本月起，二手房交易评估系统正式运行

　　核定价更接近实际价格，申报价过低将通不过审核

　　阅读提示

　　今年4月起，郑州市二手房交易价格核定从房管部门转由地税部门进行，二手房交易双方申报成交价格，必须通过地税部门的新系统审核，申报价格明显偏低的，则按照核定计税价收税，核定价格将更接近实际价格。

　　这个新系统叫做“存量房交易价格申报评估系统”，该系统7月份正式上线运行。昨天，记者从郑州市地税局获悉，该系统试运行3个月，已核定二手房交易4755例。

　　今年下半年，将把存量房评估的战线延长到工业用房、商业用房、仓储用房等房屋类型。那么，这种新的二手房交易政策会对购房市民带来哪些影响？核定房价系统是如何计算的？昨天，记者采访了相关人士。

　　个例

　　申报价低于核定价将通不过

　　今年5月，张先生在二七区购买一套总价70万元的二手房，共100平方米。在缴纳税费时，他申报的合同交易价为每平方米4000元，却没有经过地税局的审核批准。

　　经过多次申报，最终，他选择按照税务部门的存量房交易系统提供的6500元/平方米的核定价缴纳税费。存量房交易，通俗来讲，就是二手房交易。这些税费，具体包括营业税、个人所得税(或企业所得税)、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。

　　以张先生的个案为例，按照每平方米6500元的房价计算，张先生需要缴纳的税费为交易营业税5.5%（该房房产证未满五年）及契税2%等其他小税种，税率合计8%左右，张先生需要缴税5.2万元左右。但如果他申请的每平方米4000元可以通过，总房价为40万元，张先生只需要缴税3.2万元左右，前后相差2万元左右。

　　“房子的申报价格与本地区上月实际成交价格相差过多，所以导致申报价格没通过。”张先生说，由于自己对税务机关的新系统不了解，才导致交易时出了这些问题。

　　据郑州市房地产从业人士测算，按照评估后的最低计税标准缴税，预计部分购房者可能需要比原来多缴税20%左右。

　　新规

　　二手房的评估价格更接近实际价格

　　一直以来，二手房的定价都没有统一标准，原则上按照各区划片制定指导价，并在指导价的基础上确定最终价格，市民往往需要找专门的评估机构进行评估。

　　今年4月份，存量房交易系统试运行后，建立对郑州二手房的评估系统，彻底打破过去按区划定指导价的模式，通过向契税、房地产、国土、住建等部门提出数据需求，获取个案房地产的基础数据，在进行实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。经过评估师综合分析，确定每个小区标准房的价格。

　　目前，新的“评估价”将郑州市住宅分为10个房屋类型、3906个分区住宅，设置4997个标准存量房，经过比对，建立了存量房评估系统基础数据库，所有的交易都按照数据库的价格来进行。

　　据介绍，在系统运行过程中，房地产价格不是一成不变的，评估系统会根据房价变动规律及时进行数据更新和修正参数调整，使评估结果更接近市场。

　　“系统产生的评估价格更接近市场实际交易价格。”郑州市地税局刘建伟处长介绍说，通过录入2000条交易实例对标准房进行测试验证，系统测试计税价格比纳税申报价格高出20%～30%。

　　探访

　　多层房屋选3楼为“标准房”

　　那么，这个存量房交易系统是如何计算的？郑州市这么多房屋，该如何保证一房一价？昨天，在郑州市地税局工作人员的演示下，记者体验了这种新的系统。

　　“一般来说，多层房屋的标准房取3楼为标准房，中高层选5楼为标准房。”据郑州市地税局相关负责人介绍，如果一个小区有多种房屋类型，就每个类型都取一个标准房，其交易价围绕标准房上下浮动。

　　以郑州市保全街10号家属院房屋为例，该小区多层房屋取标准房3楼，核定价为每平方米6986元，如果购买4楼，房价为3楼标准房价格的97%，5楼房价为标准房价格的95%，照此类推，楼层越高越便宜。

　　通过这个存量房交易系统，记者看到，从录入小区名字，到选择房屋类型、楼层等程序，系统计算出最终交易价格，前后只需要3分钟即可搞定。

　　在新系统中，记者输入部分新的小区，发现系统中没有记录。这名负责人说，这是因为数据库还在不断完善，因此部分小区会有数据缺失。“遇到这样的情况，我们会参考邻近条件类似的小区来定价，同时会逐步将缺失小区的数据补齐。”

　　“一般来说，通过交易系统计算出的价格，买新房子要更占便宜一些，老房相对就比较吃亏。”这位负责人介绍说，一般来说，同一片地区的核定价格相差不多，而新房实际价格往往会更高一些，老房实际价格会便宜，但都要按照核定价格计算。

　　影响

　　二手房“阴阳合同”将终结

　　今年年初，方女士在南阳路购买一套房产，实际交易价格为每平方米6500元，在二手房交易时，中介报上的价格为每平方米5000元，当时，新系统尚未实施，她的报价“顺利”通过了审核，省下不少钱。

　　之前，二手房交易常常使用的是“阴阳合同”，成为房地产业内的潜规则。政府根据一个片区或一个区域确定每个区域的最低指导价，往往都按照政府规定的最低指导价进行房产交易和申报应缴税费，以达到逃税避税的目的。但新规实施后，这种“好事”被叫停，地税评估价取代了远低于市场价的政府指导价，成为交易计税依据。

　　“新系统对‘阴阳合同’的杀伤力很大，低报价被有效遏制。”郑州市地税局介绍说，新政的实施无疑是一大进步，评估征税制度所带来的成本上升，将压缩楼市投资炒作链条上的获利空间，这将有利于楼市的理性发展。

　　提醒

　　不满数据库价格，可申请重评估

　　据郑州市地税部门介绍，存量房评估系统生成价值后，地税部门的计税依据将分为三种情况。首先，按合同交易价确定。如果交易双方申报的合同交易价大于等于计税评估价值的，以合同交易价作为计税依据。

　　其次，是按计税评估价值确定，如果纳税人申报的合同交易价低于计税评估价值且无正当理由，并愿意接受税务机关根据规定进行税收核定的，以该计税评估价值作为计税依据。

　　最后，是按复核价值确定。对纳税人申报的合同交易价低于计税评估价值，又不接受税务机关以计税评估价值作为计税依据且提出复核申请的，由税务机关根据税法相关规定开展复核，并以复核价值作为计税依据。

　　“如果市民对系统的价格有异议，都可以申请重新评估。”据郑州市地税局流转税处相关负责人介绍，地税局每个月18日、28日会录入数据库。

　　那么，如果业主急于出售一套房屋，其报出的价格既低于市场价，也低于存量房交易系统数据库鉴定的价格，该如何处理？郑州市地税局表示，这种情况还是可申请评估，如果评估的价格仍然高于出售价格的，税务部门将通过核定的方式来确定其最后用于缴税的价格。

　　“市民可以在每个月的10日、20日向税务部门报告相关信息，税务部门会重新核定和考虑，并于每个月的18日、28日将重新评估的价格录入数据库。”这名负责人介绍说，这套系统刚上线没多久，会存在一个磨合期，如果情况特殊，可以申请重新评估。（记者 田园 实习生 赵朋乐）