高校冒出超低价精装公寓 买房签60年租赁合同

高校冒出超低价精装公寓 买房签60年租赁合同 

    最近，知情人向记者反映：只要在南京金陵科技学院幕府校区内花钱买套房子，作为业主就可以享受学校图书馆、体育馆、食堂等资源。而且这种精装修户型的房屋均价只要每平米7000元，这在房价早已破万的南京可谓是“超低价”。

　　商品房怎么盖到大学校园里去了呢？这么低房价的背后又究竟隐藏着怎样的猫腻呢？记者对此进行了调查。

　　现场探访

　　出售的精装公寓正对着女生宿舍

　　相关宣传单上显示，该楼盘名称为“安邦翰林SOHO”，地点位于南京市栖霞区燕子矶街道南京金陵科技学院幕府校区内。宣传画册的首页写着“精装SOHO，20万元起，抢到就是赚到”，上面还有售楼电话，并标注该楼盘的开发商为南京安邦置业有限公司。

　　6月7日上午，扬子晚报记者来到现场一探究竟。走进校园，在一幢女生宿舍对面约数十米处，果然发现一幢装修基本结束的楼盘。这幢楼共有7层，200多套房屋，看起来像是一处酒店式公寓。售楼处就在一楼，门口还张贴着大幅“安邦翰林SOHO”的宣传广告。

　　记者以购房者的身份走进了销售大厅，一位售楼小姐介绍说，目前正在销售的这幢楼，原来是金陵科技学院的学生公寓，是2008年建的，建好以后，部分学生先暂住在这楼里，半年后又搬到前面的那幢宿舍楼去了，现在他们公司把该楼重新改成了单身公寓对外销售。目前已经销出100多套了，买房的什么人都有：有年轻人买了两三套然后打通改造，作为婚房的；也有年轻人为老父母买房，让老人到学校里来养老；还有就是参加工作尚未结婚的白领和一部分学校的学生。

　　售楼人员说，现在距离交房只有一个月时间，目前在售的房屋有两种户型，分别是30多平米的，和40多平米的，朝南的房价是8050元一平方，朝北的是7100元。而该楼盘周边地段的房屋均价早已达到每平米14000元-15000元。除了价格低，这处房子有一个别处无法相比的优势，那就是业主可以享受学校的资源。业主购房后可以在学校办到一张通行证，可以开着车子直接从学校大门进入校园，而且还可以享受学校图书馆、塑胶跑道体育场、甚至可以在学校的食堂吃饭，自己往饭卡里充钱就可以了。

　　在该校大门的一位门卫口中记者证实：外来业主购房后确实可以办理通行证，在校园内通行无阻。不少同学，尤其是女大学生对该住宅项目表示担心，害怕将来社会人员入住，会带来一定的安全隐患。

　　暗访买房

　　签租赁合同，一次交清60年租金

　　记者询问，这样的楼盘是否两证齐全。售楼人员表示，没有两证，但以后能不能办到证则说不定。

　　见记者犹豫，这位销售人员热情地将记者带到一块印有很多文件的展板前，“当初我们拿地的时候，是国家划拨批给学校的。”她介绍说，他们公司名叫南京安邦置业有限公司，原来就是金陵科技学院的后勤单位，现在已经和学校脱离了关系，对这块国家划拨的教育科研用地进行利用。但因为之前是以“学生公寓”的名义建的楼，所以现在没有两证。

　　售楼小姐随后带着扬子晚报记者来到位于三楼的样板房参观，记者看见屋内装修精致，木地板、天花板、热水器、橱柜一应俱全。记者对房屋表示满意，称愿意购房。该售楼人员拿出了一份合同。

　　让记者吃惊的是，这份合同是一份“房屋租赁合同”。售楼人员说，该楼盘的销售方式是“租赁”，租期是60年。记者注意到，合同上的60年租期是分为三段填写的，每段租期是20年。

　　为什么会把60年“拆”开租呢？售楼小姐说，对于房屋租赁，国家有规定，合同只能是20年一签。现在购房，必须在第一个租期内，就要以现金的方式将60年租金交清，后面的40年租期内，购房人交的仅仅是几千元的“定金”。至于，60年之后怎么办，就要看国家那时的政策了。

　　“按照规定，我们的租赁合同应该是20年一个周期签一次，但是20年后，我们估计钱也很难收上来，你们业主也不愿意交，所以我们一次性收上钱，一次性跟你签完60年的合同。”现场一身穿黑色制服经理模样的中年女子说。

