2013年，中国经济形势错综复杂，稳中求进、改革创新是核心要求；2013年，“稳增长”压力不减，全年实现“7.5%”目标胜券在握；2013年，资金盘活存量，消费犹抱琵琶，“两轮驱动”克难攻坚；2013年，中国共产党第十八届三中全会部署15个方面的改革……

　　2013年，贷款利率全面放开，上海自贸区设立，金融改革提速；2013年，《关于进一步深化新股发行体制改革的指导意见》发布实施；2013年，证监会再掀监管风暴，“顶格处罚”成惯常做法；2013年，史上最严厉房地产调控措施出台，一线城市房价一骑绝尘；2013年，4G牌照发放；2013年，客厅互联网大战上演……

　　静思推动敏行，岁暮天寒，梳理今年的故事，是为接力明天。这既是开启，也是延续；既是积淀，也是传承。

　　行业白皮书背后通常意味着“望断群峰巅，登临方解意”、“一览众山小”，其高屋建瓴、提纲挈领、言简意赅都是不容易达到的。

　　之所以冠之以“白皮书”，希望我们能够有，至少部分有“胸中经纶点江山”之潇洒；能够有，至少部分有“登高壮观天地间”之境界。

　　凡人底色，亦可书写将相襟怀；立足方寸，亦能走出四海格局。

　　这些都是《证券日报》产经中心年终专稿·行业白皮书出台前的思考。

　　岁末天寒，希望我们的年终专稿系列能给您带来一份惊喜，一份不一样的温暖。

　　前言：2013年房地产的发展超出了许多所谓预言大师的盖棺定论范畴。一线城市房价一骑绝尘，房企情绪高涨，抢地潮一浪高过一浪，而三线、四线城市迥然不同，成交低迷，房价徘徊不前，有些地方竟然出现“鬼城”。年初，被称为历史上最严的房地产调控政策出台，但作用似乎是为一线房价上涨加码助力，年底不少城市再次你追我赶，房价调控“严”字当头，一年中，房价调控热两头。保障房陆续入市，对房市冲击如何？结论难下；未来房价如何走向？结论难下；调控对房地产市场形成多大的冲击，结论难下。

　　2013年，地产市场四大特点不容忽视：一线城市房价创新高、卖地创新高、融资创新高、房企“出海”前所未有。

　　如果说前些年房企的海外投资还可以称之为大胆尝试的话，那么2013年房企的海外投资绝对称得上是一股热潮。

　　12月13日，万科董事会主席王石透露了这家行业龙头海外投资的最新动向，其在微博上表示，万科进入纽约的第一个项目将会是位于曼哈顿区的超高层。此前，万科已经确定了两笔海外投资，这其中还不包括年初其在中国香港拿下的荃湾项目。

　　早在今年2月份，万科便宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。随后的4月16日，万科又宣布与新加坡吉宝置业联手开发新加坡东部的一个住宅项目。

　　不过，与绿地相比，万科的海外投资规模可谓“小巫见大巫”。

　　这家今年刚刚在中国香港实现借壳上市的开发商，一年内便形成了亚洲、大洋洲、欧洲、美洲等世界房地产开发版图布局，总投资规模超过百亿美元。其收购的纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，项目的总投资额预计将超过50亿美元，是内地房企迄今在美国的最大投资。

　　来自克而瑞的数据显示，近两年内，有接近20家知名房企进驻海外房地产市场。其中绝大部分是在2013年进入实际操作层面，例如万科在2012年成立了海外业务推进小组，但直到2013年才开始正式进行海外投资。

　　那么，是什么原因让这么多品牌房企开始热衷于海外投资呢？

　　中国银行发布的《2011年中国私人财富管理白皮书》显示，在中国高净值人群（定义为可投资资产在1000万元以上的人口）中，14%已经移民海外，另有46%正在计划或者办理移民的过程中。

　　世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告也显示，按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。

　　与之相符的是，根据来自Dealogic的数据显示，中国人在海外的房地产交易规模去年急剧上升，达到18.6亿美元。相比之下，2011年为5.47亿美元，2010年为9000万美元。

