映象网讯（记者 王庆河）“首付9万买76平复式两房”、“三房首付7万起”、“首付1.9万起助梦城市精英”......面对如此诱人的广告，积蓄不多又急于买房的你是否有马上出手的冲动？但你是否清楚，这美丽的“馅饼”背后暗藏着巨大的风险，因为，低首付与低成本之间并不是简单的划上一个等号那么简单。

　　低首付为何卷土重来

　　相关数据显示，今年上半年，郑州已大约有40个楼盘推行“首付分期”的举措，与往年相比，出现了明显的增长趋势。6月份，郑州12个加推住宅项目中，有四成受访者表示，将继续推行“首付分期”的优惠活动。

　　记者了解到，早在2008年，全国楼市出现低迷时，“低首付”、“0首付”的身影就开始出现，郑州也有个别开发商推出“首付一成”的“垫首付”营销方式。但由于这种分拆首付的做法会加大购房者后期还款压力，最终于2009年底黯然退场。那么，这种远离我们视线4年左右的促销方式，今日又为何卷土重来？

　　一位不愿具名的房企负责人的话或许说出了个中缘由。他表示，低首付只是开发商众多营销方式中的一种而已，在目前情况下，房价已经变得越来越高，而一旦市场转冷，购房者就会陷入观望状态，一味的希望房价下降。但就开放商而言，只要对回笼资金要求不是很高，谁都不大愿意采取降价的方式来销售。

　　对此，河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社分析说，这是因为开发商手中的库存量还没有积压到一个临界值，真正大面积降价的时间窗口还没到来。

　　低首付不等于低成本

　　低首付既然是作为开发商的一种促销方式，购房者又能从中得到多少实惠呢？我们先来看一下市场上的低首付方式。目前出现的低首付楼盘多是“首期分期付”和“余款缓付”两种方式。

　　记者了解到，“首期分期付”是指，首付可以按照房款的百分比分期付款，其余部分由开发商垫付，办按揭贷款，垫付的部分由购房者根据工程进度，分期还。“余款缓付”是指，购房者只需交纳1到2成首期款，首付余款在规定期限内缓付。按照国家相关房贷政策规定，置业者第一套住宅购房首付不能低于三成。因此，对于购房者来说，不管是哪种形式的低首付，这三成首付款是必不可少的。

　　中信银行一位工作人员表示，开发商这样的做法，故意混淆了两个概念：一个是银行规定的首付款；另外一个则是第一次支付的钱。比如说，原本100万元的房子，银行规定的30%的首付款为30万元，开发商所谓的“低首付”，其实是将30万元的首付款拆分为3期，每期要购房者付10万元，虽然购房者第一次付款的金额降低为10万元，但银行规定的30万元的首付款并没降低。

　　“开发商这么做，就是为促销找了个噱头，准确的说这个低首付是购房者向开发商交的认购定金。”这位工作人员这样说道。

　　为资金开发商以小博大

　　由此我们不难看出，购房者并没有从所谓的低首付中得到更多的实惠，那么，谁又是低首付的最大获益者？显然是低首付的始作俑者——开发商。

　　业内人士表示，在整个房地产行业低迷，商品房存量长期处于高位的大背景下，市场资金流动性减弱，房贷持续收紧，导致购房者积极性降低，楼市成交冷清。开发商为了走量，只能降价或降低购房门槛。但由于目前土地成本增加，房价却趋于稳定，盈利空间已大不如从前，开发商当然不愿意降价促销，而降低置业门槛，无疑成为吸引购房者的一种促销手段。开发商为购房者垫付首期款，某种程度是“以小博大”的博弈。用垫付首期款的小额资金来换取银行贷款的大额资金，从而维持公司资金的周转。

　　郑州本地一家房企的副总也曾私下对记者表示，开发商垫资主要目的在于吸引银行的贷款，尽快回笼资金。因为相比银行最多可达7成的住房按揭贷款来说，这点垫资还是值得的。

　　馅饼背后暗藏风险

　　熟话说，但凡美丽的东西背后往往隐藏着危险，低首付当然也不例外。

　　从表面看，低首付是暂时缓解了刚需一族的压力，但实际上也增加了其还银行贷款和付清开发商垫资的双重压力。面对重压，一些购房者难免出现断供，这样一来，不仅收不到房子，已付的首期款也落到了开发商的手中，可以说是得不偿失。

　　另一方面，开发商这种帮购房者凑齐首付，再去银行办理按揭的行为，通常是不可能公开告知银行的，当这种行为的规模变大，银行难免会发现，接下来，相关银行很可能会对该开发商停止一切贷款包括开发贷，其他银行也会立即跟进，这对开发商也是得不偿失的。

　　业内分析人士表示，对于经济能力有限的购房者，面对低首付诱惑时，还是先理性的考虑一下自己的能力和背后的风险；对于开发商来说，面对渐冷的楼市，更需要拿出自己的诚意和胆识来，通过打折降价的形式，让购房者从中得到实实在在优惠，而不是一味的玩这些偷换概念，得不偿失的促销游戏。