映象新闻

　　从史无前例的暴涨到一年两度调控升级，再到迅速进入深度调整期，深圳房地产市场在2016年上演了一出跌宕起伏的大剧。身处漩涡中心的购房者，也在这场调整大潮中，彻底点燃了焦虑、恐惧、犹豫、心酸、失落、喜悦等内心所有情绪。

　　80后的小周与小苏，正是这股买房大军中截然不同的两个个体。一个速战速决，一个犹豫不前，在这座房价逆天的城市里，他们身上刻下了大多数年轻人宿命式的烙印。

　　2016年，他们到底在深圳楼市中扮演了什么样的角色？

　　速战速决的小周

　　去年8月到深圳 今年一月入手关外新房

　　1月15日，小周与男朋友走进佳兆业城市广场的营销中心，在支付了130万元的首付之后，终于也成为浩浩荡荡的深圳房奴中的一员。

　　“对于买房这个事儿，我一直都很坚定。我俩是刚需，反正早晚都得买。”谈起购房经历，小周笑着说，完全可以用“理性”来形容。

　　“去年8月份，我从南京换到深圳工作，萌发购买婚房的想法。打从一开始，因为预算有限，深圳房价又非常高，我们只能在二手房打转。”小苏说，估算了一番，如果加上税费和中介费，二手房的实际成本也很高。所以他们将目光转向关外的新房。

　　房价高、负担重，是小周对深圳这座城市的第一个直观感受。

　　深圳中原研究中心近日发布的2016年年刊显示，在2015年涨至高位的房价影响下，2016年，深圳新房成交均价依然上涨明显，53454元/平方米的成交均价相比2015年提升了60%，这也是2008年以来深圳新房均价的最大涨幅。二手房成交均价也达到54954元/平方米的高位，同比上涨近16%，最高均价接近6万元/平方米。

　　“2016年的房价更多是千万级产品的成交增多拉起来的，并不是真的狂涨了60%。”资深地产观察人士朱罗纪判断。

　　不过，哪怕真正接触这座城市只有短短4个月，作为普通购房者的小周对于深圳房价的预期颇为乐观，“虽然现在处于调控期内，但我觉得未来房价上涨的可能性还是比较大的。”也正因此，在仅仅踩了两三个盘之后，小周与男朋友就速战速决，选定了要买的房子。

　　而在2015年的那一轮暴涨之后，虽然连人民日报也刊文称，“树不能长到天上去，房价也一样”，但面对唾手可得的“馅饼”，2016年年初，越来越多逐利的资本还是争先恐后地加入到深圳的抢房行列中。按照深圳中原研究中心提供的数据，去年第一季度，深圳的成交面积高达159万平方米。

　　在二手房价持续领涨了18个月之后，去年3月25日，一系列调控的“靴子”陆续出击，“非深户社保1改3”、“准二套首付最低4成”等限购限贷的措施落地。4月起，深圳二手房交易评估价格又实行上调，相关调查信息显示，南山、福田、龙华等大部分热点区域二手房交易评估价实际上上调了50%- 70%，个别楼盘涨幅甚至超过100%。

　　“4、5、6月，随着深圳限购加码，且前期市场成交活跃已透支部分需求，加上苏州、东莞等热点二三线城市价格高企，市场观望情绪渐浓，需求增幅有所回落。”深圳市房地产研究中心主任王锋在此前的一场高峰论坛中指出。

　　许多购房者从迫切转向观望，部分业主慌了手脚，或收盘静观其变，或主动调低报价，成为二季度以来深圳楼市的缩影。

　　观望等待的小苏

　　已经在深圳4年 依然在等待时机

　　“芭蕾编舞大师巴伦仙说，我不要想跳芭蕾舞的人，我要不得不跳芭蕾舞的人。——这话太对。没有退路，才会毫无保留地付出。”去年7月份，深圳链家二手房研究院总经理肖小平曾经在自己的微博上发出了这样一段话。

　　“其实，在购房这个事上，又何尝不是如此？”同样身为80后，已经在深圳走过4个年头的小苏一聊起买房，就无奈一笑。与小周的速战速决截然不同，兜兜转转一大圈之后，小苏依然没有下定最终的决心，“从去年1月看到现在，中间两度调控，每次调控过后，我都预期房价或许有所下降。”