　　对此，绿地集团董事长张玉良直言，“我们感兴趣的是中国人多的地方，你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了”。王石此前表示，由于不少万科的客户将移民海外，其中，30%选择北美地区，万科会跟随这些客户进军北美地区。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道上的资源优势，吸引国内高端职业人群到海外置业投资，这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。

　　同时，国内地价高企，限购、限贷等调控政策的频繁出台，扩展融资渠道降低融资成本、推进企业国际化等因素也是房企“出海”的重要原因。

　　“积累了在海外开拓市场的经验，对一家企业的发展思路、视野等都会有很大的帮助，可以学习国外先进的开发模式、产品设计、创新理念等，反哺国内市场开发。”光耀集团董事长郭耀名这样认为。

　　据了解，绿地在韩国济州岛的项目汉拿山小镇拿地成本仅为50万元/亩，但在海南拿地的价格可能要在1000万元/亩以上。尤其是今年以来，一线、二线城市地王频现，土地价格迅速攀升，北京市的楼面地价已经超过7万元/平方米，堪比发达国家的首都或经济中心。

　　此外，张玉良表示，当前欧美等国经济加速复苏，中国经济增速却在放缓，二者之间存在“剪刀差”，所以其认为目前正是中国房地产企业进行海外投资的黄金窗口期。

　　最新的数据也似乎印证了这一观点，据悉，今年英国房地产价格已经较去年上涨了9.7%，且没有下滑迹象。同时，美国联邦住房金融署最新公布的房价指数显示，美国房价已连续第九个季度上涨。而这些数据显然也支撑房企“出海”的信心。

　　不过，在想着到海外赚钱的同时，这些“出海”房企也应当注意来自各方面的风险。

　　张宏伟表示，进军海外市场并不简单，如果没有充裕的资金和合适的开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外市场有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。

　　中坤对冰岛的投资就是一个例子，由于政治和法律问题，三年时间过去了，无论中坤最早提出的购地方案还是后来的租地计划，事情一直悬而未决。

　　热衷海外投资 房企扎堆“出海”

　　一线城市年内卖地直逼5000亿元

　　“创33个月以来新高”，“创45个月以来新高”，无论是今年9月份典型的10个城市土地出让金收入，还是今年11月份一线城市土地成交均价，都在不断飙升，土地盛宴貌似已不足以形容2013年一线、二线城市土地市场的高涨情绪， “饕餮盛宴”或许更为贴切。

　　“一天产生3个地王”，“溢价率达到491.18%”，2013年，圈内人士年初时听闻“地王”还有些惊诧，可能要稍微质疑一下，地价都比周围房价高了，开发商怎么还是抢？但北京农展馆地块7.3万元 平方米的楼面地价一出，貌似一切都是“浮云”了。

　　尽管如此，开发商仍旧在说，“意料之中，并没觉得压力非常大”。显然，A股市场中地产股的表现早已追不上地王出现的速度和辐射广度了。

　　但当我们的注意力从众多地王中抽身后，这些地王毕竟只是特殊地块的特殊价格，我们发现，从宏观上来看，开发商重回一线、二线城市拿地后造成的市场影响可能更为惊人。

　　据CRIC监测数据显示，截至2013年12月12日，北京市、上海市、广州市和深圳市四个一线城市土地出让金收入已经达到了4817.79亿元，与2012年全年一线城市土地出让金2042.22亿元相比，上涨幅度为135.9%，况且，2013年的土地出让还未全部结束。

　　实际上，若按照每克239.76元的黄金售价来计算，一线城市年内的土地出让金收入能储备约2000吨黄金。仅从收入增长规模来看，2013年一年卖地的收入是2012年全年的2.4倍。2013年一线城市土地出让金收入创下历史新高。

　　以北京市和上海市的土地市场表现为例，截至目前，北京市土地出让金收入为1673.9亿元，全年有望突破1800亿元，2012年土地出让金仅647.9亿元，同比涨幅有望接近200%；上海市土地出让已经突破2000亿元，而2012年上海市土地出让金为991亿元，涨幅超过100%。

　　此外，根据中原地产研究中心统计数据显示，2013年前11个月，全国40个主要城市土地成交额高达1.4万亿元，与2012年同期的8369亿元相比，上涨幅度达到了68%，与2012年土地成交总额10674亿元相比，超过了3345亿元。

