儿子瞒着母亲伪造委托书,擅自把母亲名下的房产转卖给他人,这样的房屋买卖协议是否有效呢?
我国《合同法》规定,“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。
身边的事儿
向某与李某系母子关系。向某拥有一套位于许昌市区的房产。2011年,因向某出国看望女儿,上述房产适逢拆迁,李某便代表向某与当地社区改造指挥部签订了拆迁补偿安置协议。协议约定将向某所有的上述房产予以拆迁并给予一套安置房,同时给予相关拆迁安置费27789元。
李某在签订拆迁补偿安置协议时提供了向某出具的委托书,内容为“本人因在国外,无法处理家中事务,特此委托我儿子李某全权处理拆迁赔偿事宜”。该委托书有向某的签字并加盖其个人印鉴。后李某与孙某签订了房屋产权转让协议,以15万元的价格将上述安置房转卖,协议附有向某的委托书。
向某得知情况后,一纸诉状将李某告上法庭,要求确认李某与孙某签订的房屋买卖协议无效。
法庭另查明,2012年,向某回国后得知儿子李某卖安置房一事,曾以委托合同纠纷为由将李某诉至法院。经许昌市魏都区法院组织调解,双方达成协议,协议内容为向某、李某二人均认可上述委托书系李某伪造,委托书上的签名不是向某本人所签,该委托书无效。
结果
3月16日,魏都区法院审理后认为,本案中李某和孙某签订的房屋买卖协议有效,驳回了向某的诉讼请求,建议向某向李某另行主张其遭受的损失。
法理解析
魏都区法院认为,公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施法律行为,被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中,李某将向某的房产卖给孙某,并提供了委托书,故向某与李某形成委托代理关系。因向某就委托书的真伪情况提起诉讼,故李某在代理向某出售房产时并没有代理权。我国《合同法》规定,“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。因李某在向孙某出售房产时提供了委托书,虽然该委托书事后被确认系伪造,但孙某在购买房产时并不能辨别委托书的真伪,且李某系向某之子,孙某有理由相信李某有代理权,故李某代理向某出售安置房的行为有效。
李某伪造委托书代理向某出售房产,存在重大过错,向某由此所遭受的损失可以向李某另行主张。据此,法院作出了上述判决。(记者胡斌通讯员赵市伟臧东亮)
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