不动产权证显示涉事别墅土地用途为“科研楼”。
莱茵湾一期价值900万的别墅因在交易时发现是“科研楼”而起纠纷
在北京做生意的王鑫(化名)最近正为购房的事发愁,他于3月23日网签的通州区莱茵湾一期一独栋别墅,不动产权证土地用途为“科研楼”。但根据《土地管理法》规定,科研用地不可用于住宅居住使用。
多位房产销售人员告诉新京报记者,北京市没有细化规定科研用地如何管理和使用,也无法审核拿到房子的人是否用于科研项目,所以可看做监管的空白和“灰色地带”。就此专家表示,非法改变土地用途,违规企业应承担责任,但尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。另外对于购房者而言,购买此类房产,也存在无法办理住宅房产证的风险。
别墅成“科研楼” 买家退房解约
据王鑫介绍,今年2月初,经链家顺义馨港庄园店的中介人员介绍,他选中莱茵湾一期的一套售价900万的独栋别墅,与房主李方(化名)签订了买卖合同并支付了10万定金。但李方提供的别墅不动产权证中,土地用途一栏是空白,这让王鑫心怀疑虑。
王鑫称,直到3月23日办理网签时,看到李方新换的不动产权证,他才注意到房屋土地性质为“科研楼”。经过查阅发现,此类科研用地属于政府公用地。他查阅《土地管理法》发现,科研用地不可用于住宅。
房主李方告诉新京报记者,他是在4年前从开发商手里买的房子,“当初就看到这个房子价格便宜,作为投资考虑就买了,也不太懂土地性质具体有什么影响,所以并未注意将来转让的风险等问题”。
负责销售该栋别墅的链家经纪人则称,业主的老房本上土地用途那一栏空白,因此并不知情房屋的土地性质。而且从2013年至今,莱茵湾一期成交过户的房子已有二十余户,均以商住两用房来进行买卖。
4月6日下午,王鑫与李方经协商,签订解除合同协议撤销该栋别墅网签,中介和业主承诺在五个工作日内,将之前已支付的定金和中介费用还给王鑫。
科研用地“变身”住宅 监管存空白
通州区住建委工作人员介绍,在通州区去年5月出台限购政策前,一手房交易的房产都可过户给个人,之后应当按照规划用途销售,只能出售给企事业单位或社会组织。但二手房交易还没有具体的规定,所以科研用地上的房子能过户。按照新的要求,科研用地等办公用房的房屋没有燃气,不能用于个人居住。但莱茵湾楼盘开发较早,开发商在住建委相关部门没有登记,所以暂时查不到相关信息。
北京市规划和国土资源管理委员会一工作人员也提醒,不要购买科研用地所建住宅。
类似科研用地“变身”成住宅销售的违规行为,在北京市时有发生。早在2013年7月,北京市国土局就曾公布,查出了9宗科研项目用地涉嫌未经批准擅自改变用途或违规销售行为。但新京报记者注意到,对于违法问题如何处置,市国土局当时没有提及具体处理原则和方向。
“科研用地在实际操作中,均是参照商业用地管理,交易时相关部门查看证照齐全后,基本都会给网签和过户”,多位房产销售人员告诉记者,北京市没有细化规定科研用地如何管理和使用,也无法审核拿到房子的人是否用于科研项目,所以可看做监管的空白和“灰色地带”。
探访
莱茵湾一期多户别墅属科研用地
4月6日下午,新京报记者来到位于通州区宋庄镇葛渠村北66号的莱茵湾小区一期,这里分布着数十栋二至三层的别墅。
“当初售楼的人就说这里立项为科研用地,所以卖得也便宜,多年房价没有太大波动”,据一位业主称,莱茵湾小区一期开发商为中建土博士科技有限公司,他在2003年以50余万元买下面积约250平方米的别墅,科研用地的产权是50年,用的也是价格较高的商业水电。
另一户数年前以每平方米4000元认购了三套别墅的业主称,莱茵湾小区一期别墅的面积从180平方米到300平方米,他购房时也未注意房屋的土地性质,不了解所买别墅是否符合居住规范。
记者以买房者身份咨询了房天下等多家售房中介机构,卖家均称,莱茵湾项目为50年产权的科研用地,因为价格相对便宜,周边环境较好,多处楼盘已经售完,只剩几户小产权公寓房还在出售。记者联系小区开发商中建土博士科技有限公司,但电话始终无人接听。
莱茵湾物业办公室的王经理告诉记者,莱茵湾小区的产权比较复杂,二期均是小产权房,一栋楼分割好几户来卖,可能有近一半没有过户。一期是别墅区,多是有人居住,也有毛坯房。但这些地是否都属于科研用地,他并不知情。他透露,开发商换了几拨人,最初的那批买地盖房的都联系不上了。
追访
住“科研楼”不受法律保护
北京康达律师事务所律师韩骁介绍,根据法律规定,科研楼可以办理过户手续,但是不按土地利用总体规划确定的用途批准用地的,非法批准、使用的土地应当收回。该次交易进行的买卖用于个人居住使用,违背法律的规定,合同将有可能被认定为无效。在买卖双方发生纠纷时,买方的权益不能受到法律的保护。
有专家表示,对于非法改变土地用途,尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。“但即便土地不收回,也应该重罚违规企业”,专家称,购房者虽然不会涉及被罚,但也存在无法办理住宅房产证的风险。
中介机构涉嫌违规操作
“严格界定的话,中介是违规操作”,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,因为此类物业不能承诺有居住属性,但此类购房者本身有购房入住的需求,所以无论中介是否有过告知做法,实际上从交易风险角度看,其撮合的业务实际上都是违规的。其之所以会介绍此类房源,在于过去一直没被查,所以都是侥幸的做法。但若真出现纠纷,那么中介本身是要受到各类惩罚的,甚至要取缔营业执照。
韩骁称,房产中介在买方签订合同前,没有明确真实地告知当事人房屋性质,且在合同内容中也没有明确表示出用地性质,那么涉嫌存在欺诈行为。
最近,南京雨花台区人民法院对一名拒不履行还款义务的借款人进行强制执行,发现她住着别墅用着奢侈品,但欠款高达485万元,其实是个“负婆”。
“法律不是儿戏”,许昌市民张某对这句话有着“多么痛的领悟”。他参与法院网络司法拍卖并竞拍成功后,又反悔不想要所拍房屋。3月16日,他所交的14万元保证金已被法院没收不再退还。
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“法律不是儿戏”,许昌市民张某对这句话有着“多么痛的领悟”。无奈之下,一个月后魏都区法院只能将张某所悔拍的别墅重新拍卖,该房被他人以185万元买走。
“法律不是儿戏”,许昌市民张某对这句话有着“多么痛的领悟”。
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太康县华夏外国语小学租用农民土地建学校的同时,还在校园违规建设独栋带院别墅及多排小高层商品房对外公然销售。别墅建设一年多来,不但没有被查处,而且房子越建越多,一直没有人管。
太康县华夏外国语小学大肆租用农民土地,开发商品房和独院别墅,“学生报名处”成了“售楼部”。
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涞水县城乡规划局工作人员也在回应业主时证实,青青小镇于2008年立项,多渠道信息源显示,项目于2009年动工开建。需要爆破辅助开展土地平整作业的工地是青青小镇项目六期A地块,隔着一渡假日酒店与拒马河相望。
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