新年郑州首次土地拍卖透露两大玄机_新闻频道

　　□记者陈骏

　　核心提示|一改此前“城改用地”默契成交的固定套路，4宗住宅用地引发哄抢，最终“花落三家”，且接连触发“熔断”。昨日上午，2017年郑州土地市场“招拍挂”的首秀，留下的不仅是竞拍的火药味，更有对“城改默契”是否从此改变的深长意味。

　　【消息】4次触发“熔断”还有一块商业用地溢价9400万

　　着眼郑州土地市场，1月4日可被称为“熔断普及日”。昨天之前，已在郑州现身3个月之久的“熔断”只真实发生了一次，但昨天一天，“熔断”一下来了4次。

　　昨日上午，二七区的6宗土地开启郑州土地市场2017年首次“招拍挂”，6宗土地位于由鼎盛大道、天泰路、南桂路、嵩山南路合围出的区域，大致位于如今嵩山南路以西，且在南三环与南四环之间的位置。在由国土部门公示的出让信息中，6宗土地明确显示为城改用地。

　　在这6宗土地中，4宗土地规划用途为住宅用地，共占地约152.54亩，且容积率均“大于1，小于3”，未来建筑均限高80米。另两宗占地约68.24亩，容积率不高于4.0，规划用途为“批发零售、住宿餐饮”。

　　对于昨日的竞拍，在6宗土地正式归属前其实已有“剧透”。前天晚上，大河报记者登录“招拍挂”系统时便已发现，一改城改用地报价的波澜不惊，提前一晚，4宗宅地便已有多轮报价。昨日的网拍过程可谓“惨烈”，4宗住宅用地均触发了“熔断”点，最终采取“在‘熔断’价至起始价200%范围内一次竞价，距平均值近者拿地”的竞价模式决定归属（“熔断”执行细则本报2016年11月1日曾报道)。其中折合楼面价最高的一块是（2016）163号宗地，折合楼面价每平方米近4100元。

　　在后续两宗商业用地的竞拍中，“剧情”出现反差，167号宗地以起始价成交，而166号宗地则历经80余轮角逐，以高出起始价9400万元的价格成交。

　　【分析1】楼市向上向下？

　　自郑州颁布“限购限贷”政策并“升级”以来，郑州房地产市场不似之前火了。大河报记者近日走访多家连锁房屋中介机构获悉，对比此前两个月，郑州如今的二手房交易量已下滑40%左右。但是，“从开发商抢地的热情中，不难看出对未来楼市的信心”。业内人士A先生（应受访者要求隐去真实姓名，下同）这样点评说。

　　作为某成熟地产企业的“项目总”，B先生从另一层面解读了昨日的“火爆”。他告诉记者，从1月15日起，再审批的土地要竞拍，就得凭借“复垦券”（我省出台的新政策，从今年1月15日起，新审批通过“招拍挂”的土地，开发商竞买需凭“复垦券”入场）。而目前，郑州又正处于“密集供地期”，这对所有开发商来说都是一个机会。“今年是否好过，就看‘这一仗’怎么打了。”B先生预测，从昨日开始，郑州未来一段时间的网拍或将“更加惨烈”。

　　【分析2】“城改默契”是否从此改变？

　　大河报记者从多个信源获悉，昨日成交的6宗城改用地，此前已有某知名地产商前期介入，原本是该开发商在附近一成熟项目的2期用地。“地块周边的宣传广告都打出来了。”一位在附近楼盘工作的销售顾问说。

　　自打数月前，“K2”（北京一家地产开发商的曾用名；其曾在许多城市，通过“招拍挂”的形式摘得“已默认有主”的宗地）的名字出现在郑州地产“江湖”伊始，此前郑州“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的传统城改模式开始受到冲击。

　　“虽然‘K2’最终被‘撵走’，但它的出现已然加速了郑州城改模式的革新。”业内人士C先生说。与他的说法类似，一消息人士也称，市政府有关人员也有改变城改模式的想法，“不再允许开发商提前进场，定向开发”。

　　“总有人把‘不抢城改用地’给加上一个道德枷锁，说这是‘道义’，是‘江湖规矩’。”对于城改用地“招拍挂”的默契，供职于国内某一线地产开发公司的C先生不以为然，“道义，当然可以讲，但企业逐利天经地义，这并不丢人”。

　　【分析3】昨日土拍或剧透2017楼市“新热点”

　　“2017年的楼市热点或转向郑州三、四环之间的夹缝地带。”看完昨日的网拍，地产营销人士D先生这样预测，而昨日成交的6宗土地所位于的“二七新区”，也部分在此区域。

　　据公开资料显示，二七新区位于郑州西南部，从区位上看，其位于郑州市2008年-2020年城市总体规划的核心地带，是目前距离郑州市中心最近的一块待开发区域。“既是郑州南部的大门，也扮演着郑州未来南部发展的重要角色。”他说。

　　目前，就在昨日成交的土地附近，已有包括万科、融创、绿地、建业、康桥、亚星等在内的多家实力开发商，“红星美凯龙”等商业项目也已落地，加之“慢生活小镇”等高端宜居项目的规划……”D先生分析称，随着郑州城市框架的不断拉大，以及规划中地铁线路的通达，三、四环之间区域的价值即将凸显。