映象新闻

法官刘卉

　　面对堆积如山的案卷，目睹一出出兄弟阋墙、邻里反目的悲剧，广州市中级人民法院房地产审判庭法官刘卉常常想起“六尺巷”的故事。

　　那是一宗古代的“房地产纠纷”。纠纷落幕后留下的名句“千里修书只为墙，让他三尺又何妨？万里长城今犹在，不见当年秦始皇”，跨越时空，犹照今人。

　　从青涩的大学毕业生到精通业务的员额法官，从基层法院再到中级法院，刘卉工作15年来，始终身处房地产审判一线，处理了大量现代版“六尺巷”案。她常以自己熟稔的烹饪类比审判工作。

　　“如果世人都能多读《论语》，做到‘居处恭、执事敬，与人忠’，每日三省其身，实现‘己所不欲，勿施于人’，像‘六尺巷’的张英一样‘无所争’，相信许多纠纷将消弭于无形，我们的社会将会变得更加美好。”刘卉曾这样表达对“和为贵”的期盼。

　　格仔铺买卖案

　　司法如何衡平当事方权益

　　2010年8月，温女士收到一条推销酒类交易中心商铺的短信广告。原本便打算用养老金进行投资的她在销售人员的推荐下购买了该交易中心两间相邻的商铺。直到2013年8月交铺时，她才发现所购的两间商铺中有根硕大的柱子，其占用面积经换算成损失后高达十余万元，占购铺费用的近四分之一。

　　温女士向卖方及开发商提起了诉讼。在法院严格审查合同以及买卖双方是否都尽到了各自注意义务的过程中，经办法官刘卉首先发现买卖合同中有这样的表述：“确认买家已了解该物业的状况、交易条件、周边环境”，而温女士已在该合同中确认签字。

　　综合多方因素考虑，刘卉对温女士及卖方展开了调解。经她说服，温女士和开发商各自做了让步：开发商按柱子面积数及温女士购铺时的单价给予一定补偿，温女士随后到法院撤诉。

　　这类纠纷在房地产审判中很典型且具有代表性。“民事案件有个特点，每个案件都有它的特殊性。”刘卉说，如果此案中买方未曾了解过该物业的环境与条件，或卖方不能举证其曾披露过这些信息给买家，买方可以以欺诈为由起诉要求赔偿或撤销合同，而卖方则可能因此需要承担相应责任。

　　“像这种案件，买方其实也有一定的道理，因为换位思考，换作谁买了这样的商铺都会觉得亏。”她回忆，当时就此提出了调解方案，因为卖方也希望解决问题，所以也表示认可，最终促成调解。

　　近年来，广州中院房地产审判庭受理的房屋买卖案趋多，并且备受社会关注，判决结果会影响市场交易。因而，处理和平衡好各类市场主体的关系显得至关重要。“一个好法官肯定是个有良心、有良知的法官，任何一件案子的判决出来前我都要问一下自己，能不能做到问心无愧。”刘卉说。

　　物业服务纠纷

　　判决应当有生命有温度

　　“一方面要保护业主利益，另一方面要促进物业服务行业健康有序发展。”这是刘卉在审完一宗物业服务纠纷后的感悟。

　　吴女士及其儿子是广州市白云区某小区一栋楼中顶楼的业主，每月按时缴纳物业费。但在一次台风过后，其屋顶上方公共走廊及外墙位置开始出现渗漏水，并殃及了吴女士的家。虽然物业公司对该房屋外墙部分渗水部位进行了两次维修，但均未能彻底修复。对此不满的吴女士开始拒缴物业管理费。

　　2013年8月，小区物业公司向法院起诉，请求判令吴女士母子向物业公司支付自2012年7月起至2013年7月止拖欠的物业管理费6200多元，并支付滞纳金。

　　本就感到委屈的吴女士母子见状提起反诉，要求物业公司先行维修。诉讼大战“全面爆发”。

　　一审法院认为，物业管理合同是综合性服务合同，由多项服务内容构成，吴女士母子不能因某项服务的瑕疵而否定物业服务的所有内容，鉴于房屋渗漏水现象长期存在且未能彻底修复及房屋渗水对业主居住使用造成不便的情形，判决吴女士母子需支付拖欠费用的70%，余款可待物业公司履行完毕组织实施相关维修义务后再行主张。因相关渗漏水属于房屋质量问题范畴，业主未在保修期内向开发商主张权利并采取措施防止损失扩大亦存有过错，且依合同约定，维修费用应自物业维修资金中支出，在该费用尚未有处理结果前，业主要求物业公司修缮涉案房屋的渗漏水部位无据，故判令驳回吴女士母子的反诉请求。

