郑州1694个小区缺“管家” 新物业收费标准想用“让利”引导物业公司接管

　　记者王献军文袁晓强图

　　让每个小区、院落都有物业公司提供服务，这两年，郑州市一直在推进物业全覆盖工作，不少老旧微型小区和无主管楼院引入了专业的物业。

　　然而，最近一段时间，这类只有几栋楼、规模较小的微型小区，却掀起了一股物业撤离风潮，让基层政府和物业主管部门头疼不已。据悉，入不敷出，是这些微型小区物业撤离的主要原因。

　　【现状】正常缴费也难留住物业

　　在现实中，很难有小区的物业费收缴率能达到户数和金额的100%。但规模大的小区，即便不是每一户业主都如数缴纳，只要达到一定百分比，小区物业也不亏损。可微型小区情况特殊，由于住户少，即使物业费收缴率很高，也很难摆脱亏损的境遇。

　　郑州市秦岭路上的华瑞紫光苑小区，就是一个典型的微型小区：只有7栋多层楼房，包括264户住宅和19间门面房，物业管理面积27900平方米。

　　“从2005年起，我们就开始为该小区提供服务。”河南智诚物业服务有限公司紫光苑项目部经理宋新建说，物业费收缴率目前是97%，说明业主对物业还是比较满意的。“物业费执行的政府指导价，住宅每月每平方米0.32元，商铺每月每平方米0.6元，这个小区物业费即便全部收上来，一个月也就9000多块钱，一年11万多。”

　　【账单】物业收入不够发工资

　　“麻雀虽小，五脏俱全”，尽管微型小区地方不大，但保洁员、保安、管理人员也要一应俱全。这样算下来，人员工资就成了物业公司支出的“大头”。

　　紫光苑物业项目部目前一共有9名员工，已经是按最低的标准配备了，这其中，一名房管收费员除了负责上门收费，还要承担日常办公接待；而仅有的3名保安三班倒负责门岗，保安队长除了偶尔参与门岗执勤外，还要负责小区的绿化……

　　宋新建说，目前，保安和保洁的工资都是执行郑州市最低工资标准，每月1080元；收费员和保安队长是每月1150元，垃圾清运工每月500元，项目部主任每月2000元。此外，遇上春节、中秋节等重要传统节日，每名员工还会发放一百元左右的物品。“这样算下来，小区一年仅工资支出就要13.5万元。”

　　“物业公司一直是亏损运营，小区每年的资金缺口都在5万元左右。”宋新建说，除了人员工资外，物业公司每年还要承担近万元的路灯照明、楼道照明、绿化用水等公摊费用，每年5000元的市政垃圾清运费，缴税8000多元。“智诚物业目前为五个小区提供物业服务，紫光苑小区的亏损，全是靠从其他项目的盈利中来补贴。”

　　【增收】多方努力难挡物业“撤离”

　　“若一直如此，撤离是早晚的事儿。”对于紫光苑小区的现状，宋新建也很无奈，“我们也多次找物价、房管、办事处、社区等单位协商，但一直没有结果。”

　　宋新建说，大的小区，周末有企业或商家主动到小区搞商业活动，紫光苑小区规模太小没人来，办事处也不赞同这样，担心打扰业主。

　　据宋新建介绍，紫光苑小区里也有70多个停车位一直免费，如果每月每辆车收点钱，也能补贴一下，去咨询物价局，他们让在小区搞个民意调查，结果一多半业主不愿意。

　　由于没业主委员会，目前，紫光苑小区仍在执行前期物业服务合同，宋新建和相关部门沟通物业费上调的事儿，但同样是一直没有结果。

　　家住该小区4号楼1单元6楼的业主王先生，对物业公司的评价是基本满意。王先生说，小区工作人员都很热心，门卫也很负责任，和业主相处得不错。

　　【担忧】 微型小区或成烫手山芋

　　如今，郑州的很多微型小区都面临和紫光苑一样的窘境，长期入不敷出。宋新建说，智诚物业已经向中原区房管局表达了撤离的意愿，但房管局、办事处、社区都在极力挽留。“我们的服务做得挺好，政府部门也都比较认可。”

　　宋新建的话，得到了中原区房管局物业科科长刘惠的证实，刘惠说，区里、办事处召开现场会或领导考察，经常会推荐紫光苑小区。

　　对于微型小区的管理困境，刘惠也表达了自己的担忧：像紫光苑小区这类的微型小区，现在就是烫手的山芋，一旦老物业撤离，就会陷入没有物业敢接手的困境。近一段，除了紫光苑，他们还接到3起微型小区物业准备撤离的申请。“上调物业费需征求业主意见，成功可能很小，但长期入不敷出会导致服务质量下降，造成业主不满进而拒缴物业费，这样会陷入一个恶性循环。”