囤地风险剧增 和记黄埔开工量加倍：上海囤地地价缩水过半 东莞囤地被罚7900万

　　靠囤地赚取暴利的时代一去不复返。眼下，囤地甚至是一件高风险的事情。

　　这在华人首富李嘉诚旗下的和记黄埔有限公司(00013.HK，以下简称为“和记黄埔”)身上表现得尤为明显。

　　变相囤地的盈利模式，曾让和记黄埔六七年时间房价飙涨3倍或地价暴涨3倍。变相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭项目上发挥得淋漓尽致，最后一期房价已是当初楼面地价的28倍多。

　　然而囤地模式也并非稳赚不赔，在楼市调控政策不断加码的形势下，和记黄埔在2010年拿下的上海赵巷17号“地王”，如今被曝地价已缩水过半。位于东莞厚街的海逸豪庭项目因囤地达95个月被征收7915万元的土地闲置费。

　　4月7日，和记黄埔开发的高档楼盘广州珊瑚湾畔项目，便被曝出销售价低于1万元/平方米。实际情况是，该楼盘的价格较最初开盘价跌幅超过5000元/平方米左右。

　　而查阅和记黄埔的年报可以看出，和记黄埔与长江实业共同持有的土地储备已达到9900万平方尺，按其2011年出售约600万平方尺计算，够其使用16年。

　　囤地潜藏的风险也不容忽视。或许，正是为了应对这一难题，和记黄埔在楼市低潮期的今年却加大开发力度，计划完成量是2011年的两倍。

　　变相囤地赚取超额利润

　　3月28日，和记黄埔交出了一份亮丽的“成绩单”。其2011年度业绩报告显示，去年收益总额为3877.17亿港元，同比增长22%，股东应占净利润为560.19亿港元，同比增长178%。

　　其中，和记黄埔地产及酒店部门录得收益总额为172.26亿港元，较2010年增加7%。

　　和记黄埔的业绩如此亮丽，或许与其独特的开发模式密不可分，开发周期漫长，甚至被指为变相“囤地”。2010年国土部公布了1457宗闲置土地“黑名单”，和记黄埔榜上有名。

　　该名单显示，和记黄埔抢在2004年“831土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，拿下了位于北京朝阳区姚家园的2H1、2H2地块，并约定该地块的开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。

　　时代周报记者在北京市住建委官网查询到的《姚家园新村商品住宅(逸翠园)项目建设方案》显示，该项目一期计划建设时间已被推迟到2005年9月，竣工时间则延迟到2007年12月，二期项目则要等到3年后的2010年2月才开始建设，2013年6月完成，而三期项目则计划于2011年2月开始建设，2015年12月才能完成，整个项目的建设周期长达10年之久。

　　而和记黄埔获得的施工许可证信息却显示，逸翠园二期和三期约定的开工时间分别为2009年12月1日和2010年12月28日，竣工时间分别为2011年5月9日和2012年3月21日，其项目建设方案比施工许可证约定的竣工时间分别晚了2年和3年。

　　北京市住建委官网信息显示，2005年11月3日，逸翠园一期获得销售许可证，6年后的2011年11月26日，该项目二期才获得销售许可证，准许销售面积为92262平方米。截至4月9日的4个月时间里，逸翠园二期普通住宅部分已签约销售340套，签约面积为58141.74平方米，成交总额达17亿元，而成交均价也从2005年的9000元/平方米一路涨至2.8万-2.9万元/平方米，6年时间，房价飙涨了3倍多。

　　在房价飙升的同时，还有土地增值。北京市土地整理储备中心网站信息显示，2004年9月29日，北京润丰房地产开发公司以7.7亿元的价格摘得朝阳区姚家园113号“青年路地区C区住宅”用地，规划建筑面积为31.7万平方米，折合楼面价约为2429元/平方米。此前一个月，和记黄埔拿下的朝阳区姚家园2H1、2H2地块，地价或与此相近。

　　2011年底，姚家园以东的东坝出让的一块住宅混合公建用地，楼面价达到了7648元/平方米，7年时间，地价上涨了3倍。

　　和记黄埔的开发周期一向漫长。公开资料显示，其在上海已售完的御翠豪庭项目，2002年通过协议方式以折合楼面地价约2497元/平方米获得土地，2007年才首次开盘，售价36000元/平方米；2009年最后一次开盘时，报价已涨到70000元/平方米，是当初楼面地价的28倍多。

　　无独有偶，和记黄埔6年前拿下的武汉地块，至今仍在开发建设中。2005年，其以4.2亿元的价格拿下位于武汉江汉路京汉大道交会处的P(2005)013地块，土地面积为105641平方米，折合楼面地价为3167.06元/平方米。2007年，同样位于京汉大道的昔日地王“金地京汉1903”，光楼面地价就高达6879元/平方米；而在2011年1月11日位于江汉区常青路附近和青年路59号的两块地，拍卖楼面价就分别达到8778元/平方米以及8591.04元/平方米。

　　同样在2005年，和记黄埔还与长江实业拿下了广州增城项目，总楼面面积为“13669千平方尺”，直到2011年6月23日才高调“奠基”。长江实业2011年度业绩报告显示，该项目一期计划于2012年内完成。而其位于广州荔湾黄沙大道的逸翠湾项目地块更是在2002年10月便已经拿下，十年后的今天，和记黄埔官网显示，该项目仍在销售中。

