央企房产业务回报可观 低价土地成退房牵挂
两年前被炒得沸沸扬扬的78家主业非房地产央企“退房”一事，近期再度成为焦点。
据某媒体统计，自2010年3月国务院国资委发布央企退出房地产行业的通知至今，78家非房央企中，退出者不到1/4。据国务院国资委今年2月的报告，去年只有27家主业非房地产的央企公开挂牌转让了40宗房地产企业股权。而且，这也只能表明上述27家央企正在退出房地产的过程中，不能认定已经完成退出。
中国指数研究院上海分院研究总监陈延彬说，此前央企退出的房地产项目，主要是规模较小的项目公司。根据他的统计，多数出售的房地产项目公司股权金额不足5亿元，而且主要集中在去年退出。在今年市场转好后，通过股权转让的房地产项目有所减少。
房产业务的可观回报
兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，非主业房地产的央企分为两类：一类是主业净利润高于房地产的企业，另一类则是主业利润微薄的企业。前者由于主业利润丰厚，选择购买土地仅仅是想为员工造福利房，能源类企业是其中的代表；后者由于主业利润微薄，更希望留在房地产领域获取较好的业绩。
宋延庆说，国资委对企业的经营业绩考核有很多指标，但企业的净资产收益率是最主要的一项。虽然不同地产商的盈利能力有所不同，但房地产行业平均净资产收益率在10%~20%，对于那些主业利润微薄的央企来说，仍然有不小的吸引力。
曾在2010年退出远洋地产的中国远洋，当年净资产收益率高达14%以上，但去年净资产收益率大幅下滑至-30%。相比之下，远洋地产的净资产收益率(股东权益回报率)要稳定得多，2008年~2011年维持在6%~8%的水平，没有太大的波动。陈延彬告诉《每日经济新闻》记者，能源等类型的央企虽然主业利润远高于房地产，但收益因国际市场价格变化波动很大，因此他们仍然会选择收益稳定的房地产项目。
除了上述央企外，金融领域的央企也在进入房地产开发，比如中国人寿就通过控股远洋地产涉足房地产开发领域。陈延彬说，由于金融行业的央企不属于国资委管辖，所以在退房令出台后，这些企业反而进入该领域。
低价土地的牵挂
陈延彬表示，不愿意退出房地产的央企，大多都拥有大片廉价土地，主业非房地产的恒天集团就是其中的一家。上述公司有不少土地是以前公司所有的工业厂房用地。
《每日经济新闻》记者查阅恒天集团于2012年9月发布的 《中国恒天集团有限公司2012年度第一期中期票据募集说明书》发现，截至2012年3月末，公司尚未开发的土地储备超过22万平方米。同样，中远集团和招商地产合作的大灵湖项目160万平方米用地，也是中远集团在2000年以5800万元征用的2500亩中的部分土地。
低价的土地和可观的预期收益，让这些非主业房地产的央企不愿意轻言退出。
陈延彬告诉记者，央企退房的意愿和房地产市场的冷暖有很大的关系。去年和前年，地产市场变冷，很多央企卖出了项目，但是在市场回暖后，这一数字明显减少。
记者昨日通过全国联网的上海联合产权交易所了解目前出售房地产项目的央企数量，发现除了中石化一个从2010年开始挂牌，2012年12月12日到期的项目外，没有其他央企在出售房地产项目公司。
房产央企分化严重
然而，选择不退出，未必是明智之举。
陈延彬告诉记者，央企目前的房地产利润和资产主要集中在16家主业为房地产的公司，那些非主业房地产的央企在这一领域不占主导地位。在这16家央企地产商中，真正有竞争力的是中国建筑、保利、华润等龙头房企，其他房地产公司的资产质量和利润水平都相差甚远。
在这样的情况下，坚持留在房地产行业的部分央企地产商生存现状并不理想。曾在中冶集团旗下房地产公司任职的全经联房地产研究院副院长陈宝存说，在央企退房令出台后，中冶曾试图收购同为央企的非主业地产企业，却发现这些企业在2009年以后新购入了许多地块，价格过高，接手这些地块将面临亏损。
他还表示，虽然有些地块拿地时间较早，但部分地块动迁尚未完成，或者地块的性质仍然是工业用地。在这样的情况下，其他地产商很难接手。
据《每日经济新闻》记者了解，导致央企退房难还有一个原因是，目前央企涉足房地产开发的大多属于三四级子公司，监管难度较大。
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