公司从1993年开始涉足股权投资，08年成立了高科新创，进一步扩大股权投资平台。11年更设立了南京高科科技小额贷款有限公司。至此，公司涵盖“上市公司、高科新创、高科科贷”的多层次、多渠道专业股权投资平台初步搭建完成，为股权投资业务下一步快速成长奠定坚实基础。

　　市政业务稳步推进

　　公司立足南京，历年来承担着“城市运营商”的主要职责，担当了国家级南京经济技术开发区和仙林新市区的开发建设者和公共服务提供商，建立了以工程总承包施工(工程管理)为主体，市政设计、管养为辅，涵盖园林绿化、物业管理、污水处理等业务的“大市政”产业链，成为了东区建设的重要力量。市政业务多年来为公司提供稳定的业务量以及利润水平，提供较丰富的现金流，同时平滑地产业务周期性较大带来的业绩波动等。

　　2010年开发区东区开发拉开帷幕，南京市政府将开发区东区及金陵石化循环经济示范园合共132.33平方公里范围交由南京经济技术开发区管委会实施统一管理。公司在同年签署了《关于南京经济技术开发区东区循环经济示范园一期和龙潭机电产业园之委托开发合同》，获得合同开发面积9.13平方公里。按照合同规定，开发区管委会保证公司获得固定的委托开发收益。年化净收益率为公司实际投入的委托开发直接成本和间接成本总和的6%。

　　目前南京经济技术开发区管辖面积扩大到200平方公里，后续公司在如市政基础设施承建、土地成片开发转让、园区管理及服务、委托开发等方面的潜在业务量相当大，将支持公司市政业务的继续稳步推进。

　　房地产业务发展进入成熟期

　　发展势头良好

　　公司房地产业务目前主要以南京高科置业有限公司为运作平台。其累计开发面积已达400万平米，项目储备量超过200万平米，产品品类涵盖普通住宅、高档别墅、商业地产、经济适用房等多个领域。高科置业坚持中高端商品住宅开发的战略定位，开发的山水风华、新城邻里、诚品城、左右阳光等楼盘均在市场创出不错的销售业绩。目前公司正在着力打造高科·荣境、高科·荣域项目。我们认为公司近几年房地产业务在不断发展壮大，年均销售收入均达到10亿以上，占公司总收入的比重也不断提升。公司的房地产业务发展势头良好并且已经进入了一个相对成熟期。

　　今年公司主推楼盘高科荣域及高科荣境两个项目，定位中高端市场。项目在南京市场上产生较大影响力，从而大大提升了公司在房地产业上的品牌形象。预计该两大项目年内均能实现不错的销售业绩，对12及13年公司房地产业务的业绩增长有所提振。

　　高科荣域

　　公司今年主推的高科·荣域项目坐落于仙林大学城核心，周边高校林立，距地铁二号线学则路站约2.5公里。项目总建筑面积约21万平米，规划21栋小高层住宅，8栋电梯花园洋房，配建风情商业街，多功能会所等。项目采用干挂石材外立面、尊崇入户门厅、电梯私有化等等，大大提高项目品位，很好地打造高科置业在房地产领域的品牌形象。

　　公司从12年1月份开始推出22、24栋房源，随后陆续推出其它号楼宇，项目均价12000元，上半年整体销售去化情况令人满意。7月中下旬开始陆续加推小高层房源，预计能保持较好去化。项目整体将于13年竣工交付。

　　高科荣境

　　荣境项目分为A-1、A-2两个地块，建设用地面积42万平米。A-1地块为纯别墅用地，总用地面积5.7377公顷，总建筑面积4.5万平米。规划建筑26幢别墅，其中12栋为联排单体别墅，其他14栋为叠加别墅，共计207套。A-2地块规划建设有山顶别墅、大平层住宅、商业和山顶会所。公司将于近期推出荣境一期项目。目前储客情况较理想，估计楼盘开盘能实现热销。

