房地产行业：改善需求加快入市
【房地产行业研究报告内容摘要】
1.事件
近期，我们实地考察了上海浦东的四个楼盘，分别为中华企业古北御庭、万科五玠坊、浦江华侨城和保利茉莉公馆。
2.我们的分析与判断
（一）需求：改善需求加快入市，政策规避仍存在
从我们调研的四个楼盘来看，上半年去化逐渐加快，市场比去年年底明显好转，尤其是古北御庭、五玠坊和保利茉莉公馆等以改善性需求为主的中高端楼盘，这说明两点：市场成交中存在首次改善、再次改善乃至三次改善等需求；市场中存在规避限购政策的操作空间，有改善性需求的购房者寻求途径进入市场，这意味着限购政策的实施抑制了市场的正常需求，但是若政府加强调控的力度，这部分楼市需求可能会受到影响。
（二）房价：低点已过，稳中有涨
无论是从中高端楼盘还是从普通住宅楼盘销售来看，房价的低点已经过去。古北御庭，在2011 年10 月底首次开盘，均价40000 元/平米；近期销售均价45000 元/平米左右。浦江华侨城，年初均价20000 元/平米左右，目前公寓户型均价21000 元/平米，价格平稳上涨。保利茉莉公馆的售价也有200～500 元/平的上涨幅度。
（三）盈利：毛利率仍较为丰厚
古北御庭和五玠坊这两个项目获取的时间较早（2007 年），土地楼面价较低，因此毛利率在40%以上；而保利茉莉公馆是2010 年获取的土地，楼面价较高，因而毛利率水平相对较低，约为30%左右。整体来看，这几个项目的盈利能力仍较强，没有出现亏损状态。
3.投资建议
从本次调研中，我们得出的主要结论是：上半年，改善性需求逐渐入市，高档楼盘热销，存在政策规避手段；如果限购限贷政策从严，部分高端楼盘会受影响。楼市价格低点已过，销售价格稳中有涨；盈利能力仍较好，其中三个楼盘毛利率40%左右，一个30%左右。
4.风险提示
政策收紧风险
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