地铁沿线楼盘林立 记者 王春胜/摄

　　地铁对于房地产的影响，莫过于价格的变化，但这种影响，又不仅仅只是房价的增长。专家称，地铁的开通，还会导致城市格局、房地产产业结构的变化。

　　价格

　　郊区楼盘挑战市区楼盘

　　河南教育学院地理系自然地理教研室主任、教授杨建华认为，地铁能快速、大量输送人流，只要有完善的转乘系统配合，地铁对商品房价格的影响将是区域性的，而不仅仅限于沿线的楼盘。“特大城市发展的趋势是居住区的外移和中心区商服金融、工作区功能的增强，地铁无疑大大促进了这种趋势。”

　　地铁使城市郊区房地产快速发展，城市中心区的高价楼盘会遇到挑战。而位置稍微偏远些的楼盘，即便不在地铁沿线，也会因地铁转乘系统吸引更多买家，从而价格上升。

　　据他介绍，上海地铁一号线开通后，市中心的房价下降了10%以上。“地铁将大大减少城市外围到中心城区的时间距离，从而减少市中心距离因素对商品住房价格的影响。”

　　同时，对于不同类型的地产，地铁的影响也不同。杨建华认为，地铁对于商业及办公物业增值的影响，要大于对住宅的影响，而对于工业用地的影响，则明显要小于前两者。

　　区位

　　住宅郊区化将会加速

　　郊区楼盘作为地铁最大的受益者，会吸引大批市民。如此一来，住宅类型的空间分布将改变，住宅郊区化也会加速，一个城市的地产格局也会变化。

　　“地铁没开通之前，三环之外的区位优势是比较差的，但地铁开通之后，其区位特点会发生变化。”郑州大学商学院教授张合林说，由于地铁缩短了时间距离，并使得人们免受堵车之苦，所以，一些外围地带会因为地铁而改变区位特点，而地铁沿线的房地产经济，则会在产业结构上发生变化。

　　杨建华认为，地铁使得中心城区商业、服务业用地的土地利用效益更高、付租能力更强，所以，市中心的商品住宅将更趋向于付租能力更高的高层住宅。

　　同时，一些酒店式、公寓类型式的新型住宅会逐渐占据市场，出现商服相结合的趋势，以提高付租能力。

　　结构

　　城区住宅被商业逐渐抢占

　　除了城市的地产格局，地铁还会对一个城市的房地产产业结构产生影响。

　　“房地产产业结构分为住宅、商用房、工业用房及农业用地。地铁开通前，从市中心开始，依次分布着商用、住宅、工业，然后城市区域结束，开始进入农业用地。由此可见，商用房本身就是寸土寸金的。”张合林说，而地铁开通后，受影响最大的也是商用房。

　　“这些影响大多是积极的，人流、客流的聚集，会抬高商用房的价值，因此商用房的竞争会更激烈。”张合林说，地铁也会对城市空间结构产生影响，尤其是现代服务业（比如金融、会展等），会在市中心以及地铁枢纽地带聚集，而住宅则有郊区化的趋势。

　　而据杨建华介绍，上海地铁一号线开通后，其中一个区的地铁沿线商服物业平均价格提升了三成，而广州地铁开通后，市中心一直低迷的写字楼市场立刻又活跃了起来。“在这种形势下，有能力竞标的商品住宅就更少了，特别是在市中心地铁站口附近，住宅用地的位置会被商服物业逐渐抢占。”

　　生活

　　地铁延长城市夜生活

　　住宅郊区化，城区商业化，这显然会带来一系列效应。

　　地铁修建的地方，多是人流密集处。“比如二七广场，两条地铁线在这里交会，所以地铁会使该商圈更繁荣，但是由于这里的主要交通工具是地铁，所以人群消费力侧重于中低档，这样就会让步行街等商业模式大行其道。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社说，地下商场会随之而来，地下商铺也会繁荣起来。

　　一般来说，地铁基本都是晚上10点到12点停运。“在停运前，都可能有人流，商超、商场、饭馆都会根据人流量来决定自己的打烊时间，这样就会延长城市夜生活。”刘社说。

　　说法

　　地铁缩短时间距离

　　导致沿线房价变化

　　地铁为什么能对房地产市场，甚至城市格局带来这么大的影响？

　　“首先，地铁缩短了时间距离。”张合林说，时间距离的缩短，会使地铁沿线的地租、房价提升，无论是商业用房还是住宅。

　　刘社说，地铁缓解城市的交通拥堵，利于环保，这些优点方便了居住在地铁沿线的人们，所以很多人会选择在地铁附近活动。“这种供需关系的变化，会影响到地铁周围的房价。”

　　另外，地铁投资巨大，在我国，除了香港地铁，几乎所有城市的地铁都不盈利。

　　“修建运营都需要费用，这些费用会从附近的地价中回收，地价高房价必然高。”刘社说。（记者 杨晓楠 郭清媛）