　　一审宣判后，物业公司及吴女士母子均上诉。

　　作为二审经办人，刘卉做了改判：在维持一审判令吴女士母子需先行支付拖欠费用的70%的基础上，加判物业公司在本判决发生法律效力之日起30日内，对涉案房屋屋顶及外墙漏水问题组织实施维修。

　　“遇到渗漏水这种事，大部分人都会觉得难受。法律不外乎人情，我也会设身处地去想。”回首改判，刘卉说，虽然物业公司称涉及公用部位的大修需动用物业维修基金，而按相关规定，物业维修基金的使用必须满足规定的条件，故物业公司表示在物业维修基金未到位的情况下无法组织维修。但考虑到漏水的问题确实严重影响业主生活，如再不进行全面维修，业主的损失会进一步扩大；同时考虑到在涉案小区业委会尚未成立的情况下，业主的个人能力有限，物业公司更有条件启动物业维修基金申请流程及组织实施维修工作，并且刘卉发现涉案合同中并没有明确约定物业公司必须在先确定取得物业维修基金后才能对公共部位组织实施维修。于是，在维持一审判决的情况下，刘卉支持了吴女士要求物业公司先对渗水问题进行维修的请求。

　　二审判决后，当事双方未再表示“不满”，预示着判决取得了良好的社会效果。

　　“判决应当有生命，有温度，而且要经得起时间检验，而不是一纸干巴巴的文字。”她说。

　　工作感悟

　　审案有如烹小鲜

　　刘卉闲暇时爱烹饪，平日在家做菜，手头上的蒸、煮、煎、炒、炸，常让其联想到办案。

　　办好一件案，也相当于做出一道色香味俱全的“菜”。对此，她看法独到：首先材料要好，菜买回来后要择菜，而办案中需要甄别大量证据，去伪存真；紧接着，主调味料是主心骨，也就是以法律为准绳，确定适用什么样的法律关系，选对了，“菜”的味道不会差；起菜前，还可以放些五香料或胡椒粉，这相当于判案中对人情世理的考量——基本权益的平衡、价值的取向、民众的情感，唯有一一经过琢磨权衡，“菜”才会更好吃。

　　“对我来说，如何把案子办好，类似于在炒菜时怎样不断考虑把菜炒得更好，这既是经验的积累又是一门艺术。最后，案子判决作出后，老百姓有没有感受到公平正义，‘尝一尝’就知道了。”说完，她会心一笑。

　　不过，审好房地产案件，法官个人的努力固然重要，“但也要考虑到历史的进程，我们在审判中除了要考虑法律规定外，政策也是重要的参考因素，比如目前的限购政策等。”

　　在刘卉看来，司法体制配套改革就为法官准确断案带来了方便——面对日趋复杂的房地产案件，司法改革后设立的法官联席会议制度有助于统一裁判尺度；领先全国的广州智慧法院建设，为法官们准确判案提供了类案参考。

　　有赖于此，近五年来，刘卉参与审理的各类房地产纠纷案共2900多件，其中主审办结各类房地产纠纷约1100件，因工作成绩突出，刘卉获评办案能手称号，并荣立个人三等功。

　　15年来，她在办案数不断攀升之余，仍勤勉钻研，所撰写的文章及案例分析先后被《法治论坛》、《广州审判》等刊载，屡屡获奖。

　　十五载斗转星移，在追逐公平正义的路上，她的每一步都走得坚定而踏实。她恪守法官职业道德，勤勉敬业，清正廉洁。对她而言，案无大小，件件上心，“民生”无小事，是她始终坚守的工作信条。

　　文/图 金羊网记者 董柳 通讯员 郑雅心 杨晓梅 彭勇