开发商卖房子，首先得取得预售证，但购房者通过预售证了解楼盘的情况有限，一旦出现纠纷购房者很难维权。昨天，郑州市住房保障和房地产管理局公布了修订后的《商品房预售方案》，增加了小区停车位、开发情况、工程质量等热点问题，今后开发商卖房子再想糊弄购房人就难了。

　　二手房新合同主要条款增加至16项，可操作性更强，让买卖双方更放心

　　【内容】 新规详实透明 助业主放心购房

　　“此前的商品房预售方案内容相对来说简单，消费者了解楼盘整体情况全靠售楼人员介绍，法律约束力不强。”郑州市房管局市场管理处王光乾主任介绍，新预售方案增加了不少购房人关心的内容，如小区停车位、开发情况、工程质量等热点问题。

　　按照要求，开发商在预售方案中承诺的内容更加详实，从售楼人员口头解说变成了文字，具有合同约束力。从明年1月1日起，开发商新申请商品房预售证，必须在售楼部公示《商品房预售方案》，下一步还要上网公示。

　　王光乾说，对于开发商分期分批开盘的行为，新预售方案要求开发商写明项目一共分几期，每期推多少房源，每期的开工时间、销售时间、竣工时间都要填清楚。“目的是让购房者心中有数，可以选择合适的入市时间，避免短期内人为的恐慌性购房行为。”

　　同时，修订后的《商品房预售方案》明确开发企业为工程质量的第一责任人，对建设工程的质量全面负责，防止出现个别不诚信开发商开发了一个项目就拍屁股走人，房屋出现了问题找不到人的情况。

　　【关注】 小区停车位问题 事先明确约定

　　停车难问题目前困扰着很多小区、写字楼的业主。很多小区的此类纠纷发生在小区交付使用后，主要原因是开发商车位只售不租或只租不售，不让没买车位的车辆进入小区车库等。

　　王光乾表示，针对这一问题，新的预售方案对车库归属、项目配建附属情况等进行了明确表述，要求开发商如实填报车位的位置、数量，并明确是向小区业主出售还是出租或附赠，地下人防工程范围内的机动车停车位，也要明确是提供给小区业主有偿使用还是无偿使用。此外，对哪些属于业主共有的房屋和公共设施，哪些属于开发商的，在新方案中也都要求开发商进行明确约定。

　　小区的地下停车位，到底能不能销售？这个问题很多市民都非常关心。

　　王光乾解释，这要分情况看，项目规划建设中明确是地下停车位的，开发商可以向房管局申请现房销售证书，通过正规的商品房买卖合同销售停车位。如果地下停车场是人防工程，则只能租赁不能销售，法律规定人防工程的投资人享受平时的使用权。无论小区停车位是租是售，都应优先满足本小区业主的需求。

　　【查处】 开发商违规 将通过媒体予以曝光

　　按照规定，新的预售方案将从2013年1月1日起执行，开发企业应如实报送、公示预售方案，并承诺按预售方案开展销售活动。

　　王光乾称，郑州市房管局将加强对开发企业预售方案实施情况的监管，对违反预售方案的行为，将责成开发企业作出书面说明并限期整改，开发企业拒不进行整改或整改不到位的，房管局将暂停该项目商品房销售联机备案网签资格，即暂停开发商签订合同售房。“不仅违规行为要记入企业信用档案，还要通过媒体予以曝光，情节严重的，按照法律法规予以查处。”

　　围堵“黑中介”

　　二手房交易新合同

　　明年1月1日启用

　　经过一年半的修订、完善，昨天，郑州市住房保障和房地产管理局公布了新版的二手房买卖合同示范文本。从明年1月1日起，新合同将正式推广使用。

　　“今后，看一下合同就能分辨是不是正规中介。”郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍，新版合同特意在合同封面设定监制编号，这个编号就是中介在房管局的备案号码。同时，考虑到大部分市民缺乏房屋交易流程和知识，合同首页增加了签约须知，对消费者签约应注意的事项进行了重点提示，并公布了主管部门监督电话。

　　同老版的合同相比，新版合同将主要条款增加至16项，内容更具体，可操作性也更强。

　　“合同内容上，增加了很多选择性、提示性的条款。”叶琦说，不熟悉二手房交易过程的市民，可以仔细阅读这些新增条款进行选择，维护自己的合法权益。

　　对于易产生争议和纠纷的条款，新版合同也予以了细化。比如定金问题，新版合同就设定了卖方保管、中介保管和不设定金3种方式供当事人选择。

　　此外，新版合同专门增加了附件《房屋状况说明书》，说明书中详细记录交易房屋的基本信息，配套设施设备信息，随房屋家具、电器、用品清单，债权债务信息等，交易当事人只需对照信息填写、查验即可。

　　（王献军　通讯员 文保成/文）