　　千亿元级房企扩至七家

　　“今年不买房，一年又白忙。”这是以往买房者的自我调侃，面对房价如芝麻开花，无奈之感顿然而生。但今年用“一年又白忙”来描述房价上涨，分量远远不够。某地产商数据资料显示，北京市2013年同期的房价为2.3万元/平方米，较2009年同期的1.3万元/平方米上涨近1倍。某些区域，某些楼盘是不是超过了这个涨幅，答案无疑是肯定的。

　　2013年是2009年之后楼市最大的一个爆发年，成交量价上涨迅速，各房企基本全面提前完成任务。在调控加码的政策环境中，一线城市房价涨幅依然惊人。去年频频降价还不一定能把房子卖出去的开发商，今年却惊奇地发现，即使不宣传，房子也不愁卖出去，尤其是一线城市的项目，几乎是开盘一个，卖光一个，以至于不找熟人，都买不到心仪的户型。

　　国家统计局数据显示，2013年前11个月，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比前10个月提高0.3个百分点。前11个月，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%。2013年是自房地产市场调控以来销售面积增长最快的一年。

　　截至目前，包括万科、保利、恒大、碧桂园、富力、龙湖、世茂、雅居乐在内的30家品牌房企公布了前11个月的销售业绩，合计销售金额达到了10457亿元，同比涨幅高达33.7%。除了因忙于私有化而无心卖房的恒盛地产之外，其余29家房企全部实现了销售业绩的增长，很多企业还刷新了各自的年度销售记录。

　　随着房企业绩的增长，今年房企的“千亿俱乐部”也将迎来新成员。其中恒大、碧桂园前11个月分别完成了984亿元和967亿元的销售业绩，12月份势必跨过千亿元大关，而中海地产在11月份取得79.2亿元的销售额后，已成功跻身“千亿俱乐部”。

　　历史上最严的“国五条”出台，20%差额征税政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标的措施，对一线、二线城市的项目销售带来的杀伤力在市场中并不给力。原因在哪？社科院有关专家认为，一方面，在刚性需求推动下，二手房价格将在原有价位上税负加成，直接推高二手房价，而二手房价增长对新建住房定价形成参照上涨效应；另一方面，部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求被迫进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。

　　市场也出现了比较奇怪的政策解读，“日光盘”频出。

　　在北京市，为了让房价指数得到控制，楼盘销售“按月放行”。每个月只有一个或两个项目入市，显然不能满足人们的购房需求。因此，只要这种项目出现，刚需者、非刚需者蜂拥而至，无奈之下，只能通过摇号方式来确认购买资格。每每有此项目入市，结果都是开盘当天售罄，房价坚挺程度可想而知。

　　2013年，市场并非万里江上一片红，分化明显。一线、二线城市房价暴涨，三线、四线城市平稳。主要原因是：一线、二线城市供需存在矛盾，聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都出现了短缺；炒房客对这些城市厚爱有加，“房姐”、“房妹”不断涌现；恐慌者着急上火入市，为房价上涨增砖添瓦。

　　融资推高地价 地价推高房价

　　地价、房价被推高，是融资成本低的“衍生产品”。

　　仅从今年房企在海外资本市场频繁融资的具体情况也可以看出，除了成本比较低之外，房企融资规模比较大，期限也比较长，单笔融资期限有超过5年的，甚至还有长达7年以上的。此外，一家房企多次发债的情况屡见不鲜，这都意味着，房企对低成本资金的需求非常强烈。那么，这些钱都用到了哪里？

　　据笔者查阅资料发现，其实这些房企发债的目的不外乎以下几种：还旧债；买地扩张；一般性经营资金。以富力地产为例，公司拟使用所得款项净额，为现有债务再融资、收购土地及一般公司用途。

　　还债剩下的钱，开发商几乎都用来“抢地”了，因为手握大量现金的话，显然可以在竞争优质地块时获得先机。

　　不得不说，2013年土地市场被称之为“饕餮”盛宴的背后，拿地王跟买白菜似的底气所在，不乏海外资本市场的推动。企业有了低成本的大量资金才敢于出手，且能痛快下手。而一线、二线城市房价的走高，也给了海外投资者更大的信心。

