如何为艰难成立的业委会“保鲜”？有人认为要招个好物业

　　河南商报记者 田仲煜/摄

　　成也经费 败也经费

　　组建河南首个业委会的中方园小区 三届业委会都陷入经费魔咒

　　“3分钱”就能撂倒一届业委会

　　河南商报记者 赵强 张君瑞

　　探究业委会的成立与运营之道，中方园是个绕不过去的小区。

　　它是第一个“吃螃蟹”的小区。在2003年成立了河南第一个业委会，至今已达三届。但每届都陷入起初风光无限，逐渐出现“信任危机”，到最后给人感觉名存实亡的“怪圈”。

　　而这，也是每个成立了业委会的小区需要正视的现实、需要思考的隐忧。

　　经费之难

　　三届业委会均陷经费“魔咒”

　　2003年12月，郑州中方园小区成立了河南省第一个业委会。“他们当时帮业主做了不少好事。”业主王先生说。

　　中方园社区书记张欣说，第一届业委会做的第一件事，就是把开发商下属的原物业公司“天伦”辞退，聘请了圆方物业，后换成万通物业。

　　但经费问题，成了中方园业委会由风光无限转向名存实亡的“魔咒”。

　　为维持运营，第一届业委会动员开发商、物业公司拨款，每月600元，用于活动开支。

　　不过，物业服务非但没有提高，还出现保安打人的丑闻，一些业主开始拒交物业费。业委会就给业主做工作，一些业主看到业委会从物业那里得到经费，就怀疑业委会和物业“串通”，“一个鼻孔出气”。

　　2004年6月，中方园24名业主以业委会成立无效为名，将业委会告上法庭，成为郑州首个业主起诉业委会的案例，第一届业委会就此走上末路。

　　2006年6月，中方园第二届业委会成立，身为大学教授的张尧成为主任。张欣说，很快就有人为资金咋用闹矛盾，张尧和另外7名业委会成员相继辞职，第二届业委会名存实亡。

　　而闹得沸沸扬扬的“3分钱风波”成为第三届业委会的“催命符”。张欣说，2010年，业委会遇到很大困难，就召开业主大会，今后每月每平方米0.36元的物业费涨到0.39元，这3分钱的差价用于业委会成员的补助。

　　业主怨声载道，不断到社区闹事，经社区和区房管局协调，2011年12月，“3分钱”停收。“从那之后，第三届业委会就停止工作了。”

　　长久之难

　　只靠自愿付出，注定难长久

　　在这6年多的社区书记工作中，张欣经历了很多因为只有付出没有收益，业委会成员甩手不干的案例。

　　“法规上对业委会没有强制性要求和约束，遇到矛盾，业委会成员说扔就能扔。”张欣说，业委会是一种动态管理，这是业委会运营中的一大隐忧。

　　中方园社区主任张兴林也认为，义务服务无法衡量，业委会如果只靠自愿付出，注定难长久。

　　在他看来，小区基层民主自治仍是新的探索，没有以往哪个机构或法规、实践可供借鉴，业委会只能在摸索中不断成长。

　　如何为艰难成立的业委会“保鲜”？张欣认为，物业是第一位。“选出的业委会，如果能招聘到一家服务好的物业公司，接下来的日子会一帆风顺。如果选的物业公司差劲，业委会成员水平再高，这样的业委会也是在为以后出乱子埋地雷。”

　　中方园一位知情业主称，第二届业委会成立后赶走了万通物业，聘请了东海物业。“东海进入小区之前就埋下了伏笔，他们找人做了大量工作，并有业委会成员参与其中。”当时东海先在小区里设了一个很阔气的办公室，并声称来自北京的东海物业要做中原第一品牌。“但入驻之后，总经理就消失了。”

　　而招聘物业的隐患，正出自业委会对招投标的不规范。“《物业管理条例》没有关于业委会对物业招投标的相关规定，房管部门在这一方面的监管也不规范。”张欣称，这些年，中方园物业的招投标只好由社区来引导。

　　为防止招来的物业突然撤离留下管理空白，中方园社区对物业公司增加了8万元的保证金。“不管业委会和物业如何谈判，物业公司必须交这笔承诺保证金。”张欣说。

　　管理之难

　　缺乏权威

　　规约约束不了业主

　　曾经的业委会主任张尧经历了业委会运营中的酸甜苦辣，有过众人拥护，也曾因配合市里拆除围墙被业主骂出家门。

　　“没有权威性，是业委会工作屡屡受阻的根源。”张欣说，业委会虽是业主们选出的，“但是认可度并不高，能过半票就不错了，而且规约约束不了业主。”

　　张兴林认为，面临物业水平低，要和开发商博弈时，就需要业主团结，业委会发挥作用。当这样的问题解决了，要面对业主内部问题时，业委会几乎没有约束力。

　　他举例说，好好的小区非要种菜养鸡，这样的事，业委会始终未能解决。

　　另外，如果能有一个具体部门有效监管，业委会一旦走了弯路，也能及时拧过来。可事实是，业委会面临着管理上的尴尬。

　　“作为民间自治团体，应该归民政部门监管。但因为与住房有关，业委会的主管方却是房管部门。可在现实中，房管局只管备案，监督却不够。”张兴林说，上级部门对业委会缺乏引导，相关体制并不顺畅。

　　“比如，业委会的重要职责之一是能更便捷地启动维修资金，解决单个业主难以解决的重大维修问题。但本地没有对维修资金的相关立法，从签字到后期有多道流程，维修资金还是难以启动。”张欣说，这就是体制问题，间接让业主认为业委会成立与否并无太大区别。

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