨11.7%，涨幅明显。就2014年整体来看，房价较为平稳，仅有两个月房价破万，其余均保持在9600元/㎡上下。

　　以2010年底为基底，郑州市商品房库存截止9月达到1172.7万㎡，库存压力上涨明显。2014年房地产市场整体供过于求，尤其是9月份，供求矛盾升级到最大化，供应量超过销售量73.26万㎡，供求比达2.3，导致本年度库存上涨明显。全年房地产下行明显，销售难以与去年相比，预计未来时间内去库存仍将是市场主流。

　　【商品住宅】

　　9月均价8585元/㎡，中原、高新区成交量领跑

　　2014年前三季度郑州市商品住宅市场供应量达574.16万㎡，较2013年同期上升16.8%。2014年前三季度共成交421.04万㎡，整体供求比1.36，呈现出供过于求的态势，且此状态较2013年更加突出。

　　2014年前三季度郑州市商品住宅共计成交421.04万㎡，较2013年同期下降22.8%，月均去化46.8万㎡，较2013年同期月均60.6万㎡的去化量下降了13.8万㎡，降幅达22.8%。按照2014年前三季度月均去化速度预测全年商品住宅去化量为561.44万㎡，但基于政策环境的变化，去化量将有所上升，预测2014年郑州市商品住宅全年销量在600万㎡左右。

　　价格较上个月基本持平

　　2014年9月份，商品住宅销售面积43.04万㎡，环比下降33.4%同比上涨3.7%，2013年前三季度销售面积545.36万㎡，销售均价8282元/㎡。

　　2014年前三季度，郑州市商品房住宅销售面积421.04万㎡，销售均价8595元/㎡，9月份销售均价8585元/㎡，8月份8520元/㎡。

　　限贷放松，但各楼盘销售价格未有明显变化，多数处于观望状态，预计房价在年内不会有大幅度变化。

　　随着房价的持续上涨，作为价格洼地的高新区成为热点区域，吸引着越来越多的客户来此购房。2014年，成交格局以高新区和中原区最为火爆，前三季度，中原区成交量最高，共计成交71.83万㎡，占比16.9%，成交均价8108元/㎡；高新区近两年新盘频出，而且多为刚需大盘，前三季度共计成交71.13万㎡，占比16.8%，成交均价7080元/㎡；位于第三的是二七区，随着二七新城的建设，区域内大盘涌现，泰宏建业国际城、绿地滨湖国际城、锦绣山河等助推了区域成交，前三季度该区域共计成交68.23万㎡，占比16.1%，成交均价8090元/㎡；而区位、配套等较为优越的金水区，因可用土地减少、可售项目不多，因此成交量下滑至第四，前三季度共计成交67.91万㎡，成交均价9639元/㎡。

　　【商业物业】

　　商业物业维持高位，去化约需45个月

　　2014年前三季度，郑州市商业用房总供应量69.2万㎡，2013年同期供应量97.4万㎡，同比下降29%，但仍然是供过于求的状态。

　　2014年前三季度，郑州市商业用房去化39.66万㎡，2013年同期去化量41.34万㎡，同比下降4%，但降幅较小。

　　月均去化4.4万㎡，按此去化速度预估，2014年全年将共计去化52.86万㎡，扣除一些其他因素，2014年整体的去化量也不会超过60万㎡

　　2014年前三季度郑州市商业成交均价为19141元/㎡，较2013年同期的15644元/㎡相比，上涨3497元/㎡，增幅为22.4%。2014年高端综合体项目不断入市提升整体市场均价，如郑州万达中心、绿地新都会、美盛中心、德化大厦等。

　　截至9月份，郑州市商业物业库存量达到207.6万㎡（以2010年底为基底）。因商业物业开发商自持比重加大，该库存量预计将继续保持上升局面。按照郑州市近三个月商业物业月均4.61万㎡的去化速度来看，此库存量去化需45个月。

　　【办公用房】

　　价格略有涨幅，郑东新区依旧领先

　　2014年前三季度，郑州市办公用房总供应量79.61万㎡，2013年同期供应量153.8万㎡，同比下降74.2%降幅48.2%。

　　2014年前三季度，整体销售面积82.75万㎡，2013年同期销量98.89万㎡，同比下降16.14%降幅16.3%。

　　纵观2013、2014全年，办公用房市场整体呈现供不应求的状态。房价整体略有上涨，但幅度较小。

　　2014年前三季度办公物业成交均价为11836元/㎡，同比上涨4.9%，上涨幅度较小。

　　郑州市办公物业截至2014年9月份库存量为146.8万㎡，按照郑州市近三个月月均8.2万㎡的去化速度来看，未来去库存需要17.9个月，相较于商业物业来说库存压力明显较小。高铁商圈办公市场的逐步去化给办公库存以一定缓解，但大型综合体项目的不断出现导致办公市场销售压力依然存在，未来随着龙子湖、龙湖区域以及城中村改造商务项目的入市，办公市场将长期处于高库存状态。

　　2014年前三季度郑州市办公市场方面，郑东新区老大地位岿然不动，凭借44.33万㎡的销量占比达到53.6%，成交均价也位列八大区之首，为14475元/㎡，该区域内仍然是高铁商务圈内项目备案为主，主要有绿地新都会、建正东方中心、美盛中心、郑东商业中心、绿地中心等。（王亚平）