　　尽管如此，我们认为，借道中国香港的融资平台进行融资和资本运作，虽然已经成为不少开发商的共识，但成功吸得海外资本，并不意味着前途就一帆风顺，一些企业也陷入了财务危机。

　　2013年，有实力角逐北京市场的知名房企高层每每感叹，“太贵了”，“我们抢不到”。但就其结果来看，显然，部分房企依然抢地抢得很欢快。

　　然而，地价成本骤增，人工成本猛涨，房企如何平衡资金？除了向海外资本市场伸手，频繁发债，换取相对低成本的资金外，销售额便成为房企回笼资金的最大依靠。而从笔者了解到的数据来看，一线城市和部分二线城市仍是房企销售业绩的主力贡献区域，这也是房企扎堆一线城市抢地的主要因素。

　　此外，更吸引开发商的是布局一线城市带来的利润。事实上，无论是地价的飙升还是人工成本的猛涨，最终这些成本还是转嫁给了购房者，这个市场的终端接盘者。

　　不过，开发商对未来一线、二线城市房价走势判断的乐观程度似乎一直在打破人们的认知底线。这种“简直疯了”的拿地情绪风险性还是很大的，甚至有些企业已经被套在了里面，地王没法入市，无法见到“回头钱”。

　　同时，入市时间拖得越久，开发商的资金压力越大，尤其对一些无法在海外资本市场融到低成本资金的企业，已经纷纷开始借道信托融资。

　　房企海外融资直逼3300亿元

　　“2013年房企的日子会好过很多。”今年年初，《证券日报》记者采访多位业内龙头房企高层时，他们一致认为，资金压力会小很多。

　　临近年底，我们发现，这些房企高层的预判确实成了事实，开发商快速地越过了2011年和2012年初的行业冬天。

　　值得注意的是，在房地产这种资金周转缓慢的行业中，寒冬之季，开发商高层开会时讨论“能不能找到钱？”而今年3月份以来，房企高管开会时的议题是“能不能找到资金成本更低的钱？”低息融资，这无疑是今年房企能够大手笔抢地，“开疆扩土”无所畏惧的底气。海外资金市场低成本的大笔融资，俨然让这些2011年甚至2012年初还“省吃俭用”的房企快速变身为“土豪”。

　　事实上，从开发商年内累计融资额的一组数据可以窥见，其从海外资本市场的吸资规模。

　　中原地产研究中心监测数据显示，截至12月12日，房企海外融资总额（包含贷款）合计人民币高达3256亿元，与2012年房企全年融资额相比，涨幅超过100%。

　　再来看一组链家地产市场研究部监测的数据，2013年1月-11月，上市房企前40强披露的融资总额约为2080亿元，同比增长85.7%。值得注意的是，40家上市房企的海外债券融资额达1238亿元，与2012年同期相比，骤增153.1%。

　　从上述可以监测到的数据中不难看出，海外融资同比上涨幅度和其在房企融资总额中所占比例都在大规模增长。实际上，在房企跨越千亿元销售额这道门槛后才开始谋划去海外掘金之前，有实力的开发商不管主动还是被动都早已在海外资本市场搭建融资平台，并且以超过100%的增长速度大规模海外举债，暂且不说这种动作频繁的海外发债对企业发展的利与弊，单单从融资成本上看，几乎就可以理解房企为何执着于大规模海外举债了。

　　链家地产市场研究部监测的数据显示，2013年1月-11月，前40强上市房企海外债券融资平均利率为7.65%，较2012年下降1.35个百分点。

　　以龙湖地产为例，2013年7月10日，龙湖地产宣布获得一笔76.72亿港元的4年期俱乐部贷款。但龙湖地产这笔融资的原定额度是30亿港元，然而龙湖称由于资本市场的超额认购等多种原因，最终将这笔融资扩容至77亿港元。在此之前，内地房企单笔银团融资额最高的是中海地产于2012年4月份发行的76亿港元三年期的俱乐部贷款，而这次龙湖地产获得的融资数额则意味着创下了内地房企单笔银团融资规模的新纪录。

　　不过，在我们看来，龙湖海外融资扩容的主要原因是为了节省资金成本。可以算这样一笔账，按照9个月提款期计算，若龙湖在2014年4月份前，回购之前发行的7.5亿美元债券，未来两年，将节省资金成本达人民币5亿元。