　　荣境的联排别墅，突破传统联排别墅的尺度局促，边户单元面宽达12米，中间单元面宽达到9.5米；联排别墅的私家庭院地面抬高处理，让主人在回家时享受充满魅力的入口空间；且主要卧室均朝南，实现全明布局，大面积的私家庭院和情景露台赠送。而荣境的叠加较普通叠加产品不一样的是，更注重了业主入户时的尊贵感受，叠加别墅下户的边户享360度私家庭院，中间户前后有庭院；叠加别墅上户私享独立电梯，并有情景露台赠送。

　　股权投资提升公司价值

　　股权投资业务是公司的业务亮点之一，也是公司核心价值的重要组成部分。公司从93年开始涉足股权投资，08年成立了高科新创，进一步扩大股权投资平台。11年更设立了南京高科科技小额贷款有限公司。至此，公司涵盖“上市公司、高科新创、高科科贷”的多层次、多渠道专业股权投资平台初步搭建完成，为股权投资业务下一步快速成长奠定坚实基础。

　　公司目前股权投资中，已上市公司共3家，分别为栖霞建设、中信证券以及南京银行。这3家上市公司资产质地优良且盈利能力强，为公司带来丰厚的利润回报。11年公司共获得该3家上市公司贡献的股利收益1.39亿元；而以公布的利润分配方案测算，12年共可获得股利收益1.54亿元，相当于贡献12年每股收益约0.22元。公司最初对该3家公司投资成本仅为12.684亿元，以12年6月底市值计算，公司所持3家上市公司股权的公允价值合计约46.16亿。未来如若出售股权，将能大大增厚业绩。

　　另外公司控股的臣功制药，经过几年的努力已逐渐摆脱以往“规模较小、品种单一”的瓶颈束缚，呈现出良好的发展势头。目前“臣功制药”已在市场上树立了“儿科用药专家”的品牌形象，同时产品销售遍布全国，销售收入逐年增长，多年来都为公司提供稳定的利润收益。

　　其余参股的多家高新企业以及金融企业同样具有市场前景广阔、盈利能力突出的优点，如近期新增投资的广东怡创、恒安方信等项目。其中广州农村商业银行以及南京证券等，在未来几年成功上市可能性也较高。

　　我们认为，公司前期多个项目的成功足以证明其投资运营团队具有丰富经验以及出众的能力。同时经济技术开发区内项目资源丰富。公司深耕开发区多年，利用三大专业平台，在识别与获得有潜力的质优项目上具有天然优势。公司近年在项目获得上也已经涉足除江苏省外的其它地区，足见其具有全国布局的战略前瞻性以及能力。股权投资业务通过“投资—培育—退出”的良性发展机制，为公司创造出丰厚的投资收益，也使企业成为社会上真正的价值创造者。这也是公司未来业绩实现超预期增长的关键所在。

　　总结与投资建议

　　公司作为园区开发类企业，以市政业务、房地产开发以及股权投资三大业务作为支撑，未来业绩能继续稳步提升。首先市政业务随着开发区扩展而不断推进，未来一段时间都能为公司提供稳定的收入来源，同时能平滑地产周期性风险；其次公司房地产业务经过近几年的发展壮大，进入了一个相对成熟期。开发的产品市场认受性高销售理想，大大提升公司房地产品牌形象的同时也很好地为公司业绩增长提供有力支撑。最后公司凭借深耕开发区的优势，在优质项目挖掘以及获得上具有较大优势。运营团队经验丰富能力出众，相信能继续为公司创造出丰厚的投资收益。

　　南京经济技术开发区为国家级开发区，近期新三板扩容获批，将能刺激公司股价造好；另一方面，公司参股多家金融企业，在金融改革的带动下公司也能成为间接受惠者。预测12——13年EPS分别为0.91元、1.15元和1.30元，对应当前股价PE分别为11倍、8倍和7倍，股价较便宜，给予公司“谨慎推荐”投资评级。