要说当下是史上楼市最严调控期,也不为过。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。
而最近政策又有新变化,限购、限贷后的大杀招——“限售”来了。3月25日,厦门市对商品住宅出台了“限售”政策,标志着“供给端”楼市调控的展开。截至14日,已有10余个城市发布房地产“限售令”,对“拿房即卖”说“不”。
“T+N”年限售
斩断楼市流动性
“T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限,即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。
启动限售地区(不完全统计)
厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让。
福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。
青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易。
广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让。
福建长乐:取得不动产证未满两年的,不得上市交易。
常州:新购房满2年方可上市交易。
惠州:新购买的商品住房满3年方可转让。
珠海:新购房屋3年内禁止交易转让。
东莞:升级限购,满2年才可交易。
扬州:产权未满两年不得交易。
杭州:企业购买区域住房需满3年方可上市交易。
海南:新购房须取得不动产权证满两年后方可转让。
限售可以极大遏制房地产炒作,这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。而当下,楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征:
以“城市圈”、城市群的形式
全面封堵炒房
例如:在京津冀、珠三角、长三角等地区,都出现除了中心城市调控升级外,周边的十余个城市(县、区)也升级限购的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙、关住炒房客。
恢复认房又认贷
一二线城市全面恢复“认房又认贷”的信贷政策,抽走炒房者的资金杠杆,防控金融风险。如何理解楼市调控政策的新趋势?对于打击炒房客起到什么作用?楼市未来走向如何?财经问题专家王亚宏为我们解读。
王亚宏认为,对于房地产市场来说,这个春天非但不寂静,而是发生了太多的喧嚣。
先是一线城市和某些二线城市的房价在春节又掀起了一轮涨价潮,紧接着又是各种调控政策纷纷出台,隔三差五就扔出一颗“王炸”,力图为已经有泡沫化倾向的市场降温。
调控打出最新组合拳
为楼市全面降温
中心城市房地产政策的风向标,3月份以来中心城市陆续出台的收紧房地产市场的新尝试,意味着其他地区会随之跟进,于是可以看到在京津冀、珠三角、长三角等地区,除了出现中心城市调控升级外,周边的十余个热点城市的限购也在升级。这种联动措施能够减小由于限购出现的“溢出资金”,在其他市场上兴风作浪。
在一系列调控政策中,提高抵押贷款利率对房地产市场造成的影响将最为显著,这种下调买房杠杆的措施,兼顾了刚需者和低收入者的居住需求,是真正实现“房子是用来住的,不是用来炒的”这一属性的客观要求。此外,随着货币供给增速的大趋势出现变化,一直破遭诟病的房价背后的金融推手也会随之减弱。
限购加上限售的政策可以让中心城市和热点城市的住房回归居住本质。但值得注意的是,目前全国房地产市场的二元化趋势愈发明显。在一二线城市经受“恐慌性购买”考验的同时,一些三四线城市的房市却遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。
住建部界定
房地产库存消化周期与土地供应关系
因地制宜、因城施策的调控政策在这种情况下显得尤其重要,而且除了在需求方面做文章外,在供给侧的措施也在逐步跟上。可以看到住建部的新政策就在这方面有所突破,即住房库存消化周期超过三年的城市要停止供地,而住房库存消化周期在一年以下的城市要增加供地。这方面政策的意义在于,在合理的国土开发规划之下,形成有弹性的可持续供给,来瓦解市场的投机心理和恐慌情绪。
在房地产市场上,并不存在只吹不破的泡沫。近来调控政策层出不穷,让市场意识到政府“调控弹药库”里的“弹药”还很充足,以及本轮调控的决心也很大,这能对炒房者起到有效的震慑。各方都在期待但地产市场在度过一个不寂静的春天后,会有一个宁静的夏天。
在楼市调控持续加码的背景下,热点城市楼市进一步降温,平抑房价预期基本实现。业内人士认为,短期内楼市调控难以动摇,长效机制亟待跟进。
在9月份一线城市房价普遍下调之后,10月份楼市数据延续了惨淡景象。10月份,北京二手房住宅签约6162套,在国庆长假影响下,二手房住宅签约套数在2014年2月后连续43个月创出新低。
防控房地产市场泡沫风险,这一政策导向从年初说到眼下,据不完全统计,2017年以来,全国各地出台楼市相关政策已经接近180次,力度和广度都远远超过此前任何一年。在频繁、坚决的调控政策背后,中国楼市的走向正在发生着巨大变化
自去年9月底以来,从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”,已有超百城市发布150余次楼市调控政策。在轮番政策影响下,十一假期期间,以一线城市为代表的全国热点城市房价持续降温。
只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立符合国情、适应市场规律的长效机制,才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。
新房有楼盘国庆期间“零成交”,二手房有业主再次降价售房。
新房有楼盘国庆期间“零成交”,二手房有业主再次降价售房。
自去年“9·30”楼市政策落地以来,房地产调控收紧已持续一年,迄今为止,全国已有超过100个县级以上城市跟进。
加码调控增量、鼓励住房租赁实属必然。分析认为,市场将逐渐从单一的住房购置走向租售并举。
调控及信贷政策密集出台的背景下,也确实改变了市场对未来的一些预期,多重因素下,导致了周一地产股的集体跳水。
全方位封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价过快上涨,房地产去投资化趋势愈加明显。
监管层在“金九银十”这一传统楼盘销售旺季发布新政,释放出楼市调控不放松的强烈信号——“哪里房价上涨明显,调控就指向哪里”。
与去年“十一”假期前后全国多座城市接连限购或升级限购政策类似,全国多座城市近日接连升级楼市调控,“最严限售加上房贷利率上浮”似乎成为新一轮的楼市调控组合拳。
22日开始,楼市迎来新一轮密集调控期。2天内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施,其中6个城市实施了限售。
眼下正值楼市金九银十传统销售旺季,多地选择这个时点密集出台收紧政策,释放出楼市调控不放松的强烈信号,有利于进一步稳定市场预期。