　　内幕揭露

　　原代销方：没产权，不少人退了房

　　记者调查中发现，去年11月至今年2月期间，这家“安邦翰林SOHO”楼盘的售楼处并不在现场，而是设在南京迈皋桥附近的沃尔玛超市内。几经辗转，记者找到了当时负责该楼盘整体包装销售的公司负责人周先生。2012年10月经朋友介绍，他认识了南京安邦置业有限公司法人代表郑某和总经理何某，双方就房屋包装销售一事进行合作。

　　“整个项目的前期形象的策划和包装，到文案和设计，再到印制和广告推广都是我们公司完成的。”从2013年元月开始，周先生带领的销售团队对安邦翰林SOHO楼盘对外进行销售，但是由于许多市民对这种没有产权保证的楼盘心存疑虑，楼盘的销售状况一直没有达到安邦置业公司的理想要求。

　　周先生说，记者看见的那幢楼在他们介入时还是空的，安邦公司重新进行了装修改建。他说，正是因为发现该楼盘可能涉嫌违规，所以在执行销售合同的过程中，他一再对安邦公司相关负责人提出很多问题，要求对方就该房屋究竟是何性质，销售后能否补办两证等问题给出一个明确的答复。但对方一直闪烁其词。

　　今年2月前后，周先生发现安邦公司根本无法兑现先前包括“能办理房屋产权证”的各种许诺。而且不少已经购买了该楼盘的市民在反复思量后，向他们销售公司提出了退房的要求，他只好决定终止和安邦公司的合作协议。现在该楼盘的销售人员是安邦公司自己雇佣的社会人员，已经和他们公司没有关系。

　　周先生告诉记者，该楼盘先前是以“大学生创业基地”的名义对外销售的，在前期销售过程中遇到购房客户资金不够的，安邦公司要求他们对客户承诺，只要提供大学毕业证书就可以贷款50%，但是客户真的交了首付款后却发现这个楼盘根本无法办理银行按揭贷款。

　　权威认定

　　改变土地使用性质，明显违法

　　在一份2002年4月3日南京市发展计划委员会的立项批文上（宁计投资字【2002】257号），记者看见，该文件明确规定“安邦翰林SOHO”楼盘的土地仅作为南京农业专科学校（南京金陵科技学院前身之一）学生公寓建设用地，不得挪作他用。该片土地面积为30亩，业主单位为南京安邦置业有限公司。

　　根据一份2002年5月南京市规划局核发的建设用地规划许可证，记者发现，证件上注明的土地使用性质为高等学校用地；在2003年4月，南京市规划局核发的建设工程规划许可证上，土地使用性质还是划拨；2008年2月南京市国土资源信息中心出具的《建设用地勘察定界成果报告》中用地方式还是划拨。

　　国土部门表示，国家对于划拨土地的使用用途有着明确的规定，必须和当时项目的立项批文相一致，现在学校里的“学生公寓”变成了“安邦翰林SOHO”酒店式公寓，还公然包装上市，对外出租营利，明显改变了土地的使用性质，属于违规甚至违法，对此他们将展开调查处理。

　　记者还从建设等相关部门了解到，2012年初，南京安邦公司投资800多万元将该“学生公寓”进行改造装修，增设两部电梯，并委托南京明辉建筑工程有限公司承建。但是开工之前未到建设主管部门办理建设工程施工许可证，未到质量监督机构办理质量监督委托手续，也未到当地安全机构进行开工安全条件审查，存在一定的质量、安全隐患。相关部门也将展开调查。

　　■专家提醒

　　比起小产权房 这种房子隐患更大

　　安邦公司以出租60年的方式将“学生公寓”对外进行销售，对买房人来说这意味着怎样的潜在隐患？

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华介绍说，安邦公司的60年租赁合同是“以租代售”，属于很明显的违规行为，虽然表面上看没有“卖房”，是“出租”，但是其实就是变相销售。其主要的目的很可能是为了逃避在销售过程中产生的高额税费。

　　此外，这种“以租代售”的模式下，表面上看，购房人交纳了高达数十万的“购房款”，但实际上交纳的只是“租金”，在这个交易过程中，并没有发生房屋产权的转移。“购房者”只是承租人，不可能拿到房产证，消费者“购买”这样的房屋，不能以各种形式进行贷款，同时这样的房屋也不能抵押给银行，亲属也不能享受到继承的权利。

　　最危险的是，若是将来发生拆迁行为，购房人也不能得到任何补偿。从这个角度上来说，“以租代售”对购房人的危害比国家明令禁止的小产权房还要大。因为小产权房的购房人虽然没有两证，但至少在实际上还是房屋的主人，实际享有房屋的产权。而类似“安邦翰林SOHO”这样“以租代售”的项目，无论是合同上还是法律上，认可的产权人都是开发公司本身，购房人只是60年的“租房客”罢了。