我国房地产市场仍处于调整期。
中国社会科学院经济蓝皮书课题组16日表示,曾经被视为经济过热源头的房地产产业,将再次成为稳定经济增速的调节器。但我国房地产市场仍处于调整期,房地产低迷至少还需要两年左右的时间。预计2016年房地产投资继续探底。根据目前的房地产的开发节奏、资金到位情况、库存变化、销售现状,房地产投资将继续回落。
中国社会科学院经济学部、中国社会科学院科研局、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所、社会科学文献出版社当日共同举办2016年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会。
2014年以来国家多次放松房地产调控政策,商品房销售面积和销售金额持续回暖,但因房地产库存较多及我国人口结构性变化的影响,房地产投资告别了过去持续多年的超高增速。
蓝皮书称,2015年以来“救市”政策频发,央行五次降息四次降准,一线城市、部分二线城市楼市需求在政策刺激下开始集中释放,楼市基本面出现好转。
销售方面,1~9月,全国商品房销售面积同比增长7.5%,比1~8月继续提高0.3个百分点,下半年以来持续好转,其中住宅销售面积同比增长8.2%,回暖势头良好。
资金方面,房地产开发企业到位资金增速继续加快,1~9月,全国房地产开发企业到位资金同比增长0.9%,与1~8月持平,连续4个月正增长。房地产市场的持续回暖有望从销售端传导到投资端,尤其是随着部分大城市库存不足的风险凸显,其房地产投资有望企稳回升。
开发方面,1~9月,房地产开发企业新开工面积同比下降12.6%,降幅收窄4.2个百分点,下半年以来降幅首次缩窄,也显示房地产新开工项目正出现筑底回升迹象,后续房地产投资增速或将有好转。
但课题组表示,房地产市场仍处于调整期。经过十余年高增长后,我国房屋存量已大幅度增加,2013年城镇户均住宅超过1.05套,基本达到饱和点。房地产在建规模仍然较大,住房空置面积较多。
与此同时,随着劳动人口减少和城镇化速度减慢,新增的有效需求减少,2013年当年近1300万套的销售量基本是房地产需求的年度高峰值,房地产市场已经进入趋势性下跌和周期性减速的双重调整阶段。根据国际经验和房地产周期变化规律,房地产调整期一般需要3~5年,考虑到2014年已经开始调整,房地产低迷至少还需要两年左右的时间。
课题组表示,从历史经验看,房地产销售形势回暖,经过一段时间之后,必然要带动房地产投资由降转升。尽管有存量房消化任务,但大城市存量房持续较快减少,住宅开发投资活动必然会逐步增加。大城市存量住房消化任务完成后,住宅开发投资活动必然会逐步增加。与房地产市场相关度较高的建材家具、装修装饰及家电等消费也会逐步反弹。
其中第一产业增加值完成156.4亿元,比上年增长3%;第二产业增加值3780.7亿元,增长5.9%;第三产业增加值4057.1亿元,增长11.1%。
国家统计局公布的数据显示,今年上半年全国房地产开发投资为46631亿元,同比名义增长6.1%,增速比前5个月回落0.9个百分点。其中,住宅投资为31149亿元,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。
如果货币政策维持现状或偏紧,年底房地产投资单月增速将再次会回到零附近甚至是负增长。而反映到宏观层面,经济L型走势恐怕是扛不住。
1~4月,全省房地产开发投资1261.96亿元,增长19.8%,比一季度提高4.5个百分点,自去年三季度以来已连续六个月加快;商品房销售量价齐升,待售面积同比下降。
国家统计局公布的最新数据显示,前4月,全国房地产开发投资2.54万亿元,同比名义增长7.2%,增速较1-3月提高1个百分点,而这一情况的背后是商品房销售市场升温的带动。数据显示,1-4月,全国商品房销售面积3.6亿平方米,同比增长36.5%,增速比一季度提高3.4个百分点,比去年全年提高30个百分点;销售额2.77万亿元,增长55.9%,增速比一季度提高1.8个百分点,比去年全年提高41.5个百分点。
国家统计局公布的最新数据显示,前4月,全国房地产开发投资2.54万亿元,同比名义增长7.2%,增速较1-3月提高1个百分点,而这一情况的背后是商品房销售市场升温的带动。数据显示,1-4月,全国商品房销售面积3.6亿平方米,同比增长36.5%,增速比一季度提高3.4个百分点,比去年全年提高30个百分点;销售额2.77万亿元,增长55.9%,增速比一季度提高1.8个百分点,比去年全年提高41.5个百分点。
在政策刺激作用下,全国房地产销售在去年下半年出现回暖。而珠三角地区商品房销售去年增幅更是回升显著,销售面积同比增长29.4%,比上年提高35.9个百分点。
2015年,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%,增速比1-11月份回落0.3个百分点。这也是2014年以来,房地产开发投资连续第23个月下滑。
根据国家统计局数据,2015年,全国固定资产投资(不含农户)551590亿元,比上年名义增长10%(扣除价格因素,实际增长12%),增速比1-11月份回落0.2个百分点。2015年,房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米,比上年增长1.3%,增速比1-11月份回落0.5个百分点 另一方面,房企的购地热情也未见明显提高。
险资的举动验证了市场看好地产股的逻辑,险资的入场已经向市场释放了明确信号。
数据显示,今年前11月,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比前10月份回落0.7个百分点。
11月份,受购置税优惠政策的促进作用及企业去库存后生产恢复,汽车制造业增加值同比增长13%,较10月份回升5.7个百分点,拉升规模以上工业增速0.36个百分点。同样被汽车带动起的是消费数据,11月份,社会消费品零售总额同比名义增长11.2%,增速比上月提高0.2个百分点,创下年内新高。
房地产在多年高歌猛进后开启了长期去库存状态,进而导致新增投资的大幅下滑。这一变化给了其最大关联行业——建材业以毁灭性的打击。
地方稳定房地产投资对整个房地产企业的业绩销售提升会很明显,但是具体到利润上面可能空间会比较有限。
1至9月,全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%,增速比1至8月回落0.9个百分点。其中,住宅投资47505亿元,增长1.7%,增速回落0.6个百分点。