今年央行进行了5次降息，5年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至了目前的4.9%。这一降息幅度，在近年的利率政策中是罕见的。按照大部分房贷的利率调整规则，降息的福利将在次年生效。也就是说，从下个月开始，大部分人的房贷将迎来大幅降低。

    按照大部分房贷的利率调整规则，降息的福利将在次年生效，大部分人的房贷将迎来大幅降低。（梁素雅 摄）

　　央行连续5次降息 房贷利率创新低

　　在降息或者加息的情况下，房贷利率调整有三种方式。一种是次年调，银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率；一种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息；还有一种是次月调息，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。

　　“目前，大部分银行都是次年生效的，所以大部分人的月供应该是从明年1月开始下降。”一家银行的工作人员介绍。

　　从去年11月22日央行启动降息以来，今年，央行降息的消息频传。今年3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，央行五次降息。至此，央行的五年期以上商业贷款基准利率下调至了4.9%。

　　由于10月24日的降息中，个人住房公积金贷款利率未作调整，公积金贷款利率今年经历了4次下调，5年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。

　　也就是说，如果本月央行不再进行利率调整，下月开始，纯商业贷款的老房贷族，房屋贷款利率将下降1.25个百分点；而纯公积金贷款的房贷族，贷款利率也将降低1个百分点。

　　明年还贷优惠大，贷50万元月供减少300多元

　　按照大部分房贷的利率调整规则，降息的福利将在次年生效。也就是说，从下个月开始，大部分人的房贷将迎来大幅降低。那么降息后，明年还贷到底优惠了多少？

　　以市民吴先生为例，吴先生按照纯商业贷款的方式办理了50万元的房贷，还款期限为20年，贷款利率均按照基准利率执行。如果按照今年年初6.15%的利率，等额本息的还款方式，吴先生总共将需要支付370133.81元利息，每月还贷金额将为3625.56元。

　　而如果按照下月即将执行的4.9%的房贷利率，等额本息的还款方式，每月的还款金额只要3272.22元，总共的利息支付也降低至了285332.86元。

　  两相比较，按照新利率的小李，总的利息支出将比之前老的利率少，省下利息将近8.5万元。而每月的还款金额上，也要少353元。

　  当然，每个家庭最后能享受多大的降息福利，和当初的贷款利、剩下的还款时间、还款金额都有关系，还要通过银行具体计算才能知道。

　  低利率下，是否提前还贷因人而异

　　每到年底是否提前还贷都会成为“房奴”们一个比较热门的话题。其中不少人认为，一直欠银行钱，除了本金，还有一笔不小的利息要还，很不划算。而提前还贷，可以减少利息，减轻贷款的负担。但也有人认为，今年央行5次降息，房贷的基准利率已经创新低，没必要提前还贷。为此，业内人士也建议，“房奴”在决定是否提前还贷前，还需多算算账。

　　对于此前享受房贷利率优惠的人而言，实际承担的房贷利率还要更低，这个时候选择提前还贷，并不一定划算。专业人士建议，是否提前还贷，需因人而异仔细算清。不能只看贷款余额和利率的变化，而更应关注提前还贷是否真的让资金的收益实现了最大化。对于采用等额本息还款的房奴来说，如果已达还款中期，等于已偿还了大部分的利息，提前还款的意义不大；而采用等额本金还贷的购房者，当还款期超过1/3时，提前偿还贷款能节省的利息也不多。另外，对于办理房贷时，已经享受到折扣利率，特别是7折利率的购房者而言，也没必要急着提前还贷。