　　与此同时，2007年4月，和记黄埔以24.5亿元正式接手南岸杨家山片区2500亩土地，宣布投资120亿元将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。但是直到4年后的2011年5月1日，该项目才开工建设。

　　时代周报记者多次拨打和记黄埔地产有限公司媒体发言人李惠明和李翠华的电话，均无人接听。中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强对时代周报记者说，“其他开发商开发一个项目要四五年时间，而和记黄埔开发一个项目却要花8年甚至10年时间，这实际上就是一种变相囤地。如果是某一个特定的项目，背后可以有什么复杂的原因，但是现在它普遍这么做，这就是它的一种商业模式。”

　　囤地模式并非稳赚不赔

　　和记黄埔在放慢开发速度的同时，也在大力买地，在去年的楼市低潮期更是逆势抢地。2011年6月3日，和记黄埔与河北区城投公司斥资60亿元，联合拿下天津城北小刘庄片区项目。除此之外，2011年，和记黄埔还与长江实业共同拿下3幅地块。

　　长江实业年度业绩报告显示，2011年6月，其与和记黄埔集团各占50%权益之合营公司成功投得长春国家高新技术产业开发区商住地块，面积约15.9万平方米，总楼面面积约23.7万平方米；2011年8月，双方各占50%权益之合营公司又成功拿下位于大连市西岗区黑咀子码头的商住地块，面积约14.3万平方米，总楼面面积约50.5万平方米，2011年11月，双方各占50%权益之合营公司又成功摘得佛山市禅城区南庄镇住宅地块，面积约7.5万平方米，总楼面面积约18.5万平方米。

　　业绩报告同时显示，2011年12月，长江实业与和记黄埔集团联手获得一家内地房地产公司的50%股权权益，用来发展位于深圳市福田区的两块商业用地，总面积约1.4万平方米，总楼面面积约4.5万平方米。

　　和记黄埔2011年度业绩报告显示，2011年，集团出售约600万平方尺已完成物业的应占权益，同时增持约600万平方尺的应占土地储备权益。目前，和记黄埔地产及酒店部门土地储备已达到9900万平方尺。

　　虽然手握1000万平方米的土地，但腰缠万贯的和记黄埔也面临着一定的风险。和记黄埔位于东莞厚街的海逸豪庭项目，因囤地达95个月，于2007年被征收7915万元的土地闲置费。和记黄埔于2004年8月31日，拿下的北京朝阳区姚家园2H1、2H2地块，又登上2010年国土部公布的1457宗闲置土地“黑名单”。

　　在2010年底，和记黄埔以21436元/平方米的楼面价、总价16.2亿元拿下上海赵巷17号“地王”，但到了2011年底拍卖的上海赵巷16号地块，却以14.087亿元的底价成交，折合楼面价仅为9559元/平方米，当初和记黄埔高价拿下的土地价格已缩水过半。

　　4月7日，和记黄埔位于广州番禺的高档楼盘“珊瑚湾畔”，又被网友曝出将以低于1万元/平方米的价格销售珊瑚天峰项目。然而，据新浪乐居报道，现场销售人员透露，珊瑚天峰特价单位在1.1万元/平方米左右，并非销售单价跌破1万元。

　　虽然和记黄埔地产(广州番禺)有限公司工作人员在接受时代周报记者采访时称：“该项目现在处于封盘状态，尚未开卖。”但阳光家缘网站数据却显示，截至4月9日17时为止，该项目已累计销售32套，网签均价为15889元/平方米，与原来1.7万-2.4万元/平方米的单价相比，实际跌幅在5000元/平方米左右。

　　并非囤地模式终结

　　数据显示，2011年，中国商品房销售面积达到109946万平方米，同比增长4.9%；商品房销售额为59119亿元，同比增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。

　　“房地产的上半场已经结束，下半场正在徐徐拉开帷幕。房地产行业将从非正常的弱周期状态回归其强周期行业的属性，周期的波动随之加剧。”深圳世联地产顾问股份有限公司(以下简称为“世联地产”)在3月23日公布的2011年度报告中称。

　　世联地产分析，从其他国家在“刘易斯拐点”之后的发展经验可以看出，采取积极的刺激政策往往只会导致通胀和资产泡沫。由此对照本轮房地产行业调控，不难理解中央的决心和调控的力度。持续和深入的调控，将加速推动中国房地产行业进入下半场。

　　在房地产市场下半场开幕之际，和记黄埔也加快了开发速度。和记黄埔在2011年度业绩报告中称，“若市场情况许可，集团在香港与新加坡，以及成都、深圳、广州、西安、东莞等12个内地城市合作的多项住宅与商业物业共1320万平方尺将于2012年完成。”

　　但中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强并不认为这意味着和记黄埔的“囤地”模式在转变，今年，和记黄埔的计划开发量是去年的两倍，有可能是偶然性的，因为去年抄底储备了一些土地，另外也不排除因开发速度过慢，政府对它有所压力。

　　长江实业业绩报告显示，和记黄埔与长江实业共同持有的项目，计划于2012年内完成的包括建筑总面积为8.4万平方米的广东番禺区的珊瑚湾畔第三期，建筑面积为11万平方米的广东增城项目第一期，以及建筑面积为14.7万平方米的重庆南岸区的珊瑚水岸第二期等。

　　“集团之物业组合质素优越，位置理想，即使香港写字楼租金承受之压力日益增加，预期于2012年持续有良好表现。”和记黄埔称。“今年开工建设，至少要等半年、一年后才能上市，到时候市场可能就转暖了，这又是一种短周期的操作模式。”陈国强说。