很多园区在定位时就确定了主导产业，如设计类产业园。同行业企业聚集在一起更助于产业效率提升。图为上海M50创意园（左），深圳设计产业园（中），江苏太仓LOFT工业设计园（右）。

　　一哄而上、热衷授牌、恶性竞争……产业园区的盲目发展不但给自身提升带来局限性，也限制了园内企业的健康成长。有些园区甚至在运营时就像出租商铺一样，只要给租金就出租。在选择园区时，企业应怎样区分园区优劣，找到适合自身发展的园区呢？

　　收入来源决定园区行为模式

　　鼓励产业园区集中为企业提供服务是众多地方政府采取的举措，一方面有地方招商的压力驱动，一方面也是园区服务市场的实际需求，但园区也是独立的经济体，有收入的诉求，因此，弄清园区的盈利模式对企业选择园区有非常重要的意义。

　　产业园区的盈利模式可以分为地产增值、政府补贴、税收分成、产业投资、BPO（商务流程外包）收益、中介服务收益等几个方面。目前大部分园区的收入都是依附在土地溢价基础之上的，即第一种盈利模式，所以大部分园区都强调物业载体的宣传；政府补贴模式中，政府多年来致力于改善创业环境，建设了多个公共服务平台、孵化器等基础配套环境，园区是这些平台建设的承建方，政府补贴经费基本上按照产业专项资金划拨各园区；税收分成是指入园企业上缴的税收一部分归国税，一部分归省、市财政收入，一部分是由区县支配，这部分税收一般采取部分返还园区的方式，支持园区建设或者用于进一步招商，也算是招商的“绩效奖”；产业投资主要是指园区建立或控股专业性的产业投资机构，如天使基金、VC（风险投资）、PE（私募股权投资）等投资相关产业，分享企业成长并获取收益；BPO收益主要是指园区投资控股机构为园区提供专业技术性服务、企业发展服务、金融服务类公司，并通过BPO等形式获取收益；中介服务收益是指园区通过向入园企业提供融资服务、培训服务、网络通讯服务、人力资源、法律咨询等服务获取向服务提供方收取费用的收益模式。

　　诚然，各家产业园区收入来源比重不同，可能在经营上也各有侧重。企业选择园区时，还是要关注该园区的主要收入来源，因为收入来源决定一个园区企业的行为模式。

　　好园区应完善产业型服务

　　除了盈利模式，园区提供的服务也是企业选择园区时需要重点参考的“指标”。目前而言，国内园区主要提供三大类服务。

　　第一类是基础型服务， 也可以称作“安慰性”服务，园区在对提供服务的机构进行评比、遴选后，将优选结果告知企业。其实企业在没有园区协助的情况下，完全能自己解决，但通过园区介绍，可避免走些弯路，帮助企业缩短决策的时间。如工商注册、法律服务、财务服务等，但这不应是园区服务的重点。部分园区会向服务提供商收费，甚至刻意提高售价从中牟利。

　　第二类是引导型服务，主要是协助企业申请相关资质、项目申报等咨询工作，这类工作比想象中繁杂得多。相关统计表明，仅上海地区对于企业的扶持政策就有3000多个条目，这就需要有专业人士帮企业有针对性地来梳理哪些政策更适合企业，为企业如何用好这些服务提出建议，避免被“忽悠”去争取不可能拿到的项目。

　　第三类则是产业型服务，这是负责任的园区一直在努力的方向，但目前做好的园区不多。首先园区要提升能力，从原来的“保姆式”服务提升到“教练式”服务，就是要有能力告诉企业应该如何经营，而这种服务的能力从哪里来呢？必须提升园区服务团队水平，要像入驻的企业一样懂这个产业，这样才能指导并服务于入园企业，这显然是目前大部分园区经营者难以胜任的。其次要聚集单一产业链的企业，园区搭建平台，把产业资源聚集起来，企业间可以形成协作，实现产业间的对接交流，同行业企业聚集在一起本身有助于产业效率提升。同时，专业化园区在企业发展过程中必须承担着帮助其寻找资源对接、协助企业发展的使命，并要针对产业特性定制大量服务，需要非常专业的产业发展前瞻性。

　　不是所有企业都适合入驻园区

　　站在企业角度，明确园区的盈利模式和可能提供的服务后，在选择园区时还应参考以下几项原则：

　　一是产业接近原则。园区定位、已聚集的企业与企业经营方向相近非常重要，这样才能享受产业集聚效应带来的便利，任何企业都是整个产业的一小部分，产业资讯、人才资讯等是要与市场互动的。

　　二是区域就近原则。靠近创业团队成员的集中区域，在熟悉的地方创业有利于企业成长。同等条件下选择大园区，为企业的未来发展储备条件。

　　三是要判断园区服务的专业程度和专注度。从园区工作人员对企业产业方向的熟悉程度，看园区企业服务人员是否能给予指导，如果园区总想着赚钱，如成立一批法律、财务、培训等机构，以为企业服务为名想方设法收钱的，一般不是好园区。

　　四是要看园区服务的规范性。号称帮助企业垫资注册资金，实际发放高利贷，催着企业“创业”的不是好园区，可能只是为了完成招商指标。多听入园企业反馈，咨询已入园的企业主，他们的反馈意见非常有参考价值。

　　如果对园区服务不满意，企业可以迁出，园区是企业的服务提供方，创业企业有选择的主动权，淘汰“不靠谱”的园区是市场力量作用的必然结果。

　　另外，不是所有企业都需要进驻园区，一方面因为创业服务业尚不健全，无法精细服务所有产业方向。另一方面，有时企业经营可能靠近客户反而是最好的选择。如创业服务业就应靠近创业型企业，餐饮服务业就应该靠近消费者等。应该看到，地方政府、园区等机构招商不是做慈善，能够扶持的企业有限，凡是招商时给企业大谈政策有多优惠的园区，很有可能缺少产业资源聚集和专业产业服务能力。