　　按照一位业内观察人士的说法，其实购买意愿来自于购房者对于房价上涨的预期，“你认为接下来将要涨价，自然不得不买。如果认为可能降价，就会放慢脚步或者不买。”

　　在“3·25”调控新政首次出击之后两天，万科云城三期、潜龙曼海宁陆续开盘，实际售价均略低于备案均价。而按照深圳中原研究中心的统计数据，二手房成交价在3月下跌2.4%，成交量更是立竿见影地出现腰斩。

　　彼时，小苏彻底沉淀在观望的大军之中。

　　深圳链家新近发布的《2016深圳楼市大数据》报告中显示，步入8月份之后，深圳楼市逐步复苏，二手住宅成交量稳步保持在7000套以上。

　　然而，2016年10月4日，“深八条”再度出击，除了将非深户社保年限“3改5”，差别化信贷政策进一步加紧之外，对备案价格、捂盘惜售等也进行从严管理，打击零首付、首付贷、众筹买房，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务也被直接列为调控的重点。

　　随后，深圳市市场稽查局又对开发商、中介机构等的违法行为开展强力突击检查，当月，深圳没有任何一个住宅项目取得预售证。

　　“‘那就再等等吧’，心里出现了这样的想法。”小苏坦言，短周期内的调控升级以及市场热度的下降促使他产生侥幸感，他再一次选择了观望。

　　在2016年的深圳市场，诸如小苏这样的购房者不在少数。

　　深圳中原的研究数据显示，在“深八条”出台之后，客户入市积极性降低，市场成交氛围立刻趋冷，访客指数也一度迅速下降至2016年3月份以来的最低位。而交易量大幅下降也成为全年的成交态势。在深圳中原研究中心的监测数据中，无论是一手房还是二手房，2016年成交量环比均减少将近4成。其中，去年新房成交量为4万套，二手住宅成交约9.6万套。

　　让小苏进一步笃定选择的是，按照深圳链家统计的月度成交均价数据，在2016年的最后三个月，深圳二手房均价从9月的53071元/平方米高位震荡下行，新政之后的11月，深圳二手房价甚至跌到48840元/平方米。

　　业内人士说

　　房子是用来住的不是用来炒的

　　“那些期待房价跌到底再去入市的想法，是一种完全可以理解但不现实的抄底心态。”近日，资深地产观察人士朱罗纪在自己的微信公众号中写到，谁也不知道房价什么时候到底，但是如果你真的需要一套房子住，如果你预期京沪深未来3-5年的走势更好，那么，调整期就是最好的买房时机。

　　小周也告诉南都记者，虽然加入买房大军没多久就一锤定音，但自己一点都不后悔。“整个过程中，我男朋友犯有选择困难症，一直犹豫到底这时候该不该买。但我比较积极，直接拍板。反正是自住，就算价格上涨，咬咬牙还是得买。”

　　而在去年12月中旬举行的中央经济工作会议上，“房子是用来住的，不是用来炒的。”这一最新定位，似乎就为小周的迅速入市标上最好的注解。在诸多经济学专家看来，未来房地产市场的政策和氛围是让炒房者知难而退，让住房回归居住属性。

　　昨日，一份深圳规划国土委关于印发《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》的通知也被正式坐实，《操作细则》明确对商品住房、商务公寓、现售房、精装房等的价格做了严格的“限制”。

　　地产观察人士楼兔子认为，深圳房价野蛮生长的时代宣告结束，开发商和楼市投资者的操作难度都将几何量级增长。不过，朱罗纪在此前的文章中曾持不同观点，他说，“限价会造成房屋供应量的减少以及未来更高的房价。一方面政府的强力限价，高价房不能发售，造成供应量的即时减少。而更为深远的，是企业生产意愿的降低，造成房屋开工量建设量下滑，影响远期房屋的供应。”

　　但无论如何，像小苏这样患有“买房纠结症”的刚需客，在调控政策之外，只要如业内所说的，“问一问自己，‘除了买房，你的钱还有更好的选择吗’就行。”