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　　专家称新政对房价影响不大 黑马K2们或将被挡在门外

　　 12月14日，郑州市国土资源局网站发布了一条土拍改革新政，从2017年1月15日起，郑州市区部分住宅用地拍卖时须“持券准入”（复垦券）。

　　 这意味着，明年1月15日起，对于想在郑州市参拍商品住宅用地的房地产企业而言，光有钱是不够了，没有“入场券”就意味着无法继续获得房地产开发的 “粮食”。 那么，什么是“持券准入”？作用是什么？谁最受益？谁又受影响最大呢？□东方今报·猛犸新闻首席记者 李凌

　　郑州市区土地拍卖“持券准入”

　　据新政要求，自2017年1月15日起，郑州市市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，在办理农转用手续时未使用复垦券的商品住宅用地，出让时需“持券准入”，即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的复垦券，参与土地竞买。

　　那么，什么是复垦券政策？专家介绍，“复垦券”是在扩大城乡建设用地增减挂钩试点范围背景下产生的，也是响应国土资源部实行土地管理制度创新的一个新尝试。2008年，重庆的“金融市长”黄奇帆边摸索边前进创立了“地票”制度。

　　郑州首批复垦券公开交易

　　为保证土地竞买人平等享有持复垦券参与商品住宅竞拍的权利，省政府拟定于2016年12月20日，在省国土资源厅机关后服务楼二楼会议室推出首批复垦券公开交易（河南省宅基地A类复垦券拍卖公告详见省国土资源厅和郑州市国土资源局门户网站）。有意参与郑州市市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内商品住宅用地竞拍的竞买人，需提前申请购买复垦券。

　　据悉，此次拍卖由省国土资源厅统一组织，首批拟交易6000亩宅基地复垦券。拍卖时间为12月20日9时，复垦券起始价为16万元/亩。 本次拍卖竞买申请及竞买人资格确认——河南省范围内县（市、区）政府以及政府批准的园区等，以及拟在郑州市市内五区和郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内竞拍商品住宅用地的房地产企业，或使用用地性质因规划调整为商品住宅用地的房地产企业可以参与本次拍卖活动。其他单位、组织及个人不得参与本次拍卖活动。

　　为何要推行？谁能受益？

　　那么，河南为何要推行“地票”制度呢？据郑州市国土局消息，根据城乡建设用地增减挂钩政策，为了给易地扶贫搬迁筹措更多资金，助推全省脱贫攻坚工作，该市将推行商品住宅用地出让“持券（复垦券）准入”政策。

　　“从城市发展来看，‘地票’是加速城市化进程、解决城乡一体化发展的必然之路。”省商业经济学会会长宋向清介绍，土地成为资本、进入资本市场进行流通，通过“地票”的形式可以提前引入社会资金用于土地的综合整理和城市的改造，实质上是农村土地综合整治机制的改变。 另外，郑州是一个快速发展的城市，急需更多的新增建设用地，而用地指标是有限的，因此，城乡建设用地必须占补平衡、增减挂钩。本地能置换出的指标比较少，而置换出建设用地指标比较多的市县，用不完这些指标，但两者之间又不能相互调剂。现在，通过“复垦券”让开发商参与政府做的事情，类似于合村并城的PPP模式。 而受益的是农民。村民变成市民了，宅基地复垦成农田，腾出来了用地指标，可以卖钱。截至2016年5月上旬，重庆市地票交易所累计交易地票17.7万亩，353.4亿元。也就是说，城市建设反哺了农村353.4亿元。

　　将产生什么样的影响？

　　本次土拍新政明确规定，土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的复垦券，参与土地竞买，持券进场将成为土拍硬性规定。

　　此新政对于土拍市场将有4大深远影响—— 1.拿地成本必然增加。“复垦券”的产生必须是先复垦再验收，最终才能进入流通领域。复垦和验收都需要时间，河南又是第一次实施“复垦券”政策，这个时间又将大大延长。 郑州一房企相关负责人认为，“持券准入”首先是提高了郑州后期农转商品住宅用地的买地门槛，要想拿地先买“入场券”，“复垦券”将成为开发企业拿地的先决稀缺资源，在上市初期可能会供不应求，在拍卖过程中，价格也可能会一路走高。与此同时，此政策下，开发商需对郑州土地供应规模、新增建设用地等有更详尽的了解。 2.类似K2的野蛮人将会被越来越多地挡在门外。“复垦券”的拍卖是分阶段进行，而非持续供应。这就导致持续关注郑州市场的相关企业会更多参与到拍卖过程中，获得更多的“复垦券”。而对于首次进入郑州市场的黑马型企业，因为前期并未参与到“复垦券”的拍卖，而且又无法在二级市场获得“复垦券”，这类黑马型企业在竞拍初期就会丧失资格。最终，类似K2的野蛮人也会被挡在门外。 3.另外，“地票”制度还有可能给郑州房地产市场带来一次洗牌。宋向清介绍，拿地门槛提高后，对于大型房企而言，拿地仍然问题不大；但众多实力不强或者相关资源较少的中小开发商则会遇上麻烦，“地票”制度的设立，将对其生存造成很大的危机。 4.房价会否上涨？专家介绍，国内其他省市，一般情况下是30万元一亩，对开发商动辄几个亿的土地成本来说，成本微乎其微，所以不会刺激房价高涨。但如果竞争激烈的话，这个成本会提高并摊到房价中，房价也会有所提高。

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　　重庆“地票”制度运行流程

　　重庆“地票”制度的具体实施，有四个环节：

　　（1）复垦 前提是农民住有所居，并自愿申请，将闲置、废弃或利用不充分的农居房屋，复垦为耕地。至于单户申请，还是联户申请；是复垦后在本地另建新居或新村，还是到城镇购房——皆遵从申请人的意愿。市、区政府仅对复垦申请的批准和结果验收，负行政责任。验收时，以权证为建设用地的合法依据，以第二次国土调查的图斑控制复垦范围，以实测结果确认有效建设用地的面积，并严守复垦达标的技术标准（土壤层厚40厘米，小于15度坡）。 （2）交易 复垦一旦经验收合格，就生成“地票”，即可以公开交易的土地资产之凭证。权利人——农户或农村集体——可持票进场，到“重庆农村土地交易所”挂牌出售。根据土交所章程，城乡法人、具有独立民事能力的自然人及其他组织，均可入场平等竞购地票。地票的成交价由市场决定，信息一律公开。 （3）落地 重庆市建立计划指标、地票、增减挂钩指标分类保障用地需求的制度。明确规定，主城区和区县城新增的经营性用地，必须使用地票。同时，也限定不得在城市规划建设范围之外使用地票，保证地票的落地纳入城市建设规划。另外，地票落地时仍遵守现行土地征收、转用、出让的有关规定。 （4）分配 地票的成交价款扣除复垦成本之后，全部收益归农民和农村集体所有。其中，宅基地收益由农户与集体按85∶15分成，其中属于农户的，由土交所直接打入农户的银行账户；属于集体使用的建设用地，复垦交易后的地票收益归集体。重庆市还设立最低交易保护价，保障农户的地票收益不低于每亩12万元，集体的收益不低于每亩2.1万元。复垦形成的耕地，所有权归集体所有，原则上由原农户承包经营和管护。 重庆农村闲置建设用地复垦后，95%以上面积可转变为耕地，而地票使用所占耕地仅占63%左右，地票落地后平均可“节余”32%的耕地，使得重庆在城镇化推进过程中，耕地数量不降反增。 继重庆之后，成都也开始推行地票制度。如今，“地票制度”（复垦券）进入河南。