在楼市调控、监管部门收紧银行开发贷的双重作用下，房地产开发商的融资来源逐渐向银行外渠道发展，包括信托和海外债市，但并非所有开发商的融资状况都得到改善。

　　证券时报记者调查发现，今年以来，不同类型开发商的融资环境差异正呈放大之势，在额度受限的前提下，往年银行开发贷的“嫌贫爱富”现象更为突出：偏爱大型开发商，小型开发商的融资压力更为严峻。

　　银行贷款为主流渠道

　　对于未来大型上市房企的融资环境的改善，标普信用分析师符蓓认为这主要得益于以下几个因素：一是融资成本降低，今年年初多家香港上市的内地房企以较低利率从海外市场发债融资，拉低了其融资成本；二是信托等非银融资渠道仍会继续发挥作用；三是多数房企的财务积极性有所提高，在土地获取和债务扩张上的态度偏谨慎。此外，一手住宅销售回暖增强了公司现金流。

　　不过，标普并不认为融资环境改善尤其是融资渠道的拓宽会降低大型房企对于银行贷款的依赖程度。

　　标普亚太区企业评级董事总经理李国宜接受记者采访时表示，对于大型房企来说，从信托渠道融资实属去年银根紧张时期的无奈之举，而海外融资方面则要找准海外流动性宽松的时间窗口，因此两者并非大型房企主流融资渠道，银行贷款仍是主要渠道，占比达到60％至75％甚至更高。

　　李国宜预计，2013年国内流动性将比去年宽松，有条件的大型房企可能会压缩信托融资比例，因为信托融资利率较高、期限较短且合同条款较为苛刻，他认为，信托融资部分将逐渐被银行贷款替代，海外融资也将成为重要补充。

　　记者从银行方面了解到的情况也印证了上述观点。某一线城市国有银行地产行业团队负责人对记者表示，近期其经办的几笔大型房地产开发贷款的利率有所下调，此前的贷款年利率普遍为基准利率上浮10％，目前仅上浮5％。

　　记者了解到，虽然开发贷利率有所下降，银行从合规经营以及控制风险的立场出发，严格控制房地产开发贷的额度。前述国有银行人士告诉记者，总行和银监局一直对房地产开发贷有严格规定，因此分行对当地的房地产企业贷款实施严格的准入规定，“各家银行都有自己的一份客户名单，不在名单之列一定不能放款。”该人士称。

　　小开发商融资环境恶化

　　从各方面提供的信息看来，今年一线城市大型开发商似乎并不缺钱，但小型开发商的处境则截然相反。

　　渣打银行于2012年12月至2013年1月期间，对位于武汉、西安、成都等二三线城市的30家房地产企业进行了调研，发现其融资环境没有显著改善：首先，项目开发贷款与前一次调研时同样保持着8％的平均利率；其次，当问及信托贷款时，23家受访者表示了解其他同行已经得到信托资金，比上期调研时多出3家，且信托贷款利率由上一期调研的14％上升到本期的17.3％；第三，受访者表示小开发商的融资环境正在恶化，而且有11家受访公司已听说有开发商在银行或信托公司存在贷款违约，比前一次调研多出5家；此外，开发商拖延对供应商付款的情况仍然普遍，拖延对地方政府付款的情况有增加之势。

　　渣打银行（中国）宏观分析师申岚对记者表示，尽管货币政策从2012年年中开始松动，但银行对开发贷仍持谨慎态度，该调研结果显示，开发融资状况仍然紧张，尤其是较小规模的开发商，获得银行贷款的难度高，融资成本没有显著下降。申岚还预计，由于楼市调控基调仍主导市场，2013年整体银行开发贷增长情况将不会出现明显放松。

　　“在有额度的情况下，银行从控制不良率的角度出发，贷款肯定会偏向于大型房地产企业。”银行信贷审查员黄先生表示。

　　标普分析师符蓓则表示，小型开发商在改善销售和降低流动性压力方面面临严峻挑战，开发商的信用质量两极分化将是2013年的主题。